Що означає комплексне освоєння території. Особливості надання земельних ділянок для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва із земель, що перебувають у державній чи муніципальній власності

А.П. Анісімов,

Провідний науковий співробітник НДІ сучасного права

Волгоградської академії державної служби,

доктор юридичних наук

Однією з принципових новел земельного законодавства останніх років є встановлення обов'язковості надання земельних ділянок для житлового будівництва на торгах, і, у тому числі, поява нової процедури, пов'язаної з наданням земельних ділянок в оренду для комплексного освоєння з метою житлового будівництва із земель, що перебувають у державній чи муніципальної власності. При цьому примітно, що остання проблематика практично жодного разу не потрапляла у сферу уваги вчених-юристів, хоч її значення важко переоцінити.

Для початку спробуємо виявити юридичну природу аналізованої процедури, тобто її правові особливості та юридично значущі властивості як правового явища.

Існує три принципово різні стратегії забудови населених пунктів. По-перше, це так звана «точкова забудова», коли в межах забудованої території посадовими особами місцевих органів архітектури та містобудування виявляються «щодо вільних» ділянок (зайнятих, наприклад, дитячими майданчиками), що надаються під будівництво багатоквартирних житлових чи громадсько-ділових будівель . Її переваги для будівельних компаній очевидні хоча б тому, що таке будівництво здійснюється на існуючих інженерних комунікаціях і дозволяє економити витрати на зведення об'єкта нерухомості. Підстави та порядок надання земельних ділянок під таке будівництво регламентуються ст.ст.30.1 та 38.1 ЗК РФ.

Даний вид забудови нерідко викликає масове невдоволення місцевих жителів і тягне за собою багатомісячні судові суперечки, а також провокує утворення вогнищ соціальної напруженості. Ось лише один приклад. У жовтні 2007 р. у Москві відбулася акція протесту через будівництво у дворі будинку № 41 по Чертанівській вулиці нового житлового комплексу «Галактика». За даними місцевих жителів, у їхньому дворі передбачається побудувати три висотки, триповерховий офіс та гараж на 330 машин. Раніше на цьому місці, за словами мешканців, мали побудувати дитячий садок. Внаслідок акції до міліції було доставлено близько 30 осіб.

Ця проблема часто експлуатується політичними партіями. Так, партія «Яблуко» 12 жовтня 2007 р. проводила акцію проти «ущільнювальної» забудови у місті Єкатеринбурзі, а 13-14 жовтня провела у місті Пермі дводенний форум із громадськими організаціями на тему «Організація громадянського протесту проти ущільнювальної забудови».

Певним результатом соціального невдоволення вважатимуться громадські заяви деяких посадових осіб про припинення точкової забудови у низці суб'єктів РФ. Наприклад, таку заяву зробив в.о. мера м. Томська, а у м. Москві у жовтні 2007 р. спеціальна міжвідомча комісія з «точкової» забудови скасувала будівництво 10 будівель.

По-друге, це надання земельної ділянки для будівництва в межах забудованої території, щодо якої прийнято рішення про розвиток, без проведення торгів особі, з якою укладено договір про розвиток забудованої території. Зазначений земельну ділянку на вибір особи, з якою укладено такий договір, надається безкоштовно у власність чи оренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Ця процедура має оптимізувати характер забудови населеного пункту. Відповідно до п.3 ст.46.1 Містобудівного кодексу Російської Федерації (далі - ГрадК РФ), рішення про розвиток забудованої території може бути прийнято, якщо на такій території розташовані багатоквартирні будинки, визнані в установленому Урядом Російської Федерації порядку аварійними та підлягають знесенню або багатоквартирні будинки, знесення, реконструкція яких планується виходячи з муніципальних адресних програм, затверджених представницьким органом місцевого самоврядування.

