Šta znači sveobuhvatan razvoj teritorije? Karakteristike pružanja zemljišnih parcela za njihov sveobuhvatni razvoj u svrhu stambene izgradnje sa zemljišta u državnom ili opštinskom vlasništvu

A.P. Anisimov,

Vodeći istraživač na Istraživačkom institutu za moderno pravo

Volgogradska akademija za javnu upravu,

doktor pravnih nauka

Jedna od temeljnih novina u zemljišnom zakonodavstvu posljednjih godina je uspostavljanje obaveznog davanja zemljišnih parcela za stambenu izgradnju na aukciji, a posebno pojava nove procedure koja se odnosi na davanje zemljišnih parcela u zakup za integrirani razvoj. za potrebe stambene izgradnje sa zemljišta koje se nalazi u državnoj ili opštinskoj svojini. Istovremeno, važno je napomenuti da ovo drugo pitanje gotovo nikada nije dolazilo u pažnju pravnika, iako je njegov značaj teško precijeniti.

Za početak, pokušajmo identificirati pravnu prirodu postupka koji se razmatra, odnosno njegove pravne karakteristike i pravno značajna svojstva kao pravne pojave.

Postoje tri fundamentalno različite strategije za razvoj naselja. Prvo, radi se o takozvanom „ispunskom razvoju“, kada u granicama izgrađenog područja službenici lokalnih arhitektonskih i urbanističkih organa identifikuju „relativno slobodna“ područja (zauzeta, na primjer, dječjim igralištima), koja su predviđena za izgradnju višestambenih stambenih ili javnih i poslovnih objekata. Njegove prednosti za građevinske kompanije su očigledne, makar samo zbog toga što se takva izgradnja izvodi na već postojećim komunalijama i omogućava uštedu troškova na izgradnji nekretnina. Osnovi i postupak za davanje zemljišnih parcela za takvu izgradnju regulisani su članovima 30.1 i 38.1 Zakona o zemljištu Ruske Federacije.

Ovakav razvoj često izaziva veliko nezadovoljstvo lokalnog stanovništva i povlači višemjesečne pravne sporove, kao i izaziva stvaranje žarišta društvenih tenzija. Evo samo jednog primjera. U oktobru 2007. godine u Moskvi je održan protestni skup zbog izgradnje novog stambenog kompleksa „Galaktika“ u dvorištu kuće broj 41 u ulici Chertanovskaya. Prema riječima lokalnog stanovništva, planirana je izgradnja tri nebodera, trospratne kancelarije i garaže za 330 automobila u njihovom dvorištu. Prethodno je, prema riječima stanara, na ovom mjestu trebao biti izgrađen dječji vrtić. Usljed akcije, oko 30 osoba je privedeno policiji.

Ovaj problem često iskorištavaju političke stranke. Tako je partija Jabloko 12. oktobra 2007. godine održala akciju protiv razvoja „indenzifikacije“ u gradu Jekaterinburgu, a 13. i 14. oktobra održala je dvodnevni forum sa javnim organizacijama grada Perma na temu „ Organizacija građanskog protesta protiv razvoja izolacije.”

Definitivnim rezultatom nezadovoljstva javnosti mogu se smatrati javne izjave nekih zvaničnika da zaustave razvoj punjenja u nizu konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Na primjer, takvu izjavu dao je v.d gradonačelnika Tomska, au Moskvi je u oktobru 2007. godine posebna međuresorna komisija za razvoj „spot“ otkazala izgradnju 10 zgrada.

Drugo, radi se o ustupanju zemljišne parcele za izgradnju u granicama izgrađenog područja za koju je donesena odluka o uređenju, bez raspisivanja tendera, licu sa kojim je sklopljen ugovor o uređenju. izgrađeno područje je završeno. Navedena zemljišna parcela, po izboru osobe s kojom je zaključen takav ugovor, daje se besplatno u vlasništvo ili zakup (član 2.1. članka 30. Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Ova procedura je osmišljena da optimizira prirodu razvoja naselja. Prema klauzuli 3 člana 46.1 Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije (u daljem tekstu: Zakon o gradu Ruske Federacije), odluka o uređenju izgrađenog područja može se donijeti ako takva teritorija sadrži stambene zgrade koje su na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije prepoznate kao nesigurne i podložne rušenju, ili stambene zgrade čije se rušenje i rekonstrukcija planiraju na osnovu opštinskih ciljnih programa koje odobrava predstavničko tijelo lokalne samouprave.

