Çfarë do të thotë zhvillim gjithëpërfshirës i një territori? Karakteristikat e sigurimit të parcelave të tokës për zhvillimin e tyre gjithëpërfshirës me qëllim të ndërtimit të banesave nga tokat në pronësi shtetërore ose komunale

A.P. Anisimov,

Studiues kryesor në Institutin Kërkimor të së Drejtës Moderne

Akademia e Administratës Publike e Volgogradit,

Doktor i Drejtësisë

Një nga risitë themelore në legjislacionin e tokës në vitet e fundit është vendosja e sigurimit të detyrueshëm të parcelave për ndërtimin e banesave në ankand dhe, në veçanti, shfaqja e një procedure të re në lidhje me dhënien me qira të parcelave të tokës për zhvillim të integruar. për qëllime ndërtimi banesash nga tokat që ndodhen në pronën shtetërore ose komunale. Në të njëjtën kohë, vlen të përmendet se çështja e fundit pothuajse nuk ka rënë në vëmendjen e studiuesve juridikë, megjithëse rëndësia e saj është e vështirë të mbivlerësohet.

Për të filluar, le të përpiqemi të identifikojmë natyrën juridike të procedurës në shqyrtim, d.m.th., veçoritë e saj juridike dhe pronat juridikisht të rëndësishme si një fenomen juridik.

Ekzistojnë tre strategji thelbësisht të ndryshme për zhvillimin e vendbanimeve. Së pari, ky është i ashtuquajturi "zhvillim mbushës", kur brenda kufijve të një zone të ndërtuar zyrtarët e autoriteteve lokale arkitektonike dhe urbanistike identifikojnë zona "relativisht të lira" (të pushtuara, për shembull, nga këndet e lojërave për fëmijë), të cilat janë parashikohet për ndërtimin e objekteve shumëbanesore banimi ose publike e biznesi. Përparësitë e tij për kompanitë e ndërtimit janë të dukshme, vetëm sepse një ndërtim i tillë kryhet në shërbimet tashmë ekzistuese dhe lejon kursimin e kostove për ndërtimin e pasurive të paluajtshme. Arsyet dhe procedura për sigurimin e parcelave të tokës për një ndërtim të tillë rregullohen nga nenet 30.1 dhe 38.1 të Kodit të Tokës të Federatës Ruse.

Ky lloj zhvillimi shpesh shkakton pakënaqësi masive në mesin e banorëve vendas dhe sjell disa muaj mosmarrëveshjesh ligjore, si dhe provokon formimin e vatrave të tensionit social. Këtu është vetëm një shembull. Në tetor 2007, një tubim proteste u zhvillua në Moskë për shkak të ndërtimit të një kompleksi të ri banimi "Galaktika" në oborrin e shtëpisë nr. 41 në rrugën Chertanovskaya. Sipas banorëve vendas, në oborrin e tyre është planifikuar të ndërtohen tre ndërtesa të larta, një zyrë trekatëshe dhe një garazh për 330 makina. Më parë, sipas banorëve, në këtë vend ishte menduar të ndërtohej një kopsht fëmijësh. Si pasojë e aksionit janë dërguar në polici rreth 30 persona.

Ky problem shpesh shfrytëzohet nga partitë politike. Kështu, më 12 tetor 2007, partia Yabloko mbajti një aksion kundër zhvillimit të "indensifikimit" në qytetin e Yekaterinburg, dhe më 13-14 tetor mbajti një forum dy-ditor me organizatat publike në qytetin e Perm me temën " Organizimi i protestës civile kundër zhvillimit të izolimit.”

Një rezultat i caktuar i pakënaqësisë publike mund të konsiderohen deklaratat publike të disa zyrtarëve për të ndaluar zhvillimin e plotësimit në një numër entitetesh përbërëse të Federatës Ruse. Për shembull, një deklaratë e tillë është bërë duke vepruar kryebashkiaku i Tomsk, dhe në Moskë, në tetor 2007, një komision i posaçëm ndërinstitucional për zhvillimin "në vend" anuloi ndërtimin e 10 ndërtesave.

Së dyti, kjo është sigurimi i një trualli për ndërtim brenda kufijve të një zone të ndërtuar, në lidhje me të cilën është marrë një vendim për zhvillimin, pa zhvilluar një tender, për personin me të cilin është arritur një marrëveshje për zhvillimin e sipërfaqja e ndërtuar është përfunduar. Parcela e specifikuar e tokës, me zgjedhjen e personit me të cilin është lidhur një marrëveshje e tillë, jepet pa pagesë për pronësi ose qira (klauzola 2.1 e nenit 30 të Kodit të Tokës së Federatës Ruse). Kjo procedurë është krijuar për të optimizuar natyrën e zhvillimit të vendbanimit. Sipas pikës 3 të nenit 46.1 të Kodit të Urbanistikës së Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi i Qytetit të Federatës Ruse), një vendim për zhvillimin e një zone të ndërtuar mund të merret nëse një territor i tillë përmban ndërtesa apartamentesh të cilat njihen në mënyrën e përcaktuar nga Qeveria e Federatës Ruse si të pasigurta dhe objekt prishjeje, ose ndërtesa banimi, prishja dhe rindërtimi i të cilave janë planifikuar në bazë të programeve të synuara komunale të miratuara nga organi përfaqësues i qeverisjes vendore.