По-третє, надання земельної ділянки в оренду для комплексного освоєння з метою житлового будівництва. Норма-дефініція, визначальна, що слід розуміти під «комплексним освоєнням земельної ділянки для житлового будівництва» відсутня як Земельному кодексі РФ (далі - ЗК РФ), і у ГрадК РФ та інших федеральних законах. Проте, як випливає із ст.30.2 ЗК РФ, дана процедура передбачає:

а) підготовку майбутнім забудовником (юридичною особою чи індивідуальним підприємцем) документації щодо планування території. Відповідно до ч.1 ст.41 ГрадК РФ, підготовка такої документації здійснюється з метою забезпечення виділення елементів планувальної структури (кварталів, мікрорайонів, інших елементів), встановлення меж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти капітального будівництва, меж земельних ділянок, призначених для будівництва та розміщення лінійних об'єктів. Отже, передбачається надання орендарю великого земельного масиву (квартал, мікрорайон тощо) для комплексного освоєння (простіше кажучи – для будівництва «спального району» з усіма об'єктами соцкультпобуту та інфраструктурою). Таким чином, поряд з іншими перевагами орган місцевого самоврядування економить і фінансові кошти на розробку документації з планування території.

До 30 грудня 2007 р. ділянка, яка перебуває у державній або муніципальній власності, надавалася особі в оренду для житлового будівництва, комплексного освоєння з метою житлового будівництва на підставі заяви без проведення торгів, якщо надання земельної ділянки такій особі передбачено угодою, укладеною такою особою з виконавчою. органом державної влади чи органом місцевого самоврядування за одночасного дотримання таких умов:

Угодою передбачено здійснення такою особою передачі житлових приміщень, знесення об'єктів капітального будівництва або будівництво об'єктів комунальної чи соціальної інфраструктури та на момент укладання договору оренди земельної ділянки відповідно до цього пункту зазначені зобов'язання виконані повністю.

Такий загальний порядок надання земельних ділянок у найм для комплексного освоєння з метою житлового будівництва. Яка ж реалізація цієї процедури практично? Не претендуючи на вичерпний аналіз цієї проблеми, продемонструємо кілька тенденцій.

По-перше, слід зазначити успішну реалізацію цієї процедури у муніципальних утвореннях низки суб'єктів РФ. Так, у місті Новосибірську в рамках процедури надання територій для комплексного освоєння з метою житлового будівництва сформували та виставили на торги земельну ділянку на вул. Пєтухова у Кіровському районі (площею 26,4 га) з початковою ціною 114,2 млн. руб. Коли 30 січня 2007 р. аукціон на цьому майданчику відбувся, за право її оренди під комплексне будівництво було виручено 294,2 млн. руб. Згодом до торгів підготували ще дві ділянки для комплексного житлового будівництва у мікрорайоні Затон та на Південно-Чемському ж/м.

У місті Волгограді лише у грудні 2007 р. було заплановано та проведено два аукціони з надання земельних ділянок в оренду для комплексного освоєння з метою житлового будівництва.

Постановою Уряду м. Санкт-Петербурга у лютому 2006 р. було встановлено порядок надання земельних ділянок для комплексного освоєння територій з метою житлового будівництва. У результаті 2006 р. за підсумками торгів надано 41 земельну ділянку площею понад 500 га з запланованим обсягом введення житла близько 4 млн. 100 тис. кв. м. У першому півріччі 2007 р. на торгах надано 8 земельних ділянок площею близько 800 га під комплексне освоєння територій.

Отже, слід дійти невтішного висновку у тому, що це процедура вже зайняла своє гідне місце серед інших варіантів надання земельних ділянок для будівництва без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів, хоча її застосування у різних суб'єктах РФ і навіть муніципальних утворень одного суб'єкта РФ далеко ще не рівномірно.

По-друге, слід зазначити спроби посадових осіб органів місцевого самоврядування низки муніципальних утворень ігнорувати норми ЗК РФ про обов'язковість проведення торгів при наданні земельних ділянок для комплексного освоєння з метою житлового будівництва, а також приймати рішення за межами своєї компетенції.

Показником першого варіанта порушень є направлення Челябінською обласною прокуратурою до арбітражного суду 24 заяв із вимогою визнати незаконними ухвали мерії про надання земельних ділянок челябінським будівельним компаніям. На думку прокуратури, адміністрація порушила федеральне законодавство, надавши земельні ділянки без аукціону.

