Mitä alueen kokonaisvaltainen kehittäminen tarkoittaa? Tonttien tarjoamisen ominaisuudet niiden kokonaisvaltaiseen kehittämiseen asuntorakentamista varten valtion tai kuntien omistuksessa olevilta mailta

A.P. Anisimov,

Johtava tutkija Modernin oikeuslaitoksen tutkimuslaitoksessa

Volgogradin julkishallinnon akatemia,

oikeustieteen tohtori

Yksi viime vuosien perustavanlaatuisista maalainsäädännön uudistuksista on asuntorakentamisen tonttien huutokaupassa asettaminen pakolliseksi ja erityisesti uuden menettelyn syntyminen koskien tonttien vuokraamista kokonaisvaltaista rakentamista varten. asuntorakentamista varten valtion tai kunnan kiinteistössä olevilta mailta. Samalla on huomionarvoista, että jälkimmäinen kysymys ei ole juuri koskaan tullut oikeustieteilijöiden tietoon, vaikka sen merkitystä on vaikea yliarvioida.

Aluksi yritetään tunnistaa käsiteltävänä olevan menettelyn oikeudellinen luonne eli sen oikeudelliset piirteet ja oikeudellisesti merkittävät ominaisuudet oikeudellisena ilmiönä.

On olemassa kolme pohjimmiltaan erilaista strategiaa siirtokuntien kehittämiseen. Ensinnäkin tämä on niin sanottu "täytekehitys", kun taajama-alueen rajoissa paikallisten arkkitehtuuri- ja virkamiehet tunnistavat "suhteellisen vapaita" alueita (joita ovat esimerkiksi lasten leikkikentät), jotka ovat tarkoitettu monikerroksisten asuinrakennusten tai julkisten ja liikerakennusten rakentamiseen. Sen edut rakennusyrityksille ovat ilmeisiä, jo pelkästään siksi, että tällainen rakentaminen suoritetaan jo olemassa oleville laitoksille ja mahdollistaa kiinteistöjen rakentamisen kustannuksissa. Perusteita ja menettelyä tonttien myöntämiselle tällaiseen rakentamiseen säännellään Venäjän federaation maalain 30.1 ja 38.1 artiklalla.

Tämäntyyppinen kehitys aiheuttaa usein valtavaa tyytymättömyyttä paikallisten asukkaiden keskuudessa ja aiheuttaa kuukausia kestäviä oikeudellisia kiistoja sekä provosoi sosiaalisten jännitteiden pesäkkeiden muodostumista. Tässä vain yksi esimerkki. Lokakuussa 2007 Moskovassa järjestettiin mielenosoitus uuden asuinkompleksin "Galaktika" rakentamisen johdosta Tšertanovskaja-kadun talon nro 41 pihalle. Paikallisten asukkaiden mukaan heidän pihalleen on tarkoitus rakentaa kolme kerrostaloa, kolmikerroksinen toimisto ja autotalli 330 autolle. Aikaisemmin tälle paikalle piti asukkaiden mukaan rakentaa päiväkoti. Teon seurauksena noin 30 henkilöä vietiin poliisin tietoon.

Poliittiset puolueet käyttävät usein tätä ongelmaa hyväkseen. Niinpä 12. lokakuuta 2007 Yabloko-puolue järjesti toiminnan "tiivistymistä" vastaan ​​Jekaterinburgin kaupungissa, ja 13.-14. lokakuuta se piti kaksipäiväisen foorumin Permin kaupungin julkisten organisaatioiden kanssa aiheesta " Järjestetään kansalaismielenosoitus eristyskehitystä vastaan.

Julkisen tyytymättömyyden selvänä tuloksena voidaan pitää joidenkin viranomaisten julkisia lausuntoja, joiden tarkoituksena on pysäyttää täydennyskehitys useissa Venäjän federaation muodostavissa yksiköissä. Esimerkiksi tällainen lausunto annettiin näyttelemällä Tomskin pormestari, ja Moskovassa lokakuussa 2007 erityinen osastojen välinen "paikannuskehitystä" käsittelevä komissio peruutti 10 rakennuksen rakentamisen.

Toiseksi kyseessä on tontin antaminen rakentamista varten taajaman rajojen sisällä, jonka osalta on tehty kehittämispäätös ilman tarjouskilpailua henkilölle, jonka kanssa on tehty sopimus talon kehittämisestä. taajama-alue on saatu päätökseen. Määritetty tontti annetaan sellaisen henkilön valinnan mukaan, jonka kanssa tällainen sopimus tehtiin, omistukseen tai vuokraukseen (Venäjän federaation maalain 30 artiklan 2.1 kohta). Tämä menettely on suunniteltu optimoimaan asutuksen kehittämisen luonne. Venäjän federaation kaupunkisuunnittelulain (jäljempänä Venäjän federaation kaupunkilaki) 46.1 §:n 3 kohdan mukaan taajaman rakentamista koskeva päätös voidaan tehdä, jos tällä alueella on kerrostaloja. jotka on Venäjän federaation hallituksen määräämällä tavalla tunnustettu vaarallisiksi ja purettaviksi, tai kerrostalot, joiden purkaminen ja jälleenrakentaminen suunnitellaan paikallishallinnon edustavan elimen hyväksymien kuntien kohdeohjelmien perusteella.