Së treti, dhënia me qira e një trualli për zhvillim të integruar me qëllim ndërtimin e banesave. Nuk ka asnjë përkufizim normë që përcakton se çfarë duhet të kuptohet me "zhvillimin gjithëpërfshirës të një trualli për ndërtimin e banesave" qoftë në Kodin e Tokës së Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë si Kodi i Tokës i Federatës Ruse), ose në qytet. Kodi i Federatës Ruse dhe ligje të tjera federale. Sidoqoftë, siç vijon nga neni 30.2 i Kodit të Tokës të Federatës Ruse, kjo procedurë supozon:

a) përgatitja nga zhvilluesi i ardhshëm (person juridik ose sipërmarrës individual) i dokumentacionit të planifikimit të territorit. Sipas pjesës 1 të nenit 41 të Kodit të Qytetit të Federatës Ruse, përgatitja e një dokumentacioni të tillë kryhet për të siguruar, nxjerrë në pah elementët e strukturës së planifikimit (blloqe, mikrodistrikte, elementë të tjerë), vendosjen e kufijve të tokës. parcelat në të cilat ndodhen projektet e ndërtimit kapital, kufijtë e parcelave të tokës të destinuara për ndërtimin dhe vendosjen e objekteve lineare. Për rrjedhojë, pritet që qiramarrësit t'i sigurohet një masë e madhe toke (blloku, mikrodistrikti etj.) për zhvillim të gjithanshëm (me fjalë të tjera, për ndërtimin e një “zone konvikti” me të gjitha objektet dhe infrastrukturën sociale dhe kulturore). . Kështu, krahas avantazheve të tjera, pushteti vendor kursen edhe burime financiare për zhvillimin e dokumentacionit të planifikimit të territorit.

Deri më 30 dhjetor 2007, një ngastër toke në pronësi shtetërore ose komunale i jepej me qira një personi për ndërtimin e banesave, zhvillim të integruar me qëllim ndërtimin e banesave në bazë të një aplikacioni pa zhvilluar tender, nëse dispozita e një parcela e tokës për një person të tillë parashikohet nga një marrëveshje e lidhur nga një person i tillë me ekzekutivin nga një autoritet shtetëror ose organ i qeverisjes vendore, duke përmbushur njëkohësisht kushtet e mëposhtme:

Marrëveshja parashikon transferimin e objekteve të banimit nga një person i tillë, prishjen e projekteve të ndërtimit kapital ose ndërtimin e objekteve të infrastrukturës komunale ose sociale dhe në momentin e lidhjes së kontratës së qirasë për një truall në përputhje me këtë paragraf, këto detyrimet janë përmbushur plotësisht.

Kjo është procedura e përgjithshme për dhënien me qira të parcelave të tokës për zhvillim të integruar për qëllime ndërtimi banesash. Cili është zbatimi i kësaj procedure në praktikë? Pa pretenduar të jetë një analizë shteruese e këtij problemi, ne do të demonstrojmë disa tendenca.

Së pari, duhet theksuar se kjo procedurë është zbatuar me sukses në komunat e një numri subjektesh përbërëse të Federatës Ruse. Kështu, në qytetin e Novosibirsk, si pjesë e procedurës për sigurimin e territoreve për zhvillim të integruar me qëllim të ndërtimit të banesave, u formua një truall në rrugë dhe u hodh në ankand. Petukhova në rrethin Kirovsky (sipërfaqja 26.4 hektarë) me një çmim fillestar prej 114.2 milion rubla. Kur ankandi për këtë faqe u zhvillua më 30 janar 2007, u morën 294.2 milion rubla për të drejtën e qirasë për ndërtim kompleks. Më pas, dy vende të tjera u përgatitën për ankand për ndërtimin e integruar të banesave në mikrodistriktin Zaton dhe në hekurudhën Yuzhno-Chemsky.

Në qytetin e Volgogradit, vetëm në dhjetor 2007, u planifikuan dhe u mbajtën dy ankande për sigurimin e parcelave të tokës me qira për zhvillim të integruar me qëllim të ndërtimit të banesave.

Një dekret i Qeverisë së Shën Petersburgut në shkurt 2006 vendosi një procedurë për sigurimin e parcelave të tokës për zhvillimin e integruar të territoreve me qëllim të ndërtimit të banesave. Si rezultat, në vitin 2006, bazuar në rezultatet e tenderit, 41 parcela toke me një sipërfaqe prej më shumë se 500 hektarësh u pajisën me një vëllim të planifikuar të komisioneve të banesave prej rreth 4 milion e 100 mijë metra katrorë. m. Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2007, janë dhënë në ankand 8 parcela me sipërfaqe rreth 800 hektarë për zhvillimin e integruar të territoreve.

Kështu, duhet të konkludohet se kjo procedurë tashmë ka zënë vendin e saj të duhur midis opsioneve të tjera për sigurimin e parcelave të tokës për ndërtim pa miratimin paraprak të vendndodhjes së objekteve, megjithëse aplikimi i saj në entitete të ndryshme përbërëse të Federatës Ruse dhe madje edhe komunat e një përbërësi entiteti i Federatës Ruse është larg të qenit uniform.

Së dyti, duhet të theksohen përpjekjet e zyrtarëve të pushtetit vendor të një numri komunash për të injoruar normat e Kodit të Tokës të Federatës Ruse për mbajtjen e detyrueshme të tenderëve kur ofrojnë parcela toke për zhvillim të integruar për qëllime të ndërtimit të banesave, si dhe të marrin vendime jashtë kompetencës së tyre.

Një tregues i versionit të parë të shkeljeve është dërgimi nga Prokuroria Rajonale e Chelyabinsk në gjykatën e arbitrazhit të 24 aplikimeve që kërkojnë që vendimet e bashkisë për dhënien e parcelave të tokës për kompanitë e ndërtimit Chelyabinsk të shpallen të paligjshme. Sipas zyrës së prokurorit, administrata ka shkelur ligjin federal duke siguruar parcela toke pa mbajtur ankand.

Në veçanti, si rezultat i kontrollit të prokurorit, u konstatua se në periudhën mars deri në shtator 2005, administrata ka ndarë 97 parcela toke të destinuara për ndërtim banesash, me 90 parcela në mikroqarqet nr.5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a u nda në shtator 2005. Sipas prokurorisë, të gjitha këto vendime ishin të paligjshme dhe objekt anulimi, pasi sipas Kodit të Tokës së Federatës Ruse, dhënia me qira e një parcelë toke për të zhvillimi gjithëpërfshirës për qëllimin e ndërtimit të banesave duhet të kryhet vetëm në një ankand. Sidoqoftë, pa u kryer, me një dekret të kreut të Chelyabinsk, kompania e ndërtimit Artel-S mori një qira prej më shumë se 23 hektarësh tokë për një periudhë prej pesë vjetësh për ndërtimin e banesave në mikrodistriktin e 29-të në rrethin Kalininsky. të Chelyabinsk.

