Što znači sveobuhvatan razvoj teritorija? Značajke davanja zemljišnih čestica za njihovu sveobuhvatnu izgradnju u svrhu stambene izgradnje iz zemljišta u državnom ili općinskom vlasništvu

A.P. Anisimov,

Vodeći istraživač na Istraživačkom institutu za moderno pravo

Volgogradska akademija za javnu upravu,

doktor prava

Jedna od temeljnih novina u zemljišnom zakonodavstvu posljednjih godina je uspostavljanje obveznog davanja zemljišnih čestica za stambenu izgradnju na dražbi, a posebno pojava novog postupka vezanog za davanje zemljišnih čestica u zakup za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje sa zemljišta u državnoj ili općinskoj svojini. U isto vrijeme, važno je napomenuti da potonje pitanje gotovo nikada nije dospjelo u pozornost pravnih znanstvenika, iako je njegovu važnost teško precijeniti.

Pokušajmo za početak utvrditi pravnu prirodu razmatranog postupka, odnosno njegova pravna obilježja i pravno značajna svojstva kao pravne pojave.

Postoje tri bitno različite strategije razvoja naselja. Prvo, to je takozvani "ispuni razvoj", kada unutar granica izgrađenog područja službenici lokalnih arhitektonskih i urbanističkih tijela identificiraju "relativno slobodna" područja (zauzeta, na primjer, dječjim igralištima), koja su predviđena za izgradnju višestambenih stambenih ili javno-poslovnih zgrada . Njegove prednosti za građevinske tvrtke su očite, makar samo zato što se takva gradnja izvodi na već postojećim komunalnim mrežama i omogućuje uštedu troškova izgradnje nekretnina. Osnove i postupak davanja zemljišta za takvu izgradnju regulirani su člancima 30.1 i 38.1 Zemljišnog zakona Ruske Federacije.

Ovakav razvoj događaja često izaziva veliko nezadovoljstvo lokalnog stanovništva i povlači za sobom višemjesečne sudske sporove, kao i izaziva stvaranje žarišta društvenih napetosti. Evo samo jedan primjer. U listopadu 2007. u Moskvi je održan prosvjedni skup zbog izgradnje novog stambenog kompleksa "Galaktika" u dvorištu kuće br. 41 u ulici Chertanovskaya. Prema riječima mještana, u njihovom dvorištu planira se izgraditi tri visoke zgrade, ured na tri kata i garažu za 330 automobila. Prethodno je, prema riječima stanovnika, na ovom mjestu trebao biti izgrađen dječji vrtić. U akciji je 30-ak osoba privedeno policiji.

Ovaj problem često iskorištavaju političke stranke. Tako je 12. listopada 2007. stranka Yabloko održala akciju protiv „pojačavanja“ razvoja u gradu Jekaterinburgu, a 13. i 14. listopada održala je dvodnevni forum s javnim organizacijama u gradu Permu na temu „ Organizacija građanskog prosvjeda protiv izgradnje izolacije.”

Javne izjave nekih dužnosnika o zaustavljanju razvoja ispune u nizu konstitutivnih entiteta Ruske Federacije mogu se smatrati definitivnim rezultatom javnog nezadovoljstva. Primjerice, takvu je izjavu dao v.d gradonačelnika Tomska, au Moskvi je u listopadu 2007. posebna međuresorna komisija za „točkasti“ razvoj otkazala izgradnju 10 zgrada.

Drugo, to je davanje zemljišne čestice za građenje u granicama izgrađenog područja za koje je donesena odluka o uređenju, bez raspisivanja natječaja, osobi s kojom je sklopljen ugovor o uređenju izgrađeno područje je zaključeno. Navedeno zemljišno zemljište, po izboru osobe s kojom je sklopljen takav ugovor, daje se besplatno u vlasništvo ili zakup (članak 30. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, stavak 2.1.). Ovaj je postupak osmišljen kako bi optimizirao prirodu razvoja naselja. Prema stavku 3. članka 46.1. Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Zakonik o gradu Ruske Federacije), odluka o razvoju izgrađenog područja može se donijeti ako se na tom području nalaze stambene zgrade koje su na način utvrđen od strane Vlade Ruske Federacije prepoznate kao nesigurne i podložne rušenju, ili stambene zgrade čije se rušenje i rekonstrukcija planiraju na temelju općinskih ciljanih programa koje je odobrilo predstavničko tijelo lokalne samouprave.