Kolmanneksi tontin vuokraaminen integroitua kehitystä varten asuntorakentamista varten. Venäjän federaation maalaissa (jäljempänä Venäjän federaation maalaki) tai kaupungissa ei ole normimääritelmää, joka määrittelee, mitä tulisi ymmärtää "kokonaisvaltaisella asuntorakentamisen tontin kehittämisellä" Venäjän federaation koodi ja muut liittovaltion lait. Venäjän federaation maalain 30.2 artiklan mukaan tämä menettely edellyttää kuitenkin:

a) tuleva kehittäjä (oikeushenkilö tai yksittäinen yrittäjä) laatii aluesuunnitteluasiakirjat. Venäjän federaation kaupunkilain 41 artiklan 1 osan mukaan tällaisten asiakirjojen valmistelu suoritetaan, jotta varmistetaan, korostetaan suunnittelurakenteen elementit (korttelin, mikropiirit, muut elementit), määritetään maa-alueen rajat. tontit, joilla pääomarakennushankkeet sijaitsevat, rakentamiseen tarkoitettujen tonttien rajat ja lineaaristen kohteiden sijoittaminen. Näin ollen on odotettavissa, että vuokralaiselle tarjotaan laaja maa-alue (kortteli, mikropiiri jne.) kokonaisvaltaista kehittämistä varten (toisin sanoen "asuntola-alueen" rakentamiseen, jossa on kaikki sosiaaliset ja kulttuuriset tilat ja infrastruktuuri). . Siten kunta säästää muiden etujen ohella myös taloudellisia resursseja aluesuunnitteludokumentaation kehittämisessä.

30.12.2007 saakka valtion tai kuntien omistuksessa oleva tontti vuokrattiin asuntorakentamista, asuntorakentamisen kokonaisvaltaista rakentamista varten hakemuksen perusteella ilman tarjouskilpailua, jos tontti tällaiselle henkilölle on määrätty tällaisen henkilön toimeenpanovallan kanssa valtion viranomaisen tai paikallishallinnon elimen kanssa tekemällä sopimuksella, samalla kun se täyttää seuraavat ehdot:

Sopimuksessa määrätään tällaisen henkilön asunnon luovuttamisesta, pääomarakennushankkeiden purkamisesta tai kunnallisten tai sosiaalisten infrastruktuuritilojen rakentamisesta, ja tämän momentin mukaisen tontin vuokrasopimuksen tekohetkellä nämä velvoitteet täytetään täysin.

Tämä on yleinen menettely tonttien vuokraamiseksi kokonaisvaltaiseen rakentamiseen asuntorakentamista varten. Mikä on tämän menettelyn toteutus käytännössä? Teeskentelemättä olevan tämän ongelman tyhjentävä analyysi, esittelemme useita suuntauksia.

Ensinnäkin on huomattava, että tämä menettely on otettu menestyksekkäästi käyttöön useiden Venäjän federaation muodostavien yksiköiden kunnissa. Siten Novosibirskin kaupungissa osana menettelyä alueiden tarjoamiseksi integroidulle kehittämiselle asuntorakentamista varten muodostettiin tontti kadulle ja asetettiin huutokauppaan. Petukhova Kirovskin alueella (pinta-ala 26,4 hehtaaria) alkuhinnalla 114,2 miljoonaa ruplaa. Kun tämän sivuston huutokauppa pidettiin 30. tammikuuta 2007, 294,2 miljoonaa ruplaa saatiin oikeudesta vuokrata se monimutkaista rakentamista varten. Myöhemmin kaksi muuta kohdetta valmisteltiin huutokauppaa varten integroitua asuntorakentamista varten Zatonin mikroalueella ja Juzhno-Chemsky-radalla.

Volgogradin kaupungissa suunniteltiin ja pidettiin vasta joulukuussa 2007 kaksi huutokauppaa, joiden tarkoituksena oli vuokrata maa-alueita integroituun kehittämiseen asuntorakentamista varten.

Pietarin hallituksen helmikuussa 2006 antamalla asetuksella vahvistettiin menettely tonttien myöntämiselle alueiden integroitua kehittämistä varten asuntorakentamista varten. Tämän seurauksena vuonna 2006 tarjouskilpailujen tulosten perusteella 41 tonttia, joiden pinta-ala oli yli 500 hehtaaria, suunniteltiin noin 4 miljoonan 100 tuhannen neliömetrin asuntokäyttöön. m. Vuoden 2007 ensimmäisellä puoliskolla huutokaupassa 8 tonttia, joiden pinta-ala oli noin 800 hehtaaria, alueiden integroitua kehittämistä varten.

Siten on pääteltävä, että tämä menettely on jo ottanut oikeutetun paikkansa muiden vaihtoehtojen joukossa tarjota tontteja rakentamiseen ilman esineiden sijainnin ennakkohyväksyntää, vaikka sitä sovelletaankin Venäjän federaation useissa osatekijöissä ja jopa yhden osan kunnissa. Venäjän federaation kokonaisuus on kaukana yhtenäisestä.

Toiseksi on huomattava useiden kuntien paikallishallinnon virkamiesten yritykset sivuuttaa Venäjän federaation maalain normit tarjouskilpailujen pakollisesta järjestämisestä tarjottaessa tontteja integroituun kehittämiseen asuntorakentamista varten, sekä tehdä päätöksiä oman toimivaltansa ulkopuolella.

Rikkomusten ensimmäisen version osoitus on se, että Tšeljabinskin aluesyyttäjänvirasto lähetti välimiesoikeudelle 24 hakemusta, joissa vaadittiin kaupungintalon päätökset tonttien myöntämisestä Tšeljabinskin rakennusyrityksille julistamaan laittomiksi. Syyttäjän mukaan hallinto rikkoi liittovaltion lakia luovuttamalla tontteja ilman huutokauppaa.