Sipas prokurorisë, kjo parcelë nuk mund t'i jepej një personi fizik apo juridik pa zhvilluar një tender. Për më tepër, një zgjidhje e tillë e paligjshme e kryetarit të bashkisë cenon interesat e qytetit, por edhe të kompanive të tjera të ndërtimit, pasi e vendos kompaninë Artel-S në një pozicion të pabarabartë të favorshëm në raport me ndërtuesit e tjerë. Përfaqësuesi i zyrës së prokurorit bëri pretendime të ngjashme me rezolutat e tjera të kryebashkiakut në lidhje me ndarjen e tokës për një numër kompanish, duke përfshirë Korporatën Steelconstruction, Kompaninë Rosprom dhe Pamir.

Në një numër rastesh, u shkelën gjithashtu kërkesat e Kodit të Tokës së RF, sipas të cilit organet e qeverisjes vendore duhet të njoftojnë popullsinë për sigurimin e ardhshëm të një parcele toke. Për disa zona, si zona në kryqëzimin e rrugës Tswillinga dhe Krasny Lane, zona në mikrodistriktet nr. 29, nr. 27, nuk u bënë publikime në media.

Një shembull i variantit të dytë të abuzimit nga zyrtarët lokalë është situata në rajonin e Kaluga. Kështu, vendimi i Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Kaluga plotësoi pretendimet e zëvendësprokurorit rajonal për të pavlefshëm ankandin dhe kontratën për shitjen e së drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje për një parcelë toke për zhvillimin e saj gjithëpërfshirës me qëllim të ndërtim banesash. Prokuroria konstatoi se, në bazë të një vendimi të kreut të formacionit komunal të vendbanimit urban "Qyteti i Kremenki" në rrethin Zhukovsky (rajoni Kaluga), u përgatit dhe u mbajt një ankand për të shitur të drejtën për të përfunduar një Marrëveshje qiraje për një truall për zhvillimin e saj të gjithanshëm me qëllim ndërtimin e banesave shumëkatëshe. Në bazë të rezultateve të ankandit, në gusht 2006 u lidh një marrëveshje shitblerje ndërmjet administratës komunale dhe Blues LLC.

Ndërkohë, Ligji Federal i 25 tetorit 2001 "Për zbatimin e Kodit të Tokës së Federatës Ruse" përcakton se asgjësimi i parcelave të tokës, pronësia shtetërore e të cilave nuk është e kufizuar, kryhet nga qeveritë lokale të rretheve komunale dhe qytetit. rrethe. Meqenëse disponimi i truallit të diskutueshëm nuk ishte në kompetencën e vendbanimit urban, Gjykata e Arbitrazhit të Rajonit Kaluga i njohu kërkesat e prokurorisë si të justifikuara dhe plotësoi plotësisht pretendimin e deklaruar. Vendimi i gjykatës nuk është ankimuar dhe ka hyrë në fuqi. Kështu, masat e marra në kohë me reagimin e prokurorit parandaluan ndërtimin e shumë apartamenteve në një truall të ndarë në mënyrë të paligjshme.

Kështu, duhet të konkludohet se në Federatën Ruse ekziston një formim gradual (megjithëse jo gjithmonë i njëtrajtshëm dhe konsistent) i një sistemi të ri për sigurimin e parcelave të tokës për ndërtimin e banesave, përfshirë zhvillimin e integruar të parcelave të tokës për qëllime të ndërtimit të banesave. .

Sipas mendimit tonë, është e nevojshme të zyrtarizohet përkufizimi i mëposhtëm i kësaj procedure:

“Zhvillimi gjithëpërfshirës i parcelave të tokës me qëllim të ndërtimit të banesave është veprimtaria e zhvilluesit në ndërtimin e objekteve të banimit dhe të pasurive të tjera të paluajtshme, objekteve inxhinierike dhe të infrastrukturës së transportit, si dhe zhvillim tjetër të një trualli të dhënë me qira nga tokat shtetërore ose komunale; shoqëruar me hartimin e dokumentacionit urbanistik për planifikimin e territorit”.

Zhvillimi i mëtejshëm i kësaj procedure do të bëjë të mundur që përfundimisht të braktiset miratimi paraprak i vendndodhjes së një objekti si një proces që mbyllet nga sytë kureshtarë dhe krijon terren pjellor për korrupsion.

Ka një sërë garancish legjislative për një lëvizje të tillë progresive, që konsiston në zhvillimin e detyrueshëm nga pushteti vendor të dokumentacionit urbanistik, disponueshmëria e të cilit është kushti kryesor për publicitetin dhe transparencën e dhënies së parcelave në ankand për ndërtimin e banesave. . Legjislacioni i planifikimit të tokës dhe qytetit përmend vazhdimisht pasoja shumë të rënda ekonomike për ato subjekte juridike publike dhe nivele të qeverisjes që do të përpiqen të sabotojnë afatet, procedurat dhe kërkesat e tjera të Kodit të Qytetit të Federatës Ruse. Një shembull tipik këtu është ndalimi i dhënies së parcelave nga prona shtetërore ose komunale për ndërtim nga 1 janari 2010 në mungesë të rregullave të përdorimit dhe zhvillimit të tokës, 12

Ky rregull nuk zbatohet për parcelat e tokës për të cilat nuk zbatohen rregulloret e urbanistikës ose për të cilat nuk janë vendosur rregulloret e urbanistikës, si dhe për parcelat e tokës të parashikuara në përputhje me dokumentet e planifikimit të territorit të Federatës Ruse dhe dokumentet e planifikimit të territorit të subjekteve përbërëse. të Federatës Ruse.