Зокрема, внаслідок прокурорської перевірки було встановлено, що у період з березня по вересень 2005 р. адміністрацією виділено 97 земельних ділянок, призначених для житлового будівництва, при цьому 90 ділянок у мікрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а виділено у вересні 2005 р. На думку прокуратури, всі ці рішення були незаконними і підлягають скасуванню, оскільки згідно з ЗК РФ надання в оренду земельної ділянки для її комплексного освоєння з метою житлового будівництва має здійснюватися лише на аукціоні. Однак без його проведення ухвалою голови Челябінська будівельна компанія «Артель-С» отримала в оренду понад 23 гектари землі терміном на п'ять років для житлового будівництва у 29-му мікрорайоні в Калінінському районі Челябінська.

На думку прокуратури, ця ділянка не могла бути надана фізичній чи юридичній особі без проведення торгів. Більше того, така незаконна ухвала мера порушує інтереси міста, а також інших будівельних компаній, оскільки ставить компанію «Артель-С» у нерівне переважне становище стосовно інших будівельників. Аналогічні претензії представник прокуратури висунув і до інших постанов мера, що стосуються виділення землі цілій низці компаній, у тому числі «Корпорація «Стальконструкція», «Компанія Роспром», «Памір».

У ряді випадків були також порушені вимоги ЗК РФ, згідно з якими органи місцевого самоврядування обов'язково повинні повідомляти населення про майбутнє надання земельної ділянки. За деякими ділянками, такими, як ділянка на перехресті вулиці Цвілінгу та провулком Червоний, дільниць у мікрорайонах № 29, № 27, публікації в засобах масової інформації не проводилися.

Приклад другого варіанта зловживань місцевих чиновників є ситуація в Калузької області. Так, рішенням Арбітражного суду Калузької області задоволені позовні вимоги заступника прокурора області щодо визнання недійсними торгів та договору продажу права на укладення договору оренди земельної ділянки для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва. Прокуратурою було встановлено, що на підставі постанови голови муніципального утворення міського поселення «Місто Кременки» Жуковського району (Калузька область) було підготовлено та проведено аукціон з продажу права на укладення договору оренди земельної ділянки для його комплексного освоєння з метою багатоповерхового житлового будівництва. За підсумками торгів між адміністрацією муніципальної освіти та ТОВ «Блюз» у серпні 2006 р. було укладено договір купівлі-продажу.

Тим часом, Федеральним законом від 25 жовтня 2001 «Про введення в дію Земельного кодексу РФ» передбачено, що розпорядження земельними ділянками, державна власність на які не розмежована, здійснюється органами місцевого самоврядування муніципальних районів, міських округів. Оскільки розпорядження спірною земельною ділянкою не входило до компетенції міського поселення, Арбітражний суд Калузької області визнав вимоги прокуратури обґрунтованими та задовольнив заявлений позов у ​​повному обсязі. Рішення суду не було оскаржено та набрало законної сили. Так своєчасно вжиті заходи прокурорського реагування запобігли багатоквартирному будівництву на незаконно відведеній земельній ділянці.

Отже, слід дійти невтішного висновку у тому, що у Російської Федерації відбувається поступове (хоч і завжди рівномірне і послідовне) формування нової системи надання земельних ділянок для житлового будівництва, зокрема для комплексного освоєння земельних ділянок з метою житлового будівництва.

На наш погляд, необхідно нормативно закріпити таке визначення цієї процедури:

«комплексне освоєння земельних ділянок з метою житлового будівництва – це діяльність забудовника зі зведення житлових та інших об'єктів нерухомості, об'єктів інженерної та транспортної інфраструктури, іншого облаштування земельної ділянки, наданої їй в оренду з державних або муніципальних земель, що супроводжується розробкою містобудівної документації щодо планування території» .

Подальший розвиток названої процедури дозволить остаточно відмовитися від здійснення попереднього узгодження місця розміщення об'єкта як процесу закритого від стороннього ока та створює сприятливий ґрунт для корупції.

Існує низка законодавчих гарантій такого поступального руху, які полягають у обов'язковості розробки органами місцевого самоврядування містобудівної документації, наявність якої є головною умовою публічності та прозорості надання земельних ділянок на торгах для житлового будівництва. У земельному та містобудівному законодавстві неодноразово згадуються дуже жорсткі економічні наслідки для тих публічно-правових утворень та рівнів влади, які намагатимуться саботувати терміни, процедури та інші вимоги ГрадК РФ. Типовим прикладом тут є заборона на надання земельних ділянок з державної або муніципальної власності для будівництва з 1 січня 2010 р. за відсутності правил землекористування та забудови, 12

Дане правило не поширюється на земельні ділянки, на які дія містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, а також на земельні ділянки, що надаються відповідно до документів територіального планування Російської Федерації та документів територіального планування суб'єктів Російської Федерації.