Erityisesti syyttäjän tarkastuksen tuloksena todettiin, että hallitus jakoi maaliskuusta syyskuuhun 2005 97 asuntorakentamisen tonttia, joista 90 tonttia mikropiireissä nro 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a myönnettiin syyskuussa 2005. Syyttäjän mukaan kaikki nämä päätökset olivat lainvastaisia ​​ja peruttavia, koska Venäjän federaation maalain mukaan tontin vuokraaminen sen käyttöön kokonaisvaltainen asuntorakentamisen kehittäminen tulisi toteuttaa vain huutokaupalla. Ilman sitä kuitenkaan Tšeljabinskin päällikön asetuksella rakennusyhtiö Artel-S sai yli 23 hehtaarin maa-alueen vuokrasopimuksen viideksi vuodeksi asuntorakentamiseen 29. mikropiirissä Kalininskin alueella. Tšeljabinskista.

Syyttäjän mukaan tätä tonttia ei voitu antaa yksityishenkilölle tai oikeushenkilölle ilman tarjouskilpailua. Lisäksi tällainen pormestarin laiton päätös loukkaa kaupungin ja muiden rakennusyritysten etuja, koska se asettaa Artel-S-yhtiön epätasa-arvoiseen edulliseen asemaan muihin rakentajiin nähden. Syyttäjänviraston edustaja esitti samankaltaisia ​​väitteitä muille pormestarin päätöksille, jotka koskivat maan jakamista useille yrityksille, mukaan lukien Steelconstruction Corporation, Rosprom Company ja Pamir.

Useissa tapauksissa rikottiin myös RF:n maalain vaatimuksia, joiden mukaan paikallishallinnon elinten on ilmoitettava väestölle tulevasta tontin myöntämisestä. Joillakin alueilla, kuten Tswillinga Streetin ja Krasny Lanen risteyksen alueella, mikropiirien nro 29 ja nro 27 alueilla, julkaisuja ei julkaistu tiedotusvälineissä.

Esimerkki paikallisten viranomaisten harjoittamasta väärinkäytöksestä on Kalugan alueen tilanne. Siten Kalugan alueen välimiesoikeuden päätöksellä tyydytettiin apulaisaluesyyttäjän vaatimukset mitätöidä huutokauppa ja myyntisopimus oikeudesta tehdä vuokrasopimus maa-alueelle sen kokonaisvaltaista kehittämistä varten. asuntojen rakentaminen. Syyttäjänvirasto totesi, että Žukovskin alueella (Kalugan alueella) sijaitsevan kaupunkiasutuksen "Kremenkin kaupunki" kuntamuodostelman johtajan päätöksen perusteella valmisteltiin ja pidettiin huutokauppa, jolla myytiin oikeus tehdä kauppaa. vuokrasopimus tontin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen kerrostalorakentamista varten. Huutokaupan tulosten perusteella kunnanhallituksen ja Blues LLC:n välillä tehtiin osto-myyntisopimus elokuussa 2006.

Sillä välin 25. lokakuuta 2001 annetussa liittovaltion laissa "Venäjän federaation maalain täytäntöönpanosta" määrätään, että maa-alueiden, joiden valtion omistusta ei ole rajattu, luovutuksen suorittavat kunnallisalueiden ja kaupunkien paikallishallinto. piirit. Koska kiistanalaisen tontin luovuttaminen ei kuulunut kaupunkiseutukunnan toimivaltaan, Kalugan alueen välimiesoikeus tunnusti syyttäjän vaatimukset perustelluiksi ja täytti esitetyn vaatimuksen kokonaisuudessaan. Tuomioistuimen päätöksestä ei valitettu ja se tuli lainvoimaiseksi. Näin ollen syyttäjän oikea-aikaiset toimenpiteet estivät kerrostalorakentamisen laittomasti myönnetylle tontille.

Siten on pääteltävä, että Venäjän federaatiossa on asteittain (tosin ei aina yhtenäinen ja johdonmukainen) muodostumassa uusi järjestelmä tonttien tarjoamiseksi asuntorakentamista varten, mukaan lukien tonttien integroitu kehittäminen asuntorakentamista varten. .

Mielestämme on tarpeen virallistaa seuraava tämän menettelyn määritelmä:

"Tonttien kokonaisvaltainen kehittäminen asuntorakentamista varten on rakennuttajan toimintaa asuin- ja muiden kiinteistöjen, insinööri- ja liikenneinfrastruktuurien rakentamisessa sekä hänelle valtion tai kunnallisista maista vuokratun tontin muussa kehittämisessä, mukana kaupunkisuunnitteluasiakirjojen kehittäminen alueen suunnittelua varten.

Tämän menettelyn edelleen kehittäminen mahdollistaa lopullisen luopumisen kohteen sijainnin alustavasta hyväksynnästä prosessina, joka on suljettu uteliailta katseilta ja luo hedelmällistä maaperää korruptiolle.

Tällaiselle progressiiviselle liikkeelle on olemassa useita lainsäädännöllisiä takeita, jotka koostuvat paikallisten hallitusten pakollisesta kaupunkisuunnitteluasiakirjojen kehittämisestä, jonka saatavuus on pääedellytys asuntorakentamisen huutokaupassa tarjottavien tonttien julkisuudelle ja avoimuudelle. . Maa- ja kaupunkisuunnittelulainsäädännössä mainitaan toistuvasti erittäin ankaria taloudellisia seurauksia niille julkisille oikeushenkilöille ja hallintotasoille, jotka yrittävät sabotoida Venäjän federaation kaupunkilain määräaikoja, menettelyjä ja muita vaatimuksia. Tyypillinen esimerkki tästä on kielto antaa tontteja valtion tai kunnan omaisuudesta rakentamiseen 1.1.2010 alkaen maankäyttö- ja kehittämissääntöjen puuttuessa, 12

Tätä sääntöä ei sovelleta tontteihin, joihin ei sovelleta kaavoitusmääräyksiä tai joille ei ole vahvistettu kaavoitusmääräyksiä, eikä myöskään Venäjän federaation aluesuunnitteluasiakirjojen ja muodostavien yksiköiden aluesuunnitteluasiakirjojen mukaisesti toimitettuja tontteja. Venäjän federaatiosta.