Sipas statistikave të fundit të tregut rus të pasurive të paluajtshme, sot rreth 40% e tregut është e zënë nga i ashtuquajturi projekt zhvillimi i integruar i territoreve me qëllim ndërtimin e banesave.

Ajo mishërohet në zhvillimin e një trualli ku do të bëhet ndërtimi. Ky term nuk i referohet vetëm procesit të ndërtimit të pallateve, por edhe ndërtimit të të gjithë sistemit bazë të komunikimit, si dhe inxhinierisë, si dhe shtrimit të infrastrukturës së banimit, e cila është e nevojshme për një jetesë komode të qytetarëve.

Karakteristika kryesore e zhvillimit të integruar të territoreve është se gjatë zhvillimit të këtij projekti krijohet një plan zhvillimi për të gjithë rrethin ose lagjen. Këtu ata llogarisin të gjithë ngarkesën e ardhshme në rrjetet e shërbimeve, dhe gjithashtu llogarisin të gjitha komunikimet e nevojshme për numrin e planifikuar të apartamenteve ose shtëpive.

Gjithashtu, janë llogaritur të gjitha objektet infrastrukturore, të cilat duhet të mbulojnë plotësisht të gjitha nevojat e banorëve të ardhshëm të këtij tremujori.

Zhvillimi i integruar i territoreve për qëllime ndërtimi banesash ndryshon në atë që në të ardhmen banorët e tyre do të jenë në gjendje të jetojnë plotësisht në apartamentet e tyre, si dhe të gjejnë gjithçka që u nevojitet jashtë tyre: këto mund të jenë spitale, kopshte dhe shkolla, qendra tregtare, supermarkete dhe të ngjashme.

Gjithashtu, një nga karakteristikat e këtyre zhvillimeve mund të quhet kostoja më e ulët e banesave në krahasim me çmimet e tjera në tregun rus të pasurive të paluajtshme në një qytet të caktuar. Është e thjeshtë: shumë nga këto projekte po ndërtohen në pjesë të periferisë së qytetit, si dhe në territorin më të afërt të përshtatshëm, i cili ndodhet brenda rajonit. Kjo pjesë e qytetit është shumë e favorshme për zhvillimin e të ashtuquajturit "qytet brenda një qyteti", sepse fjalë për fjalë ofron një kanavacë të zbrazët për zbatimin e këtyre projekteve, gjë që u jep arkitektëve, projektuesve dhe zhvilluesve mundësinë për të realizuar të plotën e tyre. potencial. Nuk duhet të harrojmë për situatën më të mirë ekologjike në këtë pjesë të rajonit.

Por nuk duhet të harrojmë se përveç përparësive të mësipërme dhe të tjera, zhvillimi i integruar i territoreve për qëllime ndërtimi banesash ka edhe disavantazhet e veta, të cilat mund të bëhen vendimtare në blerjen e hapësirës për banim.

Një nga disavantazhet e njohura për Rusinë është mungesa e koordinimit midis autoriteteve ekzekutive të qytetit dhe zhvilluesve. Përveç kësaj, ka një problem midis zhvilluesve. Shumë shpesh ata përpiqen të bëjnë më shumë fitim sesa duhet.

Është e qartë se e gjithë pjesa sociale e jetesës në lagjet e reja të ndërtuara, duke përfshirë lidhjet e transportit, varet plotësisht nga puna e të gjitha autoriteteve ekzekutive komunale. Kjo është e kuptueshme: ndërtuesit, në pjesën më të madhe, nuk janë të interesuar se si do të jetojnë njerëzit në banesat që ata ndërtojnë në të ardhmen. Zhvilluesi është përballur me nevojën për të ndërtuar një shtëpi dhe për të shitur absolutisht të gjitha apartamentet për banorët. Pastaj përgjegjësitë e tyre mbarojnë. Në këtë fazë, zhvilluesi merr paratë e tij dhe kalon në ndërtimin e projektit të ardhshëm. Prandaj, fusha e tij e përgjegjësisë mund të quhet ekskluzivisht garanci e cilësisë së ndërtesës së ndërtuar. Ai ka pak interes se sa komode do të jetë jeta në këtë zonë për banorët e ardhshëm: nëse do të ketë mjaft institucione arsimore, spitale, dyqane për ta dhe nëse largimi nga zona do të jetë problematik - e gjithë kjo nuk është shqetësimi i zhvilluesit. Prandaj, autoritetet e qytetit duhet të bashkëpunojnë me zhvilluesit për t'u siguruar banorëve të gjithë infrastrukturën më të nevojshme dhe, në përputhje me rrethanat, një standard të mirë jetese.

Por në realitet, një bashkëpunim i tillë shpesh përfundon vetëm në bisedë. Shpesh, autoritetet komunale dhe një kompani ndërtimi nuk do të jenë në gjendje të bien dakord për përgjegjësinë për pasuritë e paluajtshme sociale, zhvillimin e sistemit të nevojshëm të transportit dhe më e rëndësishmja: sa fonde buxhetore do të mbulojnë ndërtimin e një zone të caktuar. Për shkak të këtij hezitimi, janë vetëm banorët që vuajnë, të cilët në të ardhmen do të detyrohen të ulen në bllokime trafiku, sepse në zonën ku ata jetojnë nuk ka infrastrukturë të nevojshme: nuk ka shkollë, as kopsht fëmijësh, as spital, as dyqan. , dhe për më tepër, shkëmbimi i transportit është shumë i dobët.

Koha e gjatë e përgatitjes për një projekt në një sit të ri mund të quhet gjithashtu një nga disavantazhet kryesore. Problemi kryesor, në përgjithësi, është se për të zbatuar një projekt zhvillimi është e nevojshme të kemi një sipërfaqe mjaft të madhe. Dhe para fillimit të ndërtimit në këtë faqe, zhvilluesi duhet të kujdeset për të gjitha komunikimet e nevojshme në të ardhmen. Dhe kjo mund të marrë deri në 40% të të gjithë buxhetit të kërkuar për ndërtim.