За результатами останньої статистики ринку нерухомості Росії, сьогодні близько 40% ринку займає так званий проект комплексного освоєння територій у цілях житлового будівництва.

Втілюється у розробці ділянки землі, де проходитиме будівництво. Під цим терміном мають на увазі не тільки процес спорудження багатоквартирних будинків, а й побудову всієї основної системи комунікації, а також інженерії, прокладання житлової інфраструктури, яка потрібна для комфортного проживання громадян.

Основною характеристикою комплексного освоєння територій можна назвати те, що з розробці цього проекту створюється план розвитку всього району чи кварталу. Тут розраховують все навантаження на інженерні мережі, що отримується в майбутньому, а також підраховують всю необхідну комунікацію для запланованої кількості квартир або будинків.

Крім цього, розраховується всі об'єкти інфраструктури, які повинні повною мірою покрити всі потреби майбутніх мешканців цього кварталу.

Комплексне освоєння територій з метою житлового будівництвавідрізняється тим, що їхні жителі у майбутньому зможуть жити повноцінно у своїх квартирах, а також знаходити все необхідне за їх межами: це можуть бути як лікарні, так і дитячі садки та школи, як торгові центри, так і супермаркети тощо.

Також однією з характеристик даних забудов можна назвати і нижчу вартість житла порівняно з іншими цінами на російському ринку нерухомості у певному місті. Все просто: багато з таких проектів відбудовують саме в частинах околиці міста, а також найближчої території, яка знаходиться в межах області. Ця частина міста є дуже сприятливою для забудови так званого міста в місті, тому що для реалізації даних проектів надано буквально чисте полотно, що дає можливість архітекторам, проектувальникам і забудовникам для реалізації всього потенціалу. Не варто забувати і про кращу екологічну обстановку даної частини області.

Але не варто забувати, що крім перерахованих вище та інших плюсів, комплексне освоєння територій з метою житлового будівництва має і свої недоліки, які можуть стати вирішальними при купівлі житлової площі.

До одним із загальновідомих мінусів для Росії можна віднести неузгодженість дій серед міської виконавчої влади та девелоперами. Крім цього, існує проблема і серед забудовників. Дуже часто вони намагаються отримати більше прибутку, ніж потрібно.

Зрозуміло, що вся соціальна частина проживання у новобудованих кварталах, у тому числі і транспортне сполучення, повністю залежить від роботи всіх органів державної виконавчої влади. Це зрозуміло: будівельникам здебільшого нецікаво, як у майбутньому житимуть люди у збудованому житлі. На плечі забудовника падає необхідність звести будинок і продати всі квартири мешканцям. Далі їхні обов'язки закінчуються. На цьому етапі забудовник забирає свої гроші та переходить до будівництва наступного об'єкта. А тому зоною його відповідальності можна назвати виключно гарантію якості збудованої будівлі. Його мало цікавить, наскільки проживання в даному районі буде комфортним для майбутніх мешканців: чи вистачить їм освітніх закладів, лікарень, магазинів і чи виїзд із кварталу не буде проблематичним – все це не є турботою забудовника. А тому органи міської влади мають співпрацювати з девелоперами для забезпечення мешканців всією необхідною інфраструктурою, а відповідно і добрим рівнем життя.

Але насправді часто така співпраця закінчується виключно розмовою. Найчастіше муніципальна влада та будівельна компанія не зможуть домовитися про відповідальність за об'єкти соціальної нерухомості, розвиток необхідної транспортної системи, а що найголовніше: наскільки будівництво тієї чи іншої сфери покриють бюджетні кошти. Через таке небажання страждають виключно жителі, які в майбутньому будуть змушені простоювати в пробках, бо в районі їхнього проживання немає необхідної інфраструктури: ні школи, ні садка, ні лікарні, ні магазину, а до того ж ще й транспортна розв'язка дуже погана. .