Treće, davanje zemljišne parcele u zakup za integralni razvoj u svrhu stambene izgradnje. Ne postoji norma-definicija koja definiše šta treba razumeti pod „sveobuhvatnim razvojem zemljišne parcele za stambenu izgradnju“ ni u Zakonu o zemljištu Ruske Federacije (u daljem tekstu: Zakon o zemljištu Ruske Federacije), bilo u Gradu Kodeks Ruske Federacije i drugi savezni zakoni. Međutim, kako slijedi iz člana 30.2. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, ovaj postupak pretpostavlja:

a) izrada prostorno planske dokumentacije od strane budućeg nosioca projekta (pravno lice ili individualni preduzetnik). Prema dijelu 1. članka 41. Gradskog zakonika Ruske Federacije, priprema takve dokumentacije vrši se kako bi se osiguralo, istaknuli elementi planske strukture (blokovi, mikrookrugovi, drugi elementi), utvrdili granice zemljišta. parcele na kojima se nalaze projekti kapitalne izgradnje, granice zemljišnih parcela namijenjenih za izgradnju i postavljanje linearnih objekata. Shodno tome, očekuje se da će zakupcu biti obezbeđena velika zemljišna masa (blok, mikrookrug i sl.) za sveobuhvatni razvoj (drugim rečima, za izgradnju „spavačkog prostora“ sa svim društvenim i kulturnim sadržajima i infrastrukturom) . Time, uz druge prednosti, lokalna samouprava štedi i finansijska sredstva na izradi prostorno-planske dokumentacije.

Do 30. decembra 2007. godine licu je davana u zakup parcela u državnoj ili opštinskoj svojini za stambenu izgradnju, integrisani razvoj u svrhu stambene izgradnje na osnovu prijave bez raspisivanja tendera, ako je obezbeđeno zemljišnu parcelu takvom licu obezbjeđuje ugovorom koji to lice sa izvršnom vlašću zaključuje državni organ ili organ lokalne samouprave, uz istovremeno ispunjavanje sljedećih uslova:

Ugovorom je predviđen prenos stambenog prostora od strane takvog lica, rušenje objekata kapitalne izgradnje ili izgradnja objekata komunalne ili društvene infrastrukture, a u trenutku zaključenja ugovora o zakupu zemljišne parcele u skladu sa ovim stavom, ovi obaveze u potpunosti ispunjene.

Ovo je opći postupak davanja zemljišnih parcela u zakup za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje. Kakva je implementacija ove procedure u praksi? Ne pretendujući na iscrpnu analizu ovog problema, pokazaćemo nekoliko trendova.

Prije svega, treba napomenuti da je ovaj postupak uspješno implementiran u opštinama većeg broja konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Tako je u gradu Novosibirsku, u okviru postupka za obezbeđivanje teritorija za integrisani razvoj u svrhu stambene izgradnje, formirano zemljište na ulici i stavljeno na aukciju. Petukhova u Kirovskom okrugu (površina 26,4 hektara) sa početnom cijenom od 114,2 miliona rubalja. Kada je 30. januara 2007. održana aukcija za ovu lokaciju, dobijeno je 294,2 miliona rubalja za pravo zakupa za kompleksnu izgradnju. Nakon toga su pripremljena još dva lokaliteta za aukciju za integriranu stambenu izgradnju u mikrookrug Zaton i na Južno-Chemsky željezničkoj pruzi.

U gradu Volgogradu su samo u decembru 2007. godine planirane i održane dvije aukcije za davanje u zakup zemljišnih parcela za integrisani razvoj u svrhu stambene izgradnje.

Uredbom Vlade Sankt Peterburga u februaru 2006. uspostavljena je procedura za obezbjeđivanje zemljišnih parcela za integrisani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje. Kao rezultat toga, 2006. godine, na osnovu rezultata nadmetanja, obezbijeđena je 41 zemljišna parcela površine više od 500 hektara sa planiranim obimom puštanja u rad stambenih objekata od oko 4 miliona 100 hiljada kvadratnih metara. m. U prvoj polovini 2007. godine na aukciji je dato 8 zemljišnih parcela površine oko 800 hektara za integralni razvoj teritorija.

Dakle, treba zaključiti da je ovaj postupak već zauzeo zasluženo mjesto među ostalim opcijama za davanje zemljišnih parcela za izgradnju bez prethodnog odobrenja lokacije objekata, iako je njegova primjena u različitim konstitutivnim entitetima Ruske Federacije, pa čak i opštinama jednog sastavnog dijela. entitet Ruske Federacije je daleko od uniformnosti.

Drugo, treba napomenuti pokušaje službenika lokalnih samouprava niza opština da ignorišu norme Zakona o zemljištu Ruske Federacije o obaveznom održavanju tendera prilikom davanja zemljišnih parcela za integrisani razvoj za potrebe stambene izgradnje, kao i da donose odluke van svoje nadležnosti.

Pokazatelj prve verzije kršenja je slanje od strane regionalnog tužilaštva u Čeljabinsku arbitražnom sudu 24 prijave u kojima se traži da se odluke gradske skupštine o ustupanju zemljišta čeljabinskim građevinskim kompanijama proglasi nezakonitim. Prema mišljenju tužilaštva, administracija je prekršila savezni zakon tako što je ustupila zemljište bez održavanja aukcije.