Në kontakt me

Kohët e fundit në rajonin tonë është bërë i përhapur organizimi i ndërtimit të të ashtuquajturave “fshatra vilë”.
Analiza dhe vlerësimi i atraktivitetit të projekteve të tilla është rruga e profesionistëve të tregut të pasurive të paluajtshme, ndaj do të ndalemi më në detaje se çfarë duhet të dinë qytetarët nëse janë duke shqyrtuar mundësi të tilla investimi apo duke përmirësuar kushtet e tyre të jetesës. Një nga mekanizmat për ndërtimin e fshatrave vilë është zhvillimi gjithëpërfshirës i parcelave të tokës me qëllim të ndërtimit të banesave.

Çfarë është zhvillimi i integruar i tokës dhe si ndryshon ai nga ndërtimi konvencional? Për të filluar, duhet theksuar se zhvillimi gjithëpërfshirës imponon detyrime shumë më serioze për mbajtësin e së drejtës - zhvilluesin e truallit.

Kështu që, gjithëpërfshirëse zhvillimi përfshin:

përgatitjen e dokumentacionit për planifikimin e territorit,

kryerja e punimeve për zhvillimin e territorit nëpërmjet ndërtimit të objekteve të infrastrukturës inxhinierike,

kryerja e banesave dhe ndërtimeve të tjera në përputhje me llojin e përdorimit të lejuar të truallit.

Ligji parashikon që të gjitha këto faza duhet të kryhen nga titullari-zhvilluesi i truallit. Ku Kur transferoni të drejtat në një sit të caktuar për zhvillim kompleks, të gjitha përgjegjësitë e mësipërme i transferohen mbajtësit të ri të të drejtave.

Natyrisht, qëllimi kryesor i zhvilluesit është të tërheqë fonde.

Megjithatë, ka dallime se kur dhe në çfarë rendi fillon të tërheqë burimet financiare dhe çfarë merr qytetari në këmbim.

Opsioni ideal me ligj është që të formalizohet një marrëdhënie kontraktuale midis zhvilluesit dhe qytetarit, sipas së cilës qytetari merr pjesë me paratë e tij në ndërtim dhe, pas përfundimit të ndërtimit, merr pronësinë e një shtëpie të porositur me një ngastër toke të nevojshme. për vendosjen dhe funksionimin e mëtejshëm të shtëpisë.

Megjithatë në praktikë ka raste të tjera kur një truall (masiv toke) i parashikuar për zhvillim kompleks nuk është realisht i zhvilluar, por ndahet në një numër të madh parcelash të veçanta, të cilat u shiten qytetarëve.

Kështu , zhvilluesi e liron veten nga nevoja për të përgatitur dokumentacionin për planifikimin e territorit, për të kryer punë për zhvillimin e territorit nëpërmjet ndërtimit të objekteve të infrastrukturës inxhinierike dhe për të kryer vetë ndërtimin.

Në shikim të parë, të gjithë marrin atë që duan. Zhvilluesi - fitim i shpejtë. Qytetarët mund të posedojnë parcela për ndërtim afër qytetit me çmime atraktive. Por jo gjithçka është kaq rozë.

Të gjitha parcelat e tokës të formuara si rezultat i ndarjes së një trualli (masash) që i ishte dhënë më parë zhvilluesit për zhvillim të integruar kanë të njëjtin lloj përdorimi të lejuar - zhvillim i integruar për qëllime të ndërtimit të banesave.

Kjo do të thotë se zhvillimi i banesave individuale të parcelave të tilla nga qytetarët është i papranueshëm, megjithëse qëllimi i qytetarëve gjatë blerjes së parcelave ishte pikërisht ndërtimi i pavarur.
Qytetarët që blenë parcela toke brenda kufijve të një mase toke të destinuar për zhvillim kompleks dhe regjistruan të drejtat e tyre ndaj tyre në përputhje me Ligjin Federal të 21 korrikut 1997. Nr. 122-FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me të", kanë të drejtë të kryejnë ndërtim banesash brenda kufijve të parcelave të tokës në pronësi të tyre, në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe urbanistikës.

Në fakt, kjo është e mundur vetëm në formën e një zhvillimi gjithëpërfshirës, ​​në varësi të zbatimit të të gjitha detyrimeve të zhvilluesit origjinal , duke përfshirë përgatitjen e dokumentacionit për planifikimin e territorit dhe zbatimin e punës për zhvillimin e territorit nëpërmjet ndërtimit të objekteve të infrastrukturës inxhinierike.

Për më tepër, në kundërshtim me legjislacionin e planifikimit të tokës dhe qytetit, mungesa e dokumentacionit për planifikimin e territorit të një fshati vilë nënkupton formimin praktikisht arbitrar të vendeve (nuk ka plan Master Zhvillimi për "Fat të mirë!!!") të destinuara për ndërtimi i shtëpive dhe infrastrukturës (për shembull, rrugëve), gjë që çon në pamundësinë e përdorimit të mëtejshëm të plotë dhe racional të tyre.
Si rrjedhojë, lindin situata konflikti dhe mosmarrëveshje ligjore midis qytetarëve që blenë parcelat dhe zhvilluesit. Qytetarët në thelb nuk mund t'i përdorin parcelat për qëllimet e tyre të synuara.

Në të njëjtën kohë, vetë fakti që parcelat e blera kishin një lloj përdorimi të lejuar si “zhvillimi gjithëpërfshirës për qëllime të ndërtimit të banesave”, në mos të alarmonte qytetarët-blerës, atëherë sigurisht që të ngrejë pikëpyetje. Për më tepër, ky informacion është i hapur dhe i disponueshëm publikisht.