Великий термін підготовки проекту на новій ділянці можна назвати одним з основних мінусів. Основна проблема, в цілому, полягає в тому, що для реалізації проекту освоєння необхідно мати досить велику площу. І перед тим, як розпочинати будівництво на цій ділянці, забудовнику необхідно подбати про проведення всієї необхідної в майбутньому комунікації. А на це може піти до 40% всього бюджету, який необхідний для будівництва.

Вконтакте

Останнім часом у нашому регіоні набуває широкого поширення організація будівництва так званих «котеджних селищ».
Аналіз та оцінка привабливості подібних проектів – шлях професіоналів ринку нерухомості, тому докладніше зупинимося на тому, що слід знати громадянам у разі розгляду подібних варіантів інвестування чи покращення своїх житлових умов. Одним із механізмів будівництва котеджних селищ є комплексне освоєння земельних ділянок у цілях житлового будівництва.

Що являє собою комплексне освоєння земельних ділянок і чим воно відрізняється від звичайного будівництва? Для початку слід зазначити, що комплексне освоєння накладає набагато серйозніші зобов'язання на правовласника – забудовника земельної ділянки.

Так, комплекснеосвоєння включає:

підготовку документації щодо планування території,

виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури,

здійснення житлового та іншого будівництва відповідно до виду дозволеного використання земельної ділянки.

У законі визначено, що всі ці етапи має здійснити правовласник – забудовник земельної ділянки. При цьому при передачі прав на ділянку, надану для комплексного освоєння, до нового правовласника переходять і всі перелічені вище обов'язки.

Звісно, ​​основна мета забудовника – залучення коштів.

Однак є відмінності і в тому, коли і в якому порядку він починає залучати фінансові кошти і що натомість отримує громадянин.

Ідеальний за законом варіант – оформлення між забудовником та громадянином договірних відносин, за якими громадянин бере участь своїми коштами у будівництві та після закінчення будівництва отримує у власність введений в експлуатацію будинок із земельною ділянкою, необхідною для розміщення та подальшої експлуатації будинку.

Однак на практиці мають місце та інші випадки, коли надана для комплексного освоєння земельна ділянка (земельний масив) фактично не забудовується, а ділиться на велику кількість окремих земельних ділянок, які розпродаються громадянам.

Таким чином , забудовник позбавляє себе необхідності здійснення підготовки документації з планування території, виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, здійснення самого будівництва.

На перший погляд, кожен отримує що хоче. Забудовник – швидкий прибуток. Громадяни – земельні ділянки у власність під будівництво неподалік міста за привабливими цінами. Але не все так райдужно.

Усі земельні ділянки, утворені внаслідок поділу земельної ділянки (масиву), раніше наданої забудовнику для комплексного освоєння, мають такий самий вид дозволеного використання – комплексне освоєння з метою житлового будівництва.

Це означає, що індивідуальна житлова забудова таких ділянок громадянами неприпустима, хоча метою громадян при купівлі ділянок було саме самостійне будівництво.
Громадяни, купили земельні ділянки у межах земельного масиву, призначеного для комплексного освоєння, і які зареєстрували свої права ними у встановленому Федеральним законом від 21.07.1997г. №122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», має право здійснювати житлове будівництво в межах земельних ділянок, що їм належать, з дотриманням вимог земельного та містобудівного законодавства.

Фактично це можливо лише у формі комплексного освоєння за умови реалізації всіх зобов'язань первісного забудовника , у тому числі щодо підготовки документації щодо планування території та виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури.

Крім того, порушуючи земельне та містобудівне законодавство, відсутність документації щодо планування території котеджного селища тягне за собою фактично довільне формування ділянок, (Генерального плану забудови «Удачі» немає!!!) призначених для будівництва будинків та об'єктів інфраструктури (наприклад, доріг), що призводить до неможливості їх подальшого повноцінного та раціонального використання.
В результаті між громадянами, які купили ділянки, та забудовником виникають конфліктні ситуації, судові суперечки. Громадяни, по суті, не можуть використовувати ділянки для своїх передбачуваних цілей.

Разом з тим, сам факт наявності у земельних ділянок, що купуються, такого виду дозволеного використання як «комплексне освоєння з метою житлового будівництва» мав якщо і не насторожити громадян-покупців, то точно викликати питання. Тим більше, що дані відомості є відкритими та загальнодоступними.