Konkretno, kao rezultat tužilačke revizije, utvrđeno je da je uprava u periodu od marta do septembra 2005. godine dodijelila 97 zemljišnih parcela namijenjenih za stambenu izgradnju, sa 90 parcela u mikropodručjima br. 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a dodijeljen je u septembru 2005. Prema kancelariji tužilaštva, sve ove odluke su bile nezakonite i podložne su poništenju, jer je prema Zakonu o zemljištu Ruske Federacije davanje zemljišne parcele u zakup za njenu sveobuhvatni razvoj u svrhu stambene izgradnje treba izvršiti samo na aukciji. Međutim, bez izvršenja, dekretom šefa Čeljabinska, građevinska kompanija Artel-S dobila je u zakup više od 23 hektara zemljišta na period od pet godina za stambenu izgradnju u 29. mikrookrug u Kalinjinskom okrugu. Čeljabinska.

Kako navode u tužilaštvu, ova parcela nije mogla biti ustupljena fizičkom ili pravnom licu bez raspisivanja tendera. Štaviše, ovakva nezakonita odluka gradonačelnika narušava interese grada, ali i drugih građevinskih preduzeća, jer kompaniju Artel-S stavlja u nejednako povoljan položaj u odnosu na ostale građevinare. Predstavnik tužilaštva iznio je slične tvrdnje drugim odlukama gradonačelnika o dodjeli zemljišta brojnim kompanijama, uključujući Korporaciju Steelconstruction, kompaniju Rosprom i Pamir.

U nizu slučajeva prekršeni su i zahtjevi Zakona o zemljištu RF, prema kojem organi lokalne samouprave moraju obavijestiti stanovništvo o predstojećoj dodjeli zemljišne parcele. Za neke oblasti, kao što je područje na raskrsnici ulice Tswillinga i Krasny Lane, područja u mikrookruzima br. 29, br. 27, nisu objavljivane u medijima.

Primer druge varijante zlostavljanja od strane lokalnih zvaničnika je situacija u regionu Kaluge. Tako je odlukom Arbitražnog suda Kaluške oblasti zadovoljeni zahtevi zamenika regionalnog tužioca da se poništi aukcija i ugovor o prodaji prava na zaključivanje ugovora o zakupu zemljišne parcele za njen sveobuhvatni razvoj u svrhu stambena izgradnja. Tužilaštvo je utvrdilo da je, na osnovu rezolucije načelnika opštinske formacije gradskog naselja „Grad Kremenki“ u okrugu Žukovski (regija Kaluga), pripremljena i održana aukcija za prodaju prava na zaključivanje ugovor o zakupu zemljišne parcele za njenu sveobuhvatnu uređenje za potrebe višespratnice. Na osnovu rezultata aukcije zaključen je kupoprodajni ugovor između općinske uprave i Blues doo u augustu 2006. godine.

U međuvremenu, Savezni zakon od 25. oktobra 2001. godine „O implementaciji Zemljišnog zakona Ruske Federacije“ propisuje da raspolaganje zemljišnim parcelama, čije državno vlasništvo nije razgraničeno, sprovode lokalne samouprave opštinskih okruga i grada. okruzi. Budući da raspolaganje spornom zemljišnom parcelom nije bilo u nadležnosti gradskog naselja, Arbitražni sud Kaluške oblasti je priznao opravdanim zahtjeve tužilaštva i u potpunosti udovoljio navedenim tužbenim zahtjevima. Na odluku suda nije uložena žalba i ona je stupila na snagu. Time je pravovremenim mjerama koje su preduzete u odgovoru tužioca spriječena višestambena gradnja na bespravno dodijeljenoj parceli.

Dakle, treba zaključiti da u Ruskoj Federaciji postoji postupno (iako ne uvijek ujednačeno i dosljedno) formiranje novog sistema za pružanje zemljišnih parcela za stambenu izgradnju, uključujući i za integrirani razvoj zemljišnih parcela u svrhu stambene izgradnje. .

Po našem mišljenju, potrebno je formalizirati sljedeću definiciju ovog postupka:

„Sveobuhvatno uređenje zemljišnih parcela u svrhu stambene izgradnje je djelatnost nosioca u izgradnji stambenih i drugih nepokretnosti, objekata inženjerske i saobraćajne infrastrukture, te druga uređenje zemljišne parcele koja mu je data u zakup sa državnog ili općinskog zemljišta, praćeno izradom urbanističko-planske dokumentacije za planiranje teritorije”.

Dalji razvoj ovog postupka omogućit će da se konačno odustane od preliminarnog odobrenja lokacije objekta kao procesa koji je zatvoren od znatiželjnih očiju i stvara plodno tlo za korupciju.