Lloji i përdorimit të lejuar, së bashku me kategorinë e tokës, përbën regjimin juridik të truallit, d.m.th. fushëveprimin e përdorimit të mundshëm të tij nga mbajtësi i së drejtës së autorit.

Informacioni në lidhje me llojin ekzistues të përdorimit të lejuar të një parcele toke përmbahet në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me të dhe në Kadastrën Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme.

Lloji i përdorimit të lejuar të truallit tregohet domosdoshmërisht në certifikatën e regjistrimit shtetëror të të drejtave të lëshuar nga Zyra Rosreestr për Rajonin Samara.

Në vitin 2013, 2014,2015 dhe ende sot lëshohen certifikata që tregojnë kategorinë e tokës: tokë e vendbanimeve!!!

Dhe njerëzit po shtyhen në kopshtari për të ndërtuar të gjithë infrastrukturën me shpenzimet e tyre!

Rrjedhimisht, informacioni në lidhje me përdorimin e lejuar të një parcele toke mund të merret nga blerësi ose në mënyrë të pavarur nga burimet e informacionit të disponueshëm publikisht, ose duke shqyrtuar dokumentet e shitësit të truallit në fazën e transaksionit.

Për ta përmbledhur, dua t'u bëj thirrje qytetarëve me fjalë ndarëse që të jenë të vëmendshëm dhe të kujdesshëm kur bëjnë transaksione për blerjen e parcelave të tokës të destinuara për zhvillim të gjithanshëm me qëllim të ndërtimit të banesave.

Kuptimi i pasojave të mundshme të blerjes së parcelave të tilla do t'ju shpëtojë nga kostot shtesë të paplanifikuara për zhvillimin e tyre, si dhe nga shfaqja e situatave të paparashikuara të konfliktit, zgjidhja e të cilave është e mundur vetëm në gjykatë.

Në vitin 2006, Dmitry Medvedev tha se perspektivat për zhvillimin e mbushjes janë ezauruar dhe është e nevojshme të kalohet në ndërtimin e integruar dhe zhvillimin e masave të mëdha të tokës. Dhe diku mund të jenë qytete të tëra, diku mund të jenë zona të mëdha. Që atëherë, koncepti i zhvillimit të integruar është vendosur fort në jetën e përditshme të kompanive të ndërtimit, autoriteteve dhe njerëzve të zakonshëm.

Zhvillimi i integruar përfshin krijimin e një "mini-qyteti", ku, përveç ndërtesave të banimit, vendosen edhe objekte të infrastrukturës sociale dhe të shërbimeve dhe inxhinierisë: kopshte dhe shkolla, dyqane, ambiente sportive, hapësirat e oborrit janë të peizazhuara duke përdorur arkitekturën e peizazhit, këndet e lojërave për fëmijë. janë të pajisura etj. Përveç kësaj, është duke u përpunuar njëkohësisht pamja arkitekturore e të gjitha ndërtesave dhe objekteve në zonën e zhvillimit të integruar, gjë që, natyrisht, ka një efekt pozitiv në tërheqjen vizuale dhe karakteristikat e specieve të banesave të reja.

Sipas vlerësimeve të ndryshme, zhvillimi i integruar mund të ulë koston e banesave nga 10 në 20%, por, si rregull, kjo diferencë shkon në infrastrukturën sociale, ndërtimi i së cilës ndërmerret nga zhvilluesi. Në kushtet e mungesës së banesave të lira me cilësi të lartë, zhvillimi gjithëpërfshirës i territoreve bën të mundur krijimin e një oferte të përballueshme.

Zhvillimi i integruar është gjithmonë një ndërveprim midis shtetit dhe kompanive private, pavarësisht sa i madh mund të jetë projekti. Secila palë ka detyrat e veta të qarta: zhvilluesi - të zbatojë në mënyrë efektive projektin, autoritetet - të përmirësojë kushtet sociale për popullatën, të zgjidhë çështjen e zhvendosjes nga ndërtesat e shkatërruara dhe të rrënuara, të përmirësojë zonat urbane, të zhvillojë infrastrukturën e transportit dhe të përditësojë inxhinierinë komunikimet.

Përparësitë e zhvillimit të integruar janë të dukshme: një hapësirë ​​më e gjerë ngjitur me ndërtesën, siguri e lartë brenda objektit, homogjeniteti i mjedisit social dhe prania e infrastrukturës së saj. Si rregull, të gjitha projektet e integruara të zhvillimit janë në shkallë të gjerë.

Komplekset e mëdha rezidenciale u ofrojnë banorëve të tyre një nivel të lartë komoditeti të jetesës, i cili vjen për shkak të instalimit të pajisjeve më të fundit dhe përdorimit të standardeve dhe teknologjive moderne, përveç kësaj, me zhvillimin e integruar të territorit, zona mjaft të mëdha janë ndarë për zonat rekreative, peizazhi dhe peizazhi, dhe, falë kësaj, po bëhen më të njohurat në treg.

Sot, zhvillimi gjithëpërfshirës i territoreve për ndërtimin e banesave kryhet pothuajse në të gjitha rrethet e rajonit të Novosibirsk. Sipas Ministrisë së Ndërtimit dhe Strehimit dhe Shërbimeve Komunale të Rajonit Novosibirsk, për qëllime të ndërtimit të banesave, komunat e rajonit siguruan: në vitin 2008, rreth 200 hektarë tokë, në vitin 2009 - 309 hektarë, në vitin 2010 është planifikuar të ofrojnë 228 hektarë tokë.