Treće, davanje zemljišne čestice u zakup za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje. Ne postoji definicija norme koja definira što treba razumjeti pod "sveobuhvatnim razvojem zemljišne parcele za stambenu izgradnju" ni u Zakonu o zemljištu Ruske Federacije (u daljnjem tekstu Zakon o zemljištu Ruske Federacije), niti u Zakonu o zemljištu Ruske Federacije Kodeks Ruske Federacije i drugi savezni zakoni. Međutim, kako proizlazi iz članka 30.2 Zemljišnog zakona Ruske Federacije, ovaj postupak pretpostavlja:

a) izrada prostorno-planske dokumentacije od strane budućeg nositelja projekta (pravne osobe ili individualnog poduzetnika). Prema dijelu 1. članka 41. Gradskog zakonika Ruske Federacije, priprema takve dokumentacije provodi se kako bi se osigurali, istaknuli elementi planske strukture (blokovi, mikrodistrikti, drugi elementi), utvrdile granice zemljišta parcele na kojima se nalaze kapitalni građevinski projekti, granice zemljišnih čestica namijenjenih za izgradnju i postavljanje linearnih objekata. Slijedom toga, očekuje se da će zakupcu biti osigurana velika zemljišna masa (blok, mikročetvrt, itd.) za sveobuhvatni razvoj (drugim riječima, za izgradnju „spavaćeg naselja” sa svim društvenim i kulturnim sadržajima i infrastrukturom) . Time, uz ostale prednosti, lokalna uprava štedi i financijska sredstva na izradi prostorno planske dokumentacije.

Do 30. prosinca 2007. zemljišna čestica u državnom ili općinskom vlasništvu davala se osobi u najam za stambenu izgradnju, kompleksnu izgradnju u svrhu stambene izgradnje na temelju prijave bez raspisivanja natječaja, ako je odredba zemljišne čestice takvoj osobi osigurava se ugovorom koji ta osoba sklapa s izvršnom vlasti od strane tijela državne vlasti ili tijela lokalne samouprave, uz istodobno ispunjavanje sljedećih uvjeta:

Ugovor predviđa prijenos stambenih prostorija od strane takve osobe, rušenje kapitalnih građevinskih projekata ili izgradnju objekata komunalne ili društvene infrastrukture, au trenutku sklapanja ugovora o zakupu zemljišne čestice u skladu s ovim stavkom, ti obveze u potpunosti ispunjene.

Ovo je opći postupak davanja zemljišnih čestica u zakup za integriranu izgradnju u svrhu stambene izgradnje. Kakva je provedba ovog postupka u praksi? Ne pretendirajući na iscrpnu analizu ovog problema, pokazat ćemo nekoliko trendova.

Prije svega, treba napomenuti da je ovaj postupak uspješno proveden u općinama niza konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Tako je u gradu Novosibirsku, u sklopu postupka osiguravanja teritorija za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje, formirana i stavljena na dražbu zemljišna parcela na ulici. Petukhova u Kirovskom okrugu (površina 26,4 hektara) s početnom cijenom od 114,2 milijuna rubalja. Kada je dražba za ovo mjesto održana 30. siječnja 2007., primljeno je 294,2 milijuna rubalja za pravo iznajmljivanja za kompleksnu izgradnju. Nakon toga, još dvije lokacije su pripremljene za aukciju za integriranu stambenu izgradnju u mikrodistriktu Zaton i na željeznici Južno-Kemski.

U gradu Volgogradu samo u prosincu 2007. planirane su i održane dvije dražbe za davanje zemljišnih čestica u zakup za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje.

Odlukom Vlade Sankt Peterburga u veljači 2006. uspostavljen je postupak za dodjelu zemljišnih parcela za integrirani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje. Kao rezultat toga, u 2006. godini, na temelju rezultata nadmetanja, osigurano je 41 zemljišno zemljište s površinom većom od 500 hektara s planiranim volumenom puštanja u rad