Venäjän kiinteistömarkkinoiden viimeisimpien tilastojen mukaan tällä hetkellä noin 40 % markkinoista on ns. alueiden integroitu kehittäminen asuntorakentamista varten.

Se sisältyy tontin kehittämiseen, jossa rakentaminen tapahtuu. Tämä termi ei tarkoita vain kerrostalojen rakennusprosessia, vaan myös koko perusviestintäjärjestelmän rakentamista sekä suunnittelua ja asuininfrastruktuurin rakentamista, mikä on välttämätöntä kansalaisten mukavan asumisen kannalta.

Alueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen pääominaisuus on, että tätä hanketta kehitettäessä luodaan koko kaupunginosan tai kaupunginosan kehittämissuunnitelma. Täällä he laskevat koko tulevan sähköverkkojen kuormituksen ja laskevat myös kaikki tarvittavat kommunikaatiot suunnitellulle asuntojen tai talojen lukumäärälle.

Lisäksi lasketaan kaikki infrastruktuuritilat, joiden pitäisi kattaa täysin kaikki tämän vuosineljänneksen tulevien asukkaiden tarpeet.

Alueiden integroitu kehittäminen asuntorakentamista varten eroaa siinä, että heidän asukkaansa voivat tulevaisuudessa asua täysimääräisesti asunnoissaan ja löytää kaiken tarvitsemansa ulkopuolelta: nämä voivat olla sairaaloita, päiväkoteja ja kouluja, kauppakeskuksia, supermarketteja ja vastaavia.

Myös yksi näiden kehityskulkujen ominaisuuksista voidaan kutsua alhaisemmiksi asumiskustannuksiksi verrattuna muihin Venäjän kiinteistömarkkinoiden hintoihin tietyssä kaupungissa. Se on yksinkertaista: monia näistä hankkeista rakennetaan kaupungin laitamille sekä lähimmälle sopivalle alueelle, joka sijaitsee alueella. Tämä kaupunginosa on erittäin suotuisa niin sanotun "kaupunki kaupungin sisällä" kehittämiselle, koska se tarjoaa kirjaimellisesti tyhjän kankaan näiden hankkeiden toteuttamiselle, mikä antaa arkkitehdeille, suunnittelijoille ja rakennuttajille mahdollisuuden toteuttaa täysillä. potentiaalia. Emme saa unohtaa alueen parasta ekologista tilannetta.

Mutta ei pidä unohtaa, että edellä mainittujen ja muiden etujen lisäksi asuntorakentamisen tarkoituksiin integroidulla alueiden kehittämisellä on myös haittoja, jotka voivat tulla ratkaisevaksi asuintilan hankinnassa.

Yksi Venäjän tunnetuista haitoista on kaupungin toimeenpanoviranomaisten ja rakennuttajien välisen koordinoinnin puute. Lisäksi kehittäjien keskuudessa on ongelma. Hyvin usein he yrittävät tuottaa enemmän voittoa kuin on tarpeen.

On selvää, että uusien asuinalueiden koko sosiaalinen osuus, mukaan lukien liikenneyhteydet, on täysin riippuvainen kaikkien kuntien toimeenpanoviranomaisten työstä. Tämä on ymmärrettävää: rakentajia ei enimmäkseen kiinnosta, kuinka ihmiset tulevat asumaan rakentamissaan asunnoissa tulevaisuudessa. Rakennuttaja kohtaa tarpeen rakentaa talo ja myydä ehdottomasti kaikki asunnot asukkaille. Sitten heidän vastuunsa loppuvat. Tässä vaiheessa kehittäjä ottaa rahansa ja siirtyy seuraavan projektin rakentamiseen. Siksi hänen vastuualueensa voidaan kutsua yksinomaan rakennetun rakennuksen laadun takaamiseksi. Häntä ei juuri kiinnosta, kuinka mukavaa asuminen tällä alueella on tuleville asukkaille: riittääkö heille oppilaitoksia, sairaaloita, kauppoja ja onko alueelta poistuminen ongelmallista - tämä kaikki ei ole kehittäjän huolenaihe. Siksi kaupungin viranomaisten on tehtävä yhteistyötä kehittäjien kanssa tarjotakseen asukkaille kaiken tarpeellisin infrastruktuurin ja vastaavasti hyvän elintason.

Mutta todellisuudessa tällainen yhteistyö päättyy usein vain keskusteluun. Usein kunnat ja rakennusyritys eivät pääse sopimukseen vastuusta sosiaalisista kiinteistöistä, tarvittavan liikennejärjestelmän kehittämisestä ja mikä tärkeintä: kuinka paljon budjettivaroja katetaan tietyn alueen rakentamiseen. Tästä vastahakoisuudesta kärsivät vain asukkaat, jotka joutuvat tulevaisuudessa istumaan ruuhkissa, koska heidän asuinalueellaan ei ole tarvittavaa infrastruktuuria: ei koulua, ei päiväkotia, ei sairaalaa, ei kauppaa. , ja lisäksi kuljetusten vaihto on erittäin huono.

Uuden sivuston projektin pitkää valmisteluaikaa voidaan myös kutsua yhdeksi tärkeimmistä haitoista. Yleisesti suurin ongelma on, että kehityshankkeen toteuttamiseksi tarvitaan riittävän laaja alue. Ja ennen rakentamisen aloittamista tälle sivustolle, kehittäjän on huolehdittava kaikesta tarvittavasta viestinnästä tulevaisuudessa. Ja tämä voi viedä jopa 40 % koko rakentamiseen tarvittavasta budjetista.