Postoji niz zakonskih garancija za takvo progresivno kretanje, koje se sastoje u obaveznoj izradi urbanističke dokumentacije od strane lokalnih samouprava, čija je dostupnost glavni uslov za javnost i transparentnost davanja zemljišnih parcela na aukciji za stambenu izgradnju. . Zakonodavstvo o zemljišnom i urbanističkom uređenju više puta pominje veoma teške ekonomske posljedice za ona javnopravna lica i nivoe vlasti koji će pokušati da sabotiraju rokove, procedure i druge zahtjeve Gradskog zakonika Ruske Federacije. Tipičan primjer ovdje je zabrana davanja zemljišnih parcela iz državne ili opštinske svojine za izgradnju od 1. januara 2010. godine u nedostatku pravila korištenja i uređenja zemljišta, 12

Ovo pravilo se ne odnosi na zemljišne parcele na koje se ne primjenjuju urbanistički propisi ili za koje nisu utvrđeni urbanistički propisi, kao i na zemljišne parcele date u skladu s planskim dokumentima Ruske Federacije i teritorijalnim planskim dokumentima konstitutivnih entiteta. Ruske Federacije.

Prema najnovijim statistikama ruskog tržišta nekretnina, danas oko 40% tržišta zauzima projekat tzv. integralni razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje.

Ono je oličeno u razvoju parcele na kojoj će se graditi. Ovaj pojam se ne odnosi samo na proces izgradnje višestambenih zgrada, već i na izgradnju cjelokupnog osnovnog komunikacionog sistema, kao i inženjering, te postavljanje stambene infrastrukture, neophodne za ugodan život građana.

Osnovna karakteristika integralnog razvoja teritorija je da se prilikom izrade ovog projekta izrađuje plan razvoja za cijeli okrug ili kvart. Ovdje izračunavaju cjelokupno buduće opterećenje komunalnih mreža, a također izračunavaju sve potrebne komunikacije za planirani broj stanova ili kuća.

Osim toga, proračunati su svi infrastrukturni objekti koji bi u potpunosti trebali pokriti sve potrebe budućih stanovnika ovog kvarta.

Integralni razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje razlikuje se po tome što će njihovi stanari u budućnosti moći potpuno da žive u svojim stanovima, kao i da van njih nalaze sve što im je potrebno: to mogu biti bolnice, vrtići i škole, tržni centri, supermarketi i slično.

Također, jedna od karakteristika ovih razvoja može se nazvati nižim troškovima stanovanja u odnosu na druge cijene na ruskom tržištu nekretnina u određenom gradu. Jednostavno: mnogi od ovih projekata se grade u dijelovima periferije grada, kao i na najbližoj odgovarajućoj teritoriji koja se nalazi unutar regije. Ovaj dio grada je veoma povoljan za razvoj takozvanog „grada u gradu“, jer bukvalno predstavlja prazno platno za realizaciju ovih projekata, što arhitektima, dizajnerima i programerima daje mogućnost da ostvare svoj puni potencijal. Ne treba zaboraviti ni najbolju ekološku situaciju u ovom dijelu regije.

Ali ne treba zaboraviti da pored navedenih i drugih prednosti, integrirani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje ima i svoje nedostatke, koji mogu postati odlučujući prilikom kupovine stambenog prostora.

Jedan od dobro poznatih nedostataka za Rusiju je nedostatak koordinacije između gradske izvršne vlasti i investitora. Osim toga, postoji problem među programerima. Vrlo često pokušavaju da ostvare veći profit nego što je potrebno.

Jasno je da cjelokupni društveni dio življenja u novoizgrađenim naseljima, uključujući i saobraćajnu povezanost, u potpunosti zavisi od rada svih opštinskih izvršnih organa. To je razumljivo: građevinare, uglavnom, ne zanima kako će ljudi u budućnosti živjeti u kući koju grade. Investitor se suočava sa potrebom da izgradi kuću i proda apsolutno sve stanove stanovnicima. Tada prestaju njihove odgovornosti. U ovoj fazi, programer uzima svoj novac i prelazi na izgradnju sljedećeg projekta. Stoga se njegovo područje odgovornosti može nazvati isključivo garancijom kvaliteta izgrađene zgrade. Malo ga zanima koliko će budućim stanovnicima biti udoban život na ovom području: hoće li za njih biti dovoljno obrazovnih ustanova, bolnica, trgovina i hoće li napuštanje tog područja biti problematično - sve to nije briga investitora. Stoga gradske vlasti moraju sarađivati ​​sa investitorima kako bi stanovnicima pružili svu najpotrebniju infrastrukturu, a samim tim i dobar životni standard.

Ali u stvarnosti, takva saradnja se često završava isključivo razgovorom. Često se opštinske vlasti i građevinska kompanija neće moći dogovoriti o odgovornosti za društvene nekretnine, razvoju neophodnog transportnog sistema, i što je najvažnije: koliko će budžetskih sredstava pokriti izgradnju određenog područja. Zbog ove nevoljnosti trpe samo stanovnici, koji će ubuduće biti primorani da sjede u saobraćajnim gužvama, jer u kraju u kojem žive ne postoji potrebna infrastruktura: ni škola, ni vrtić, ni bolnica, ni prodavnica , a povrh svega, transportna petlja je jako loša.