Вид дозволеного використання, поруч із категорією земель, становить правової режим земельної ділянки, тобто. рамки можливого використання правовласником.

Відомості про існуючий вид дозволеного використання земельної ділянки містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним та державному кадастрі нерухомості.

Вид дозволеного використання земельної ділянки, обов'язково вказується у свідоцтві про державну реєстрацію права, що видається Управлінням Росреєстру по Самарській області.

У 2013, 2014,2015 роках і досі видаються свідоцтва, в яких зазначена категорія землі: земля населених пунктів!!!

А в садівництво людей заганяють, щоб за їх рахунок збудувати всю інфраструктуру!

Відтак інформація про дозволене використання земельної ділянки може бути отримана покупцем як самостійно із загальнодоступних інформаційних ресурсів, так і при ознайомленні з документами продавця земельної ділянки на стадії вчинення правочину.

Підводячи підсумок, хотілося б звернутися до громадян, з наказом виявляти уважність і обережність при скоєнні угод щодо купівлі земельних ділянок, призначених для комплексного освоєння з метою житлового будівництва.

Усвідомлення можливих наслідків придбання таких ділянок позбавить вас незапланованих додаткових витрат на їх освоєння, а також виникнення непередбачених конфліктних ситуацій, вирішення яких можливе лише в судовому порядку.

Ще у 2006 році Дмитро Медведєв сказав, що перспективи точкової забудови вичерпані, і необхідно переходити до комплексного будівництва та освоєння великих земельних масивів. І десь це можуть бути цілі міста, десь великі ділянки. З того часу поняття комплексної забудови міцно узвичаїлося будівельних компаній, владних органів і простих обивателів.

Комплексна забудова передбачає створення «міні-міста», де окрім житлових будинків розташовуються об'єкти соціально-побутової та інженерної інфраструктури: дитячі садки та школи, магазини, спортивні споруди, упорядковуються дворові простори із застосуванням об'єктів ландшафтної архітектури, обладнуються дитячі ігрові майданчики тощо. Крім того, архітектурний вигляд усіх будівель та об'єктів району комплексної забудови опрацьовується одночасно, що, безумовно, позитивно відбивається на візуальній привабливості та видових характеристиках нового житла.

За різними оцінками, комплексна забудова дозволяє знизити собівартість житла від 10 до 20%, але, як правило, ця різниця йде на соціально-побутову інфраструктуру, будівництво якої бере бере на себе забудовник. В умовах дефіциту якісного недорогого житла комплексне освоєння територій дозволяє формувати пропозицію, доступну за ціною.

Комплексна забудова – це завжди взаємодія держави та приватних компаній, яким би масштабним проект не був. У кожної сторони свої чіткі завдання: у девелопера – ефективно реалізувати проект, у влади – покращити соціальні умови для населення, вирішити питання відселення зі зносу та ветхого фонду, упорядкувати міські території, розвинути транспортну інфраструктуру, оновити інженерні комунікації.

Переваги комплексної забудови очевидні: це ширший прибудинковий простір, і висока безпека всередині об'єкта, і однорідність соціального середовища та наявність власної інфраструктури. Як правило, всі проекти комплексної забудови територій масштабні.

Великі житлові комплекси надають своїм мешканцям високий рівень комфорту проживання, що зумовлено і встановленням новітнього обладнання, і застосуванням сучасних нормативів і технологій, крім того, при комплексному освоєнні території досить великі ділянки відводяться під зони відпочинку, озеленення та благоустрій, і, завдяки цьому, стають найбільш популярними на ринку.

На сьогоднішній день комплексне освоєння територій під житлове будівництво проводиться практично у всіх районах Новосибірської області. За даними Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства Новосибірської області, з метою житлового будівництва муніципальними утвореннями області надано: у 2008 році близько 200 га землі, у 2009 році - 309 га, у 2010 планується надати 228 га землі.