Yhteydessä

Viime aikoina niin kutsuttujen "mökkikylien" rakentamisen järjestäminen on yleistynyt alueellamme.
Tällaisten hankkeiden houkuttelevuuden analysointi ja arviointi on kiinteistömarkkinoiden ammattilaisten polku, joten pohditaan tarkemmin, mitä kansalaisten tulisi tietää, jos he harkitsevat tällaisia ​​sijoitusvaihtoehtoja tai parantavat elinolojaan. Yksi mökkikylien rakentamisen mekanismeista on kokonaisvaltainen tonttien kehittäminen asuntorakentamista varten.

Mitä on integroitu maanrakennus ja miten se eroaa perinteisestä rakentamisesta? Aluksi on syytä huomata, että kokonaisvaltainen kehittäminen asettaa paljon vakavampia velvoitteita oikeudenhaltijalle - tontin kehittäjälle.

Niin, kattava kehitys sisältää:

dokumentaation valmistelu aluesuunnittelua varten,

alueen kehittäminen rakentamalla teknisiä infrastruktuuritiloja,

asumisen ja muun rakentamisen toteuttaminen tontin sallitun käyttötavan mukaisesti.

Lain mukaan kaikki nämä vaiheet on suoritettava tontin oikeudenhaltija-rakentaja. Jossa Siirrettäessä oikeuksia monimutkaiseen kehittämiseen varattuun kohteeseen, kaikki edellä mainitut vastuut siirtyvät uudelle oikeudenhaltijalle.

Luonnollisesti kehittäjän päätavoite on houkutella varoja.

Eroja on kuitenkin siinä, milloin ja missä järjestyksessä se alkaa houkutella taloudellisia resursseja ja mitä kansalainen saa vastineeksi.

Ihanteellinen vaihtoehto lain mukaan on virallistaa rakennuttajan ja kansalaisen välinen sopimussuhde, jonka mukaan kansalainen osallistuu omilla rahoillaan rakentamiseen ja saa rakentamisen valmistuttua omistukseensa tilatun talon, jossa on tarvittava tontti. talon sijoittamista ja jatkokäyttöä varten.

kuitenkin Käytännössä on muitakin tapauksia, joissa monimutkaiseen rakentamiseen tarkoitettua tonttia (maamassaa) ei varsinaisesti kehitetä, vaan se jaetaan suureen määrään erillisiä tontteja, jotka myydään kansalaisille.

Täten , kehittäjä vapauttaa itsensä tarpeesta laatia asiakirjat alueen suunnittelua varten, suorittaa alueen kehittämiseen liittyviä töitä rakentamalla teknisen infrastruktuurin tiloja ja toteuttaa itse rakentaminen.

Ensi silmäyksellä jokainen saa mitä haluaa. Kehittäjä – nopea voitto. Kansalaiset voivat omistaa tontteja rakentamiseen kaupungin läheltä edulliseen hintaan. Mutta kaikki ei ole niin ruusuista.

Kaikilla tonteilla, jotka on muodostettu rakennuttajalle aiemmin integroituun kehittämiseen jaetun tontin (massan) jakamisen tuloksena, on samanlainen käyttölupa - asuntorakentamistarkoitukseen tarkoitettu kokonaisuus.

Tämä tarkoittaa, että tällaisten tonttien yksilöllistä asuntorakentamista kansalaisten toimesta ei voida hyväksyä, vaikka kansalaisten tavoitteena tontteja hankittaessa oli juuri itsenäinen rakentaminen.
Kansalaiset, jotka ostivat tontteja monimutkaiseen rakentamiseen tarkoitetun maamassan rajoissa ja rekisteröivät oikeutensa niihin 21. heinäkuuta 1997 annetun liittovaltion lain mukaisesti. No. 122-FZ "Kiinteistö-oikeuksien ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinnistä" on oikeus toteuttaa asuntorakentamista omistamiensa tonttien rajoissa maa- ja kaupunkisuunnittelulainsäädännön vaatimusten mukaisesti.

Itse asiassa tämä on mahdollista vain kokonaisvaltaisen kehityksen muodossa, edellyttäen, että alkuperäisen kehittäjän kaikki velvoitteet on pantu täytäntöön , mukaan lukien dokumenttien laatiminen alueen suunnittelua varten ja alueen kehittämiseen liittyvien töiden toteuttaminen teknisten infrastruktuurien rakentamisen kautta.

Lisäksi maa- ja kaavoituslainsäädäntöä rikkoen mökkikylän alueen suunnittelua koskevan dokumentaation puute merkitsee käytännössä mielivaltaista tonttien muodostusta ("Onnea!!!" varten ei ole yleistä kehittämissuunnitelmaa) talojen ja infrastruktuurin (esimerkiksi teiden) rakentaminen, mikä johtaa niiden täyden ja järkevän jatkokäytön mahdottomuuteen.
Tämän seurauksena syntyy konfliktitilanteita ja oikeudellisia kiistoja tonttien ostaneiden kansalaisten ja rakennuttajan välillä. Kansalaiset eivät käytännössä voi käyttää tontteja aiottuun tarkoitukseen.

Samalla jo sen tosiasian, että ostetuilla tontilla oli sellaista sallittua käyttöä kuin "kokonaisvaltainen asuntorakentamisen tarkoitus", pitäisi jos ei varoittaa kansalaisia ​​ostajia, niin varmasti herättää kysymyksiä. Lisäksi tämä tieto on avointa ja julkista.