Ndër projektet që po zbatohen aktualisht për zhvillimin e integruar të parcelave të tokës, mund të vëmë re banesa të gatshme dhe në ndërtim, ndërtesa banimi të ulëta dhe shtëpi të tipit feudali: fshati Blagoveshchenka në zonën e poshtme Eltsovka të Novosibirsk; kompleks banimi Golden Valley në rrugë. Rybatskaya në rrethin Sovetsky të Novosibirsk; fshati klub Primorsky në rrethin Sovetsky të Novosibirsk; MZhK Kedrovy është një fshat shtëpiak i vendosur në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk dhe ka akses të mirë transporti dhe të gjitha komunikimet; kompleksi i banimit Raduzhny në rrethin Novosibirsk të rajonit Novosibirsk; mikrodistrikti Blue Bay në fshatin Morskoy, rrethi Novosibirsk, rajoni Novosibirsk; kompleksi rezidencial Solnechnaya Polyana në fshatin e punës të Krasnoobsk, rajoni i Novosibirsk.

Për më tepër, në shtator 2010, Fondacioni RHD mbajti një ankand për të shitur të drejtën për të lidhur një marrëveshje qiraje për një parcelë toke me një sipërfaqe prej 228 hektarësh të vendosur në fshatin Michurinsky, rrethi Iskitimsky, për zhvillimin e tij gjithëpërfshirës për qëllimi i ndërtimit të banesave.

Aktualisht, është duke u përpiluar një paketë dokumentesh për transferimin e tre parcelave toke në rajonin e Novosibirsk për të krijuar objekte të një parku shkencor dhe teknologjik në fushën e bioteknologjisë në fshatin e punës të Koltsovo, si dhe për transferimin në rajoni i Novosibirsk i pushtetit për të menaxhuar dhe disponuar dy parcela toke me një sipërfaqe totale prej 44.38 hektarësh, të vendosura pranë fshatit Agroles në rajonin e Iskitim.

Fondi po zhvillon gjithashtu një mekanizëm për pajisjen e parcelave të tokës të specifikuara me infrastrukturë inxhinierike me pjesëmarrjen e Vnesheconombank bazuar në parimet e zbatimit të partneritetit publik-privat. Sigurimi i truallit me infrastrukturë inxhinierike do të zvogëlojë vëllimin e investimeve fillestare në projekt dhe do të përshpejtojë zbatimin e tij për zhvilluesin. Kështu, dokumentet dhe informacionet e nevojshme tani janë duke u përgatitur për shqyrtim nga Komisioni Qeveritar për fushat e mëposhtme: në lumë. fshati Krasnoobsk - 24,75 hektarë për ndërtimin e banesave, në zonën e fshatit Yuny Leninits të këshillit të fshatit Michurinsky të rajonit të Novosibirsk - 71,47 hektarë - për ndërtimin e banesave, në zonën e fshatit Kainskaya Zaimka të këshilli i fshatit Baryshevsky i rajonit të Novosibirsk - 169,1 hektarë - për ndërtimin e banesave, në fshatin Tulinsky të këshillit të fshatit Verkhtulinsky të rajonit të Novosibirsk - 3,57 hektarë - për ndërtimin e banesave, në qytetin e Tatarsk - 0,91 hektarë - për ndërtimin e një objekt i industrisë së ndërtimit.

Për të siguruar ndërtimin gjithëpërfshirës të banesave, u krijua Agjencia e Zhvillimit të Ndërtimit të Banesave OJSC e Rajonit Novosibirsk. Në vitin 2010, agjencia fitoi në ankand të drejtën për të marrë me qira një parcelë toke në fshatin Lozhok, rrethi Novosibirsk, rajoni i Novosibirsk, me një sipërfaqe prej 68 hektarësh. Në vitin 2011, Agjencia planifikohet të marrë pjesë në ankande për të fituar të drejtën e dhënies me qira të tre parcelave të tjera për ndërtim të integruar banesash.

Gjithashtu vitin e ardhshëm, është planifikuar të formohen parcela toke për ndërtimin e banesave në pronësi të rajonit të Novosibirsk. Në veçanti, në fshatin Sadovy dhe në territorin e Parkut Industrial dhe Logjistik të Rajonit Novosibirsk.

Zhvillimi i integruar aktiv është gjithashtu duke u zhvilluar në Novosibirsk. Në total, sipas bashkisë së Novosibirsk, janë identifikuar 10 vende për ndërtimin e banesave komplekse në Novosibirsk. Këto janë zonat e banuara të Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky), një zonë banimi në rrugë. Berezovaya. Formimi i vendeve të listuara filloi në 2006-2007, ankandet u mbajtën në 2007-2008 dhe filloi projektimi dhe ndërtimi. Aktualisht, në qytet, sipas Departamentit të Inspektimit Arkitekturor dhe Ndërtimor të Bashkisë së Novosibirsk, zhvillimi i tetë nga dhjetë objekte komplekse vazhdon. Në vitin 2010, Departamenti lëshoi ​​leje për ndërtimin e tetë ndërtesave të banimit në katër zona komplekse.

Administrata e qytetit po zbaton një sërë masash për të stimuluar zhvillimin e integruar të territoreve. Në veçanti, u mor vendim që në vitin 2010 të mos rritet qiraja për parcelat e parashikuara për zhvillim të gjithanshëm me qëllim ndërtimin e banesave; kur jepni parcela toke për ndërtim në ankand, është e mundur të bëhen pagesa me këste kur paguani qiranë dhe vlerën e tregut të truallit për një periudhë prej një viti ose më shumë; është e mundur të shtyhen pagesat për lidhjen me rrjetet e shërbimeve komunale për një datë të mëvonshme.

Zhvillimi gjithëpërfshirës i territorit kërkon investime më serioze financiare sesa zhvillim mbushës, një përpunim të detajuar të strategjisë së zhvillimit të territorit dhe kapacitet serioz ndërtimi. Strukturat qeveritare po i kushtojnë më shumë vëmendje edhe projekteve komplekse zhvillimore. Kështu, një qasje e integruar ndaj zhvillimit të territoreve ka një avantazh si për banorët ashtu edhe për ndërtuesit.