Dugo vrijeme pripreme projekta na novoj lokaciji također se može nazvati jednim od glavnih nedostataka. Glavni problem je, generalno, da je za realizaciju razvojnog projekta potrebno imati dovoljno veliku površinu. A prije početka izgradnje na ovoj lokaciji, programer se mora pobrinuti za sve potrebne komunikacije u budućnosti. A to može potrajati i do 40% cjelokupnog budžeta potrebnog za izgradnju.

U kontaktu sa

U posljednje vrijeme na našim prostorima je široko rasprostranjena organizacija izgradnje tzv.
Analiza i procjena atraktivnosti ovakvih projekata je put profesionalaca na tržištu nekretnina, pa ćemo se detaljnije zadržati na tome šta građani treba da znaju ako razmišljaju o ovakvim mogućnostima ulaganja ili poboljšanju uslova života. Jedan od mehanizama za izgradnju vikend naselja je sveobuhvatno uređenje zemljišnih parcela za potrebe stambene izgradnje.

Šta je integrirani razvoj zemljišta i po čemu se razlikuje od konvencionalne gradnje? Za početak, treba napomenuti da sveobuhvatni razvoj nameće mnogo ozbiljnije obaveze nosiocu prava - investitoru zemljišne parcele.

dakle, sveobuhvatan razvoj uključuje:

priprema dokumentacije za planiranje teritorije,

obavljanje poslova na uređenju teritorije kroz izgradnju objekata inženjerske infrastrukture,

izvođenje stambene i druge izgradnje u skladu sa vrstom dozvoljene upotrebe zemljišne parcele.

Zakon propisuje da sve ove faze mora izvršiti nosilac prava-prograđivač zemljišne parcele. Gde Prilikom prijenosa prava na lokaciju dodijeljenu za složeni razvoj, sve gore navedene odgovornosti se prenose na novog nosioca prava.

Naravno, glavni cilj programera je privlačenje sredstava.

Međutim, postoje razlike u tome kada i kojim redosledom počinje da privlači finansijska sredstva i šta građanin dobija zauzvrat.

Idealna opcija po zakonu je da se formalizuje ugovorni odnos između graditelja i građanina, prema kojem građanin svojim novcem učestvuje u izgradnji i po završetku izgradnje dobija vlasništvo nad naručenom kućom sa potrebnim zemljištem. za smještaj i dalji rad kuće.

kako god u praksi postoje i drugi slučajevi kada se parcela (zemljišni masiv) predviđena za kompleksnu uređenje zapravo ne gradi, već se dijeli na veliki broj zasebnih zemljišnih parcela, koje se prodaju građanima.

Dakle , investitor se oslobađa od potrebe izrade dokumentacije za planiranje teritorije, izvođenja radova na uređenju teritorije kroz izgradnju objekata inženjerske infrastrukture i samog izvođenja izgradnje.

Na prvi pogled svako dobija ono što želi. Programer – brza zarada. Građani mogu posjedovati građevinske parcele u blizini grada po atraktivnim cijenama. Ali nije sve tako ružičasto.

Sve zemljišne parcele nastale kao rezultat podjele zemljišne parcele (mase) koja je prethodno ustupljena nosiocu zahvata za integriranu uređenje imaju istu vrstu dozvoljene upotrebe - integriranu uređenje u svrhu stambene izgradnje.

To znači da je individualna izgradnja ovakvih parcela od strane građana neprihvatljiva, iako je cilj građana prilikom kupovine parcela bila upravo samostalna gradnja.
Građani koji su kupili zemljišne parcele u granicama zemljišne mase namijenjene za složenu uređenje i uknjižili svoja prava na njima u skladu sa Saveznim zakonom od 21.07.1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima“, imaju pravo da izvode stambenu izgradnju u granicama zemljišnih parcela u njihovom vlasništvu u skladu sa zahtjevima zakona o zemljištu i urbanističkom planiranju.

Zapravo, to je moguće samo u obliku sveobuhvatnog razvoja, uz ispunjenje svih obaveza prvobitnog programera , uključujući izradu dokumentacije za planiranje teritorije i izvođenje radova na uređenju teritorije kroz izgradnju objekata inženjerske infrastrukture.

Osim toga, kršeći zakone o zemljištu i urbanizmu, nedostatak dokumentacije o planiranju teritorije vikend naselja povlači praktično proizvoljno formiranje lokacija (ne postoji Master plan uređenja za „Srećno!!!“) namijenjenih za to. izgradnju kuća i infrastrukture (npr. puteva), što dovodi do nemogućnosti njihovog daljeg punog i racionalnog korišćenja.
Kao rezultat, nastaju konfliktne situacije i pravni sporovi između građana koji su kupili parcele i investitora. Građani u suštini ne mogu koristiti parcele za njihovu namjenu.

Istovremeno, sama činjenica da su kupljene zemljišne parcele imale takav vid dozvoljene upotrebe kao što je „sveobuhvatni razvoj za potrebe stambene izgradnje“ trebalo bi, ako ne da upozori građane-kupce, onda svakako da izazove pitanja. Štaviše, ove informacije su otvorene i javno dostupne.