Sallitun käytön tyyppi yhdessä maan luokan kanssa muodostaa tontin oikeudellisen järjestelmän, ts. tekijänoikeuksien haltijan mahdollisen käytön laajuus.

Tiedot tontin olemassa olevasta sallitusta käyttötyypistä sisältyvät Kiinteistöoikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien valtion yhtenäiseen rekisteriin ja valtion kiinteistörekisteriin.

Tontin sallitun käytön tyyppi ilmoitetaan välttämättä Samaran alueen Rosreestrin toimiston myöntämässä oikeuksien valtion rekisteröintitodistuksessa.

Vuosina 2013, 2014, 2015 ja vielä tänäkin päivänä myönnetään todistuksia, joista ilmenee maaluokka: asutusmaa!!!

Ja ihmisiä ajetaan puutarhanhoitoon rakentamaan koko infrastruktuuri heidän kustannuksellaan!

Näin ollen ostaja voi saada tietoa tontin sallitusta käytöstä joko itsenäisesti julkisesti saatavilla olevista tietolähteistä tai tutustumalla tontin myyjän asiakirjoihin kaupantekovaiheessa.

Yhteenvetona vetoan erotuksella kansalaisiin, että he ovat tarkkaavaisia ​​ja varovaisia ​​tehdessään kauppoja kokonaisvaltaiseen asuntorakentamistarkoitukseen tarkoitettujen tonttien ostosta.

Tällaisten tonttien hankinnan mahdollisten seurausten ymmärtäminen säästää sinua suunnittelemattomilta lisäkustannuksilta niiden kehittämisestä sekä odottamattomien konfliktitilanteiden syntymisestä, joiden ratkaiseminen on mahdollista vain tuomioistuimessa.

Vuonna 2006 Dmitri Medvedev sanoi, että täytönkehityksen näkymät ovat käyneet loppuun, ja on tarpeen siirtyä integroituun rakentamiseen ja suurten maamassojen kehittämiseen. Ja jossain se voi olla kokonaisia ​​kaupunkeja, jossain se voi olla suuria alueita. Siitä lähtien integroidun kehityksen käsite on vakiintunut rakennusyritysten, viranomaisten ja tavallisten ihmisten jokapäiväiseen elämään.

Integroitu kehittäminen tarkoittaa "minikaupungin" luomista, jossa asuinrakennusten lisäksi sijoitetaan sosiaali-, käyttö- ja teknisiä infrastruktuuritiloja: päiväkodit ja koulut, kaupat, liikuntatilat, pihatilat maisemoidaan maisema-arkkitehtuurilla, lasten leikkikentät on varustettu jne. Lisäksi kaikkien integroidun kehitysalueen rakennusten ja kohteiden arkkitehtoninen ulkoasu on työstetty samanaikaisesti, mikä luonnollisesti vaikuttaa myönteisesti uuden asunnon ulkoasuun ja lajiominaisuuksiin.

Eri arvioiden mukaan integroitu kehittäminen voi alentaa asumisen kustannuksia 10 prosentista 20 prosenttiin, mutta yleensä tämä ero menee sosiaaliseen infrastruktuuriin, jonka rakentamisesta vastaa kehittäjä. Laadukkaiden ja edullisien asuntojen pulassa alueiden kokonaisvaltainen kehittäminen mahdollistaa edullisen tarjouksen luomisen.

Integroitu kehittäminen on aina valtion ja yksityisten yritysten välistä vuorovaikutusta, oli hanke kuinka laaja tahansa. Kummallakin osapuolella on omat selkeät tehtävänsä: rakennuttaja - hankkeen tehokas toteuttaminen, viranomaiset - väestön sosiaalisten olojen parantaminen, purettujen ja rappeutuneiden rakennusten uudelleenasuttamisen ratkaiseminen, kaupunkialueiden parantaminen, liikenneinfrastruktuurin kehittäminen ja suunnittelun päivittäminen viestintää.

Integroidun kehittämisen edut ovat ilmeiset: leveämpi tila rakennuksen vieressä, korkea turvallisuus rakennuksessa, sosiaalisen ympäristön homogeenisuus ja oman infrastruktuurin olemassaolo. Pääsääntöisesti kaikki integroidut kehityshankkeet ovat suuria.

Suuret asuinkompleksit tarjoavat asukkailleen korkean asumismukavuuden, mikä johtuu uusimpien laitteiden asennuksesta ja nykyaikaisten standardien ja tekniikoiden käytöstä, ja lisäksi alueen integroidulla kehittämisellä on varattu melko suuria alueita virkistysalueet, maisemointi ja viherrakentaminen, ja tämän ansiosta niistä on tulossa markkinoiden suosituimpia.

Nykyään asuntorakentamisen alueiden kokonaisvaltainen kehittäminen tapahtuu lähes kaikilla Novosibirskin alueen alueilla. Novosibirskin alueen rakennus- ja asunto- ja kunnallispalveluministeriön mukaan alueen kunnat toimittivat asuntorakentamista varten: vuonna 2008 noin 200 hehtaaria maata, vuonna 2009 - 309 hehtaaria, vuonna 2010 on suunniteltu antaa 228 hehtaaria maata.

Tonttien integroitua kehittämistä parhaillaan toteutettavien hankkeiden joukossa voidaan mainita valmiit ja rakenteilla olevat rivitalot, matalat kerrostalot ja kartanon tyyppiset talot: Blagoveshchenkan kylä Novosibirskin ala-Eltsovkan alueella; Golden Valley asuinkompleksi kadulla. Rybatskaya Novosibirskin Sovetsky-alueella; Primorsky-klubikylä Novosibirskin Sovetskin alueella; MZhK Kedrovy on kaupunkitalokylä, joka sijaitsee Zaeltsovskin alueella Novosibirskissa ja jossa on hyvät kulkuyhteydet ja kaikki yhteydet; asuinkompleksi Raduzhny Novosibirskin alueella Novosibirskin alueella; mikropiiri Blue Bay Morskoyn kylässä, Novosibirskin alueella, Novosibirskin alueella; Solnechnaya Polyana asuinkompleksi Krasnoobskin työkylässä Novosibirskin alueella.