З проектів комплексного освоєння земельних ділянок, що реалізуються в даний час, можна відзначити готові та споруджувані таунхауси, малоповерхові багатоквартирні будинки та будинки садибного типу: селище Благовіщенка в районі нижньої Єльцівки м. Новосибірська; житловий комплекс Золота долина на вул. Рибальській у Радянському районі м. Новосибірська; клубне селище Приморське в Радянському районі м. Новосибірська; МЖК Кедровий - селище таунхаусів, розташоване в Заєльцовському районі Новосибірська і має хорошу транспортну доступність і всі комунікації; житловий комплекс Райдужний в Новосибірському районі Новосибірської області; мікрорайон Блакитна затока у п. Морський Новосибірського району Новосибірської області; житловий комплекс Сонячна галявина в робочому селищі Краснообськ Новосибірської області.

Крім того, у вересні 2010 року Фондом «РЖС» проведено аукціон з продажу права на укладення договору оренди земельної ділянки площею 228 га, розташованої у селищі Мічурінський Іскітимського району для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва.

В даний час формується пакет документів для передачі Новосибірській області трьох земельних ділянок з метою створення об'єктів науково-технологічного парку у сфері біотехнологій у робочому селищі Кольцове, а також передачі Новосибірській області повноважень з управління та розпорядження двома земельними ділянками загальною площею 44,38 га, розташованими поблизу п. Агроліс Іскітимського району.

Також Фонд розробляє механізм забезпечення зазначених земельних ділянок інженерною інфраструктурою за участю Зовнішекономбанку на основі принципів реалізації державно-приватного партнерства. Забезпечення земельної ділянки інженерною інфраструктурою дозволить скоротити обсяги початкових інвестицій у проект та прискорить його реалізацію для забудовника. Так, зараз готуються необхідні документи та відомості для розгляду Урядовою комісією за такими дільницями: у нар. п. Краснообськ - 24,75 га для житлового будівництва, в районі п. Юний Ленініць Мічуринської сільради Новосибірського району - 71,47 га - для житлового будівництва, в районі п. Каїнська Заїмка Баришівської сільради Новосибірського району - 169,1 га будівництва, у п. Тулинський Верхтулінського сільради Новосибірського району – 3,57 га – для житлового будівництва, у м. Татарськ – 0,91 га – для будівництва об'єкту будіндустрії.

Для забезпечення комплексного житлового будівництва створено ВАТ "Агентство розвитку житлового будівництва Новосибірської області". У 2010 році агенцією на аукціоні придбано право оренди земельної ділянки в п. Ложок Новосибірського району Новосибірської області площею 68 га. У 2011 році планується участь Агентства в аукціонах щодо набуття права оренди ще трьох земельних ділянок для комплексного житлового будівництва.

Також наступного року передбачається формування земельних ділянок для житлового будівництва, що у власності Новосибірської області. Зокрема, у п. Садовий та на території Промислово-логістичного парку Новосибірської області.

Активна комплексна забудова ведеться і біля Новосибірська. Загалом, за даними мерії Новосибірська, на території Новосибірська визначено 10 майданчиків під комплексне житлове будівництво. Це житлові райони Джерела, Береговий, Плющихинський (Східний), Ключ-Камишенський, Південно-Чемський, Тихвінський, Весняний, Стартовий – Горський, Пєтухова (Акатуйський), житловий район на вул. Березовий. Формування перерахованих майданчиків було розпочато у 2006–2007 роках, у 2007–2008 роках пройшли аукціони, розпочалось проектування та будівництво. В даний час у місті, за даними Управління архітектурно-будівельної інспекції мерії міста Новосибірська, продовжується освоєння восьми комплексних майданчиків із десяти. У 2010 році Управлінням видано дозволи на будівництво восьми житлових будинків по чотирьох комплексних майданчиках.

Мерією міста реалізується комплекс заходів щодо стимулювання комплексного освоєння територій. Зокрема, прийнято рішення не підвищувати у 2010 році розміру орендної плати за земельні ділянки, надані для комплексного освоєння з метою житлового будівництва; при наданні земельних ділянок для будівництва з аукціону надається можливість розстрочення платежів при сплаті орендної плати та ринкової вартості земельної ділянки на період від року та більше; передбачено можливість перенесення більш пізні терміни платежів за підключення до комунальних мереж.

Комплексне освоєння території потребує більш серйозних фінансових інвестицій, ніж точкова забудова, детального опрацювання стратегії освоєння території та серйозних будівельних потужностей. До проектів комплексної забудови уважніше ставляться і владні структури. Таким чином, комплексний підхід до розвитку територій має перевагу як для мешканців, так і для будівельників.