Zhvillimi i integruar i territorit përfshin përgatitjen e dokumentacionit për planifikimin e territorit, formimin e parcelave të tokës, ndërtimin e infrastrukturës dhe objekteve të tjera (neni 46.4 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Për zhvillimin e gjithanshëm të territorit zhvillohet një ankand, në të cilin marrin pjesë persona juridikë. Organi i autorizuar (shteti ose pushteti vendor) lidh një marrëveshje me fituesin e ankandit (zhvilluesin), sipas së cilës merr përsipër të krijojë kushtet e nevojshme për zhvillimin e territorit.

Zhvilluesi është qiramarrësi i territorit përkatës, merr përsipër të përgatisë PPT-në dhe PMP-në, të ndajë parcela në përputhje me PMP-në, të kryejë ndërtimin e objekteve komunale, të transportit dhe infrastrukturës sociale, të komisionojë projektet e ndërtimit kapital, të kryejë rregullimin e peizazhit dhe masat e peizazhit.

Marrëveshja mund të parashikojë transferimin e objekteve të infrastrukturës në pronësi shtetërore ose komunale. Palët gjithashtu duhet të lidhin një marrëveshje shtesë për kohën e ndërtimit dhe vënies në punë të projekteve të ndërtimit kapital.

Zhvillimi i territorit për ndërtimin e banesave të klasit ekonomik, si lloji i mëparshëm i organizimit të ndërtimit urban, është krijuar ligjërisht me Kodin Civil të Federatës Ruse që nga viti 2014. Ndërtesat e banimit me shumë apartamente dhe gjysmë të shkëputura i përkasin klasës ekonomike nëse i gjithë ose një pjesë e caktuar e ambienteve të banimit plotësojnë kushtet për t'u klasifikuar si banesa të kësaj klase dhe shtëpitë janë ndërtuar sipas marrëveshjeve të pjesëmarrjes së përbashkët ose kontratave për blerjen dhe shitjen e banesave të klasit ekonomik. Për zhvillimin e shtëpive të tilla, lidhet një marrëveshje me fituesin e ankandit (zhvilluesin).

Zhvilluesi duhet të sigurojë ndërtimin e një apartamenti ose shtëpie gjysmë të shkëputur brenda një periudhe të caktuar, si dhe të lidhë marrëveshje me qytetarët që kanë të drejtë të blejnë banesa të klasit ekonomik me një çmim që nuk e kalon çmimin maksimal për metër katror të banesës. Çmimi maksimal përcaktohet në marrëveshjen ndërmjet zhvilluesit dhe organit të autorizuar.

Një marrëveshje e tillë mund të përmbajë gjithashtu detyrime për t'i shitur banesat shtetit ose bashkisë me një çmim që nuk e kalon maksimumin. Transferimi falas i banesave në pronësi shtetërore ose komunale nuk lejohet. Zhvilluesit mund t'i sigurohet gjithashtu mbështetje shtetërore ose komunale.

Një lloj i marrëveshjes së tillë është marrëveshja mbi zhvillimi gjithëpërfshirës i territorit për ndërtimin e banesave të klasit ekonomik(neni 46.6 i Kodit Civil të Federatës Ruse), i cili kombinon tiparet e dy llojeve të kontratave të përmendura më lart. Marrëveshja përfshin përgatitjen dhe ndërtimin e infrastrukturës dhe të klasit ekonomik të banesave dhe objekteve të tjera. Parcelat e tokës sigurohen nga organi i autorizuar pa tender. Sidoqoftë, për të drejtën për të lidhur një marrëveshje të tillë, si në rastin e mëparshëm, zhvillohet një ankand.

Organizatori i ankandit është një organ i autorizuar ose një organizatë e specializuar që vepron në bazë të një marrëveshjeje. Çmimi i artikullit të ankandit është çmimi i një metër katror të sipërfaqes totale të ambienteve të banimit. Çmimi fillestar i artikullit të ankandit përcaktohet nga organi i autorizuar në shumën e çmimit maksimal të banesave të klasës ekonomike të vendosur nga Qeveria e Federatës Ruse në datën e vendimit për zhvillimin e ankandit. Nëse një çmim i tillë nuk është vendosur, çmimi fillestar merret në bazë të një vlerësimi prej jo më shumë se 80% të vlerës së tregut të një metër katror të sipërfaqes totale të ambienteve të tilla të banimit. Aktualisht, standardet (për gjashtë muaj) dhe treguesit e vlerës mesatare të tregut të banesave (për një të katërtën) përcaktohen nga Ministria e Ndërtimit të Federatës Ruse 1 (Tabela 14.2).

Tabela 14.2

Vlera standarde dhe mesatare e tregut të sipërfaqes totale të ambienteve të banimit për tremujorin e tretë të 2015, rubla. për sq. m

1 Urdhri i Ministrisë së Ndërtimit të Federatës Ruse, datë 23 qershor 2015 Nr. 446/pr "Për koston standarde të një metër katror të kostos totale të ambienteve të banimit në Federatën Ruse për gjysmën e dytë të 2015 dhe treguesit e vlera mesatare e tregut të një metër katror të sipërfaqes totale të objekteve të banimit në entitetet përbërëse të Federatës Ruse në tremujorin e III të 2015."

Vazhdimi i tabeles. 14.2

Meqenëse standardet e vendosura për koston e banesave janë padyshim të ulëta, nënvlerësimi i kostos së strehimit mund të çojë, nga njëra anë, në refuzimin e një numri kontraktorësh për të marrë pjesë në konkurset për ndërtimin e banesave të klasit ekonomik, dhe në tjetra, në uljen e cilësisë së banesave.

• Sofër G1. P. Menaxhimi i zhvillimit të zonave urbane. M.: IPKgossluzhby, 2001.
• Shihni Kushtet për klasifikimin e ambienteve të banimit si banesa të klasit ekonomik. Miratuar me urdhër të Ministrisë së Ndërtimit të Federatës Ruse të datës 5 maj 2014 Nr. 223/pr. Për shembull, sipërfaqja e një apartamenti nuk është më shumë se 100 m2 dhe ajo e një ndërtese banimi është 150 m2.