Lisäksi RHD-säätiö järjesti syyskuussa 2010 huutokaupan myydäkseen oikeuden tehdä vuokrasopimus 228 hehtaarin tontille, joka sijaitsee Michurinskyn kylässä, Iskitimskyn alueella, sen kokonaisvaltaista kehittämistä varten. asuntorakentamisen tarkoitus.

Parhaillaan laaditaan asiakirjapakettia kolmen tontin siirtämiseksi Novosibirskin alueelle biotekniikan alan tieteellisen ja teknologisen puiston kohteiden luomiseksi Koltsovon työkylään sekä siirtoa varten Novosibirskin alueella on valtuudet hallita ja luovuttaa kahta tonttia, joiden kokonaispinta-ala on 44,38 hehtaaria ja jotka sijaitsevat lähellä Agrolesin kylää Iskitimin alueella.

Rahasto kehittää myös julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuden toteuttamisen periaatteisiin perustuvaa mekanismia, jolla Vnesheconombank osallistuu tällaisten maa-alueiden varustamiseen teknisellä infrastruktuurilla. Tontin varustaminen teknisellä infrastruktuurilla vähentää hankkeen alkuinvestointien määrää ja nopeuttaa sen toteuttamista kehittäjän kannalta. Näin ollen tarvittavat asiakirjat ja tiedot valmistellaan nyt valtioneuvoston käsiteltäväksi seuraavilta alueilta: joessa. Krasnoobskin kylä - 24,75 hehtaaria asuntorakentamiseen, Novosibirskin alueen Michurinskyn kyläneuvoston Yuny Leninits kylän alueella - 71,47 hehtaaria - asuntorakentamiseen, Kainskaya Zaimkan kylän alueella Novosibirskin alueen Baryshevsky-kyläneuvosto - 169,1 hehtaaria - asuntorakentamista varten, Novosibirskin alueen Verkhtulinsky-kyläneuvoston Tulinsky-kylä - 3,57 hehtaaria - asuntorakentamista varten, Tatarskin kaupungissa - 0,91 hehtaaria - talon rakentamiseen rakennusalan laitos.

Kattavan asuntorakentamisen varmistamiseksi perustettiin Novosibirskin alueen asuntorakentamisen kehittämisvirasto OJSC. Vuonna 2010 virasto hankki huutokaupalla oikeuden vuokrata tontti Lozhokin kylässä, Novosibirskin alueella, Novosibirskin alueella, jonka pinta-ala on 68 hehtaaria. Vuonna 2011 virasto aikoo osallistua huutokauppoihin saadakseen oikeuden vuokrata kolme muuta tonttia integroitua asuntorakentamista varten.

Myös ensi vuonna on tarkoitus muodostaa Novosibirskin alueen omistamia tontteja asuntorakentamista varten. Erityisesti Sadovyn kylässä ja Novosibirskin alueen teollisuus- ja logistiikkapuiston alueella.

Myös Novosibirskissä on käynnissä aktiivinen integroitu kehitys. Novosibirskin kaupungintalon mukaan Novosibirskissä on kaikkiaan 10 kohdetta monimutkaiselle asuntorakentamiselle. Nämä ovat Rodnikin, Beregovoyn, Plyushchikhinskyn (Vostochny), Klyuch-Kamyshenskyn, Yuzhno-Chemskoyn, Tikhvinskyn, Vesennyn, Startovy - Gorskyn, Petukhovan (Akatuysky) asuinalueet, asuinalue kadulla. Berezovaya. Luettelokohteiden muodostus aloitettiin vuosina 2006–2007, huutokaupat pidettiin 2007–2008 ja suunnittelu ja rakentaminen aloitettiin. Tällä hetkellä kaupungissa Novosibirskin kaupungintalon arkkitehti- ja rakennustarkastusosaston mukaan kahdeksan kymmenestä monimutkaisesta paikasta kehitystyö jatkuu. Vuonna 2010 laitos myönsi luvan kahdeksan asuinrakennuksen rakentamiseen neljälle monimutkaiselle tontille.

Kaupungin hallinto toteuttaa joukkoa toimenpiteitä edistääkseen alueiden integroitua kehitystä. Erityisesti päätettiin olla korottamatta vuonna 2010 asuntorakentamisen kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tarkoitettujen tonttien vuokraa; tarjottaessa tontteja rakentamiseen huutokaupassa on mahdollista maksaa osamaksua vuokraa ja tontin markkina-arvoa maksettaessa vähintään vuoden ajalta; Sähköverkkoon liittymisen maksuja on mahdollista siirtää myöhempään ajankohtaan.

Alueen kokonaisvaltainen kehittäminen vaatii vakavampia taloudellisia investointeja kuin täydennysrakentamista, alueen kehittämisstrategian yksityiskohtaista laatimista ja vakavaa rakennuskapasiteettia. Myös hallintorakenteet kiinnittävät entistä enemmän huomiota monimutkaisiin kehityshankkeisiin. Siten integroitu lähestymistapa alueiden kehittämiseen on etu sekä asukkaille että rakentajille.