Vrsta dozvoljene upotrebe, uz kategoriju zemljišta, čini pravni režim zemljišne parcele, tj. obim njegove moguće upotrebe od strane nosioca autorskog prava.

Podaci o postojećoj vrsti dozvoljene upotrebe zemljišne parcele nalaze se u Jedinstvenom državnom registru prava na nepokretnostima i prometu sa njom i Državnom katastru nepokretnosti.

Vrsta dopuštenog korištenja zemljišne parcele nužno je naznačena u potvrdi o državnoj registraciji prava koju izdaje Ured Rosreestr za Samarsku oblast.

2013., 2014., 2015. i danas se izdaju potvrde o kategoriji zemljišta: zemljište naselja!!!

A ljudi se tjeraju u baštovanstvo da bi o svom trošku izgradili kompletnu infrastrukturu!

Shodno tome, informacije o dozvoljenom korišćenju zemljišne parcele kupac može dobiti ili nezavisno od javno dostupnih izvora informacija, ili uvidom u dokumentaciju prodavca zemljišne parcele u fazi transakcije.

Da rezimiram, apelujem na građane da budu pažljivi i pažljivi prilikom sklapanja transakcija za kupovinu zemljišnih parcela namenjenih sveobuhvatnom razvoju u svrhu stambene izgradnje.

Razumijevanje mogućih posljedica stjecanja takvih parcela uštedjet će vas od neplaniranih dodatnih troškova za njihov razvoj, kao i od pojave nepredviđenih konfliktnih situacija, čije je rješenje moguće samo na sudu.

Dmitrij Medvedev je još 2006. godine rekao da su izgledi za razvoj nasipa iscrpljeni i da je neophodno preći na integrisanu izgradnju i razvoj velikih zemljišnih masa. A negdje to mogu biti cijeli gradovi, negdje mogu biti velike površine. Od tada se koncept integriranog razvoja čvrsto ustalio u svakodnevnom životu građevinskih kompanija, vlasti i običnih ljudi.

Integralni razvoj podrazumeva stvaranje „mini-grada“, gde se pored stambenih zgrada nalaze i objekti društvene i komunalne i inženjerske infrastrukture: vrtići i škole, prodavnice, sportski objekti, dvorišne površine se uređuju korišćenjem pejzažne arhitekture, dečija igrališta. su opremljeni i sl. Osim toga, istovremeno se radi i arhitektonski izgled svih zgrada i objekata u integrisanom razvojnom prostoru, što, naravno, pozitivno utiče na vizuelni izgled i tipske karakteristike novog stanovanja.

Prema različitim procjenama, integrirani razvoj može smanjiti troškove stanovanja od 10 do 20%, ali, po pravilu, ova razlika se odnosi na društvenu infrastrukturu, čiju izgradnju preuzima investitor. U kontekstu nedostatka kvalitetnog jeftinog stanovanja, sveobuhvatan razvoj teritorija omogućava stvaranje pristupačne ponude.

Integrisani razvoj je uvek interakcija između države i privatnih kompanija, bez obzira na to koliko je veliki projekat. Svaka strana ima svoje jasne zadatke: programer - da efikasno provede projekat, vlasti - da poboljšaju socijalne uslove za stanovništvo, riješe pitanje preseljenja iz porušenih i trošnih zgrada, poboljšaju urbana područja, razviju prometnu infrastrukturu i ažuriraju inženjering komunikacije.

Prednosti integrisanog razvoja su očigledne: širi prostor uz objekat, visoka sigurnost unutar objekta, homogenost društvenog okruženja i prisustvo sopstvene infrastrukture. Po pravilu, svi integrisani razvojni projekti su velikog obima.

Veliki stambeni kompleksi pružaju svojim stanovnicima visok nivo udobnosti stanovanja, što je zbog ugradnje najnovije opreme i upotrebe savremenih standarda i tehnologija, osim toga, uz integrirani razvoj teritorije, izdvajaju se prilično velike površine za područja za rekreaciju, uređenje i uređenje okoliša, te zahvaljujući tome postaju najpopularniji na tržištu.

Danas se sveobuhvatan razvoj teritorija za stambenu izgradnju odvija u gotovo svim okruzima Novosibirske regije. Prema Ministarstvu građevinarstva i stambeno-komunalnih usluga Novosibirske oblasti, u svrhu izgradnje stanova, opštine regiona su obezbedile: u 2008. godini oko 200 hektara zemljišta, u 2009. godini - 309 hektara, u 2010. godini planirano je da se obezbijediti 228 hektara zemlje.