Комплексне освоєння територіївключає підготовку документації з планування території, формування земельних ділянок, будівництво об'єктів інфраструктури та інших об'єктів (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексне освоєння території проводиться аукціон, у якому беруть участь юридичні особи. З переможцем аукціону (забудовником) уповноважений орган (державної влади чи місцевого самоврядування) укладає договір, яким він зобов'язується створити необхідні умови освоєння території.

Забудовник є орендарем відповідної території, бере на себе зобов'язання підготувати ППТ та ПМТ, виділити ділянки відповідно до ПМТ, здійснити будівництво об'єктів комунальної, транспортної та соціальної інфраструктури, ввести в експлуатацію об'єкти капітального будівництва, виконати заходи щодо благоустрою та озеленення.

Договором може бути передбачена передача об'єктів інфраструктури державну чи муніципальну власність. Сторони повинні також укласти додаткову угоду щодо термінів будівництва та введення в експлуатацію об'єктів капітального будівництва.

Освоєння території з метою будівництва житла економічного класу, як і попередній вид організації міського будівництва, законодавчо встановлено до ГрК РФ з 2014 р. або договори купівлі-продажу житла економічного класу. На забудову такими будинками укладається договір із переможцем аукціону (забудовником).

Забудовник повинен забезпечити будівництво багатоквартирного або зблокованого будинку у визначений термін, а також укласти договори з громадянами, які мають право на придбання житла економічного класу, за ціною, яка не перевищує максимальну ціну квадратного метра житла. Максимальна ціна встановлюється у договорі забудовника з уповноваженим органом.

Такий договір додатково може містити зобов'язання продажу житла державі або муніципалітету за ціною, яка не перевищує максимальної. Безоплатна передача житла до державної або муніципальної власності не допускається. Забудовнику може бути також надана державна чи муніципальна підтримка.

Різновидом такого договору є договір про комплексне освоєння території з метою будівництва житла економічного класу(ст. 46.6 ГрК РФ), який поєднує у собі риси двох названих вище типів договорів. Договір передбачає підготовку та будівництво об'єктів інфраструктури та житла економічного класу, інших об'єктів. Земельні ділянки надаються уповноваженим органом без проведення торгів. Проте право укладення такого договору, як й у попередньому випадку, проводиться аукціон.

Організатором аукціону є уповноважений орган чи спеціалізована організація, яка діє на підставі договору. Ціною предмета аукціону є вартість одного квадратного метра загальної площі житлових приміщень. Початкова вартість предмета аукціону встановлюється уповноваженим органом у вигляді максимальної ціни житла економічного класу, встановлюваної Урядом РФ на дату прийняття рішення проведення аукціону. Якщо така ціна не встановлена, початкова ціна приймається на основі оцінки не вище 80% ринкової вартості одного квадратного метра загальної площі таких житлових приміщень. В даний час нормативи (на півріччя) та показники середньої ринкової вартості житла (на квартал) встановлюються Мінбуд РФ 1 (табл. 14.2).

Таблиця 14.2

Нормативна та середня ринкова вартість загальної площі житлових приміщень на ІІІ квартал 2015 р., руб. на кв. м

1 Наказ Мінбуду РФ від 23 червня 2015 р. № 446/пр «Про норматив вартості одного квадратного метра загальної вартості житлового приміщення по Російській Федерації на друге півріччя 2015 року та показники середньої ринкової вартості одного квадратного метра загальної площі житлового приміщення за суб'єктами Російської Федерації на ІІІ квартал 2015 року».

Продовження табл. 14.2

Оскільки нормативи, що встановлюються за вартістю житла, очевидно, невисокі, заниження вартості житла може призвести, з одного боку, до відмови низки підрядників від участі в конкурсах на будівництво житла економічного класу, а з іншого - до зниження якості житла.

• Махагон Г1. П. Управління розвитком міських територій. М.: ІПКдержслужби,2001.
• Див. Умови віднесення житлових приміщень до житла економічного класу. Утв. наказом Мінбуду РФ від 5 травня 2014 р. № 223/пр. Наприклад, площа квартири складає не більше 100 м2, а житлового будинку - 150 м2.