Alueen integroitu kehittäminen sisältää asiakirjojen valmistelun aluesuunnittelua, tonttien muodostamista, infrastruktuurin ja muiden tilojen rakentamista varten (Venäjän federaation siviililain 46.4 artikla). Alueen kokonaisvaltaista kehittämistä varten järjestetään huutokauppa, johon osallistuvat oikeushenkilöt. Valtuutettu elin (valtio tai kunta) tekee huutokaupan voittajan (kehittäjä) kanssa sopimuksen, jonka mukaan se sitoutuu luomaan tarvittavat edellytykset alueen kehittämiseen.

Rakennuttaja on asianomaisen alueen vuokralainen, sitoutuu laatimaan PPT ja PMP, jakamaan tontteja PMP:n mukaisesti, toteuttamaan kunnallis-, liikenne- ja sosiaalisen infrastruktuurin rakentamisen, tilaamaan pääomarakennushankkeita, toteuttamaan maisemointia ja maisemointitoimenpiteet.

Sopimuksessa voidaan määrätä infrastruktuuritilojen siirtämisestä valtion tai kuntien omistukseen. Osapuolten on myös tehtävä lisäsopimus pääomarakennushankkeiden rakentamisen ajoituksesta ja käyttöönotosta.

Alueen kehittäminen talousluokan asuntojen rakentamista varten, kuten aikaisempi kaupunkirakentamisen organisaatio, on lainvoimaisesti vahvistettu Venäjän federaation siviililailla vuodesta 2014 lähtien. Talousluokkaan kuuluvat kerros- ja paritaloasunnot, jos kaikki asuintilat tai osa niistä täyttävät tämän luokan asunnoksi luokittelun ehdot ja talot on rakennettu yhteisomistussopimuksilla tai turistiluokan asuntojen osto- ja myyntisopimuksilla. Tällaisten talojen kehittämisestä tehdään sopimus huutokaupan voittajan (kehittäjä) kanssa.

Rakennuttajan on varmistettava asunnon tai paritalon rakentaminen tietyn ajan kuluessa ja tehtävä sopimukset kansalaisten kanssa, joilla on oikeus ostaa turistiluokan asuntoja hintaan, joka ei ylitä asunnon enimmäisneliöhintaa. Enimmäishinta vahvistetaan rakennuttajan ja valtuutetun tahon välisessä sopimuksessa.

Tällainen sopimus voi lisäksi sisältää velvoitteita myydä asunto valtiolle tai kunnalle hintaan, joka ei ylitä enimmäishintaa. Asunnon maksuton luovutus valtion tai kuntien omistukseen ei ole sallittua. Rakennuttaja voi saada myös valtion tai kunnan tukea.

Eräs tällainen sopimus on sopimus alueen kattava kehittäminen talousluokan asuntojen rakentamista varten(Venäjän federaation siviililain 46.6 artikla), jossa yhdistyvät kahden edellä mainitun sopimustyypin piirteet. Sopimus koskee infrastruktuurin ja talousluokan asuntojen ja muiden tilojen valmistelua ja rakentamista. Maa-alueet toimittaa valtuutettu taho ilman tarjouskilpailua. Kuitenkin oikeudesta tehdä tällainen sopimus, kuten edellisessä tapauksessa, järjestetään huutokauppa.

Huutokaupan järjestäjä on valtuutettu toimielin tai sopimuksen perusteella toimiva erityisjärjestö. Huutokauppakohteen hinta on yhden neliömetrin hinta asuintilan kokonaispinta-alasta. Valtuutettu toimielin asettaa huutokauppakohteen lähtöhinnan Venäjän federaation hallituksen määräämän turistiluokan asunnon enimmäishinnan suuruisena huutokaupan pitämisestä tehdyn päätöksen päivämääränä. Jos tällaista hintaa ei ole vahvistettu, lähtöhinta otetaan arvioinnin perusteella, joka on enintään 80 prosenttia yhden neliömetrin markkina-arvosta tällaisten asuintilojen kokonaispinta-alasta. Tällä hetkellä asuntojen keskimääräistä markkina-arvoa (neljännekselle) koskevat standardit (kuuden kuukauden ajan) ja indikaattorit on vahvistanut Venäjän federaation rakennusministeriö 1 (taulukko 14.2).

Taulukko 14.2

Asuintilojen kokonaispinta-alan vakio- ja keskimääräinen markkina-arvo vuoden 2015 kolmannella neljänneksellä, ruplaa. per neliö m

1 Venäjän federaation rakennusministeriön määräys, 23. kesäkuuta 2015 nro 446/pr "Venäjän federaation asuintilojen kokonaiskustannusten yhden neliömetrin vakiokustannuksista vuoden 2015 jälkipuoliskolla ja indikaattoreista yhden neliömetrin keskimääräinen markkina-arvo asuinkiinteistöjen kokonaispinta-alasta Venäjän federaation muodostavissa yksiköissä vuoden 2015 kolmannella neljänneksellä."

Taulukon jatko. 14.2

Koska asumiskustannuksia koskevat vakiintuneet standardit ovat selvästi alhaiset, asumiskustannusten aliarviointi voi toisaalta johtaa siihen, että useat urakoitsijat kieltäytyvät osallistumasta turistiluokan asuntojen rakentamiskilpailuihin ja toinen asumisen laadun heikkenemiseen.

• Mahonki G1. P. Kaupunkialueiden kehittämisen hallinta. M.: IPKgossluzhby, 2001.
• Katso Asuinhuoneiston turistiluokan asunnoksi luokitteluehdot. Hyväksytty Venäjän federaation rakennusministeriön 5. toukokuuta 2014 antamalla määräyksellä nro 223/pr. Esimerkiksi asunnon pinta-ala on enintään 100 m2 ja asuinrakennuksen 150 m2.