Među projektima koji se trenutno provode za integrirani razvoj zemljišnih parcela, možemo primijetiti gotove gradske kuće i gradske kuće u izgradnji, niske stambene zgrade i dvorske kuće: selo Blagoveshchenka u donjem dijelu Eltsovke u Novosibirsku; stambeni kompleks Zlatna dolina u ul. Rybatskaya u okrugu Sovetsky u Novosibirsku; klubsko selo Primorski u Sovetskom okrugu Novosibirska; MZhK Kedrovy je gradsko selo koje se nalazi u Zaelcovskom okrugu u Novosibirsku i ima dobru saobraćajnu dostupnost i sve komunikacije; stambeni kompleks Raduzhny u Novosibirskom okrugu Novosibirske oblasti; mikrookrug Blue Bay u selu Morskoj, okrug Novosibirsk, oblast Novosibirsk; stambeni kompleks Solnechnaya Polyana u radnom selu Krasnoobsk, Novosibirska oblast.

Osim toga, u septembru 2010. godine, Fondacija RHD je održala aukciju za prodaju prava na sklapanje ugovora o zakupu zemljišta površine 228 hektara koje se nalazi u selu Michurinsky, Iskitimski okrug, za njegov sveobuhvatni razvoj za namjena stambene izgradnje.

Trenutno se sastavlja paket dokumenata za prenos tri zemljišne parcele u Novosibirsku oblast u cilju stvaranja objekata naučnog i tehnološkog parka u oblasti biotehnologije u radnom selu Koltsovo, kao i za prenos u Novosibirska oblast ima ovlasti za upravljanje i raspolaganje dvije zemljišne parcele ukupne površine 44,38 hektara, koje se nalaze u blizini sela Agroles u regiji Iskitim.

Fond takođe razvija mehanizam za obezbeđivanje navedenih zemljišnih parcela inženjerskom infrastrukturom uz učešće Vnešekonombanke na principima implementacije javno-privatnog partnerstva. Omogućavanje građevinske infrastrukture na zemljištu će smanjiti obim početnih ulaganja u projekat i ubrzati njegovu implementaciju za investitora. Tako se sada pripremaju potrebni dokumenti i informacije za razmatranje Vladine komisije za područja: u rijeci. selo Krasnoobsk - 24,75 hektara za stambenu izgradnju, u oblasti sela Yuny Leninits Mičurinskog seoskog veća Novosibirske oblasti - 71,47 hektara - za stambenu izgradnju, u oblasti sela Kainskaya Zaimka od seosko veće Barishevsky Novosibirske regije - 169,1 hektara - za stambenu izgradnju, u selu Tulinsky seoskog vijeća Verkhtulinsky Novosibirske regije - 3,57 hektara - za stambenu izgradnju, u gradu Tatarsk - 0,91 hektara - za izgradnju objekat građevinske industrije.

Kako bi se osigurala sveobuhvatna stambena izgradnja, osnovana je Agencija za razvoj stambene izgradnje Novosibirske regije OJSC. Agencija je 2010. godine na aukciji stekla pravo na zakup zemljišne parcele u selu Lozhok, okrug Novosibirsk, oblast Novosibirsk, površine 68 hektara. U 2011. godini planirano je učešće Agencije na licitacijama za sticanje prava zakupa još tri zemljišne parcele za integrisanu stambenu izgradnju.

Takođe naredne godine planirano je formiranje zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u vlasništvu Novosibirske oblasti. Konkretno, u selu Sadovy i na teritoriji industrijskog i logističkog parka Novosibirske oblasti.

Aktivan integrisani razvoj je takođe u toku u Novosibirsku. Ukupno, prema novosibirskoj gradskoj vijećnici, identifikovano je 10 lokacija za kompleksnu stambenu izgradnju u Novosibirsku. To su stambena naselja Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky), stambeno naselje na ulici. Berezovaya. Formiranje navedenih lokaliteta počelo je 2006–2007, aukcije su održane 2007–2008, a počelo je projektovanje i izgradnja. Trenutno se u gradu, prema Odeljenju za arhitektonsku i građevinsku inspekciju Gradske kuće Novosibirska, nastavlja razvoj osam od deset kompleksnih lokacija. U 2010. godini Odjeljenje je izdalo dozvole za izgradnju osam stambenih objekata na četiri kompleksne lokacije.

Gradska uprava sprovodi set mjera za podsticanje integralnog razvoja teritorija. Posebno je donesena odluka da se u 2010. godini ne povećava zakupnina za zemljišne parcele predviđene za sveobuhvatni razvoj u svrhu stambene izgradnje; pri davanju zemljišnih parcela za izgradnju na licitaciji moguće je plaćanje na rate uz plaćanje zakupnine i tržišne vrijednosti zemljišne parcele za period od godinu dana ili više; moguće je odgoditi plaćanje priključka na komunalne mreže za kasniji datum.

Sveobuhvatni razvoj teritorije zahteva ozbiljnija finansijska ulaganja od izgradnje ispuna, detaljnu razradu strategije razvoja teritorije i ozbiljne građevinske kapacitete. Vladine strukture takođe poklanjaju više pažnje složenim razvojnim projektima. Dakle, integrirani pristup razvoju teritorija ima prednost i za stanovnike i za graditelje.

Integrisani razvoj teritorije uključuje pripremu dokumentacije za planiranje teritorije, formiranje zemljišnih parcela, izgradnju infrastrukture i drugih objekata (član 46.4 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Održava se aukcija za sveobuhvatni razvoj teritorije u kojoj učestvuju pravna lica. Ovlašteni organ (država ili lokalna samouprava) sklapa ugovor sa pobjednikom aukcije (programerom), kojim se obavezuje da će stvoriti potrebne uslove za razvoj teritorije.

Investitor je zakupac relevantne teritorije, preuzima obavezu izrade PPT i PMP, dodeljivanje parcela u skladu sa PMP, izvođenje objekata komunalne, saobraćajne i društvene infrastrukture, naručivanje projekata kapitalne izgradnje, uređenje i mjere uređenja okoliša.

Ugovorom se može predvideti prenos infrastrukturnih objekata u državno ili opštinsko vlasništvo. Strane također moraju sklopiti dodatni sporazum o vremenu izgradnje i puštanju u rad projekata kapitalne izgradnje.

Razvoj teritorije za izgradnju stambenog prostora ekonomske klase, kao i prethodni tip organizacije gradske izgradnje, zakonodavno je utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije od 2014. Višestambene i dvojne stambene zgrade spadaju u ekonomsku klasu ako su sve ili određeni dio stambenih prostorija ispunjavaju uslove za razvrstavanje u stambene objekte ove klase, a kuće se grade na osnovu ugovora o zajedničkom učešću ili ugovora o kupoprodaji stambenog prostora ekonomske klase. Za izgradnju ovakvih kuća sklapa se ugovor sa pobjednikom aukcije (izvođačem).

Investitor mora osigurati izgradnju stana ili dvojne kuće u određenom roku, kao i sklopiti ugovore sa građanima koji imaju pravo na kupovinu stambenog prostora ekonomske klase po cijeni koja ne prelazi maksimalnu cijenu po kvadratnom metru stambenog prostora. Maksimalna cijena utvrđuje se u sporazumu između investitora i ovlaštenog tijela.

Takav ugovor može dodatno sadržati obavezu prodaje stambenog prostora državi ili opštini po cijeni koja ne prelazi maksimalnu. Nije dozvoljen besplatan prenos stambenog prostora u državno ili opštinsko vlasništvo. Programeru se također može pružiti državna ili općinska podrška.

Vrsta takvog sporazuma je sporazum o sveobuhvatan razvoj teritorije za izgradnju stambenog prostora ekonomske klase(član 46.6 Građanskog zakonika Ruske Federacije), koji kombinuje karakteristike dvije gore navedene vrste ugovora. Sporazum podrazumijeva pripremu i izgradnju infrastrukture i stambenih i drugih objekata ekonomske klase. Zemljišne parcele daje nadležni organ bez raspisivanja tendera. Međutim, za pravo sklapanja takvog ugovora, kao iu prethodnom slučaju, održava se aukcija.

Organizator aukcije je ovlašteni organ ili specijalizovana organizacija koja djeluje na osnovu sporazuma. Cijena predmeta na aukciji je cijena jednog kvadratnog metra ukupne površine stambenog prostora. Početnu cijenu predmeta aukcije utvrđuje nadležni organ u visini maksimalne cijene stanovanja ekonomske klase koju je utvrdila Vlada Ruske Federacije na dan donošenja odluke o održavanju aukcije. Ako takva cijena nije utvrđena, početna cijena se uzima na osnovu procjene ne više od 80% tržišne vrijednosti jednog kvadratnog metra ukupne površine takvog stambenog prostora. Trenutno, standarde (za šest mjeseci) i pokazatelje prosječne tržišne vrijednosti stanovanja (za četvrtinu) utvrđuje Ministarstvo građevina Ruske Federacije 1 (tabela 14.2).

Tabela 14.2

Standardna i prosječna tržišna vrijednost ukupne površine stambenih prostorija za treći kvartal 2015., rub. po sq m

1 Naredba Ministarstva građevina Ruske Federacije od 23. juna 2015. br. 446/pr „O standardnoj ceni jednog kvadratnog metra ukupne cene stambenog prostora u Ruskoj Federaciji za drugu polovinu 2015. godine i pokazateljima Prosječna tržišna vrijednost jednog kvadratnog metra ukupne površine stambenih prostorija u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije u III kvartalu 2015.

Nastavak tabele. 14.2

Budući da su utvrđeni standardi za troškove stanovanja očigledno niski, potcjenjivanje cijene stanovanja može dovesti, s jedne strane, do odbijanja jednog broja izvođača da učestvuje na konkursima za izgradnju stambenog prostora ekonomske klase, a na drugi, na smanjenje kvaliteta stanovanja.

• Mahagoni G1. P. Upravljanje razvojem urbanih područja. M.: IPKgossluzhby, 2001.
• Vidi Uslove za razvrstavanje stambenih prostorija u stambene prostore ekonomske klase. Odobreno Naredbom Ministarstva građevinarstva Ruske Federacije od 5. maja 2014. godine br. 223/pr. Na primjer, površina stana nije veća od 100 m2, a stambene zgrade 150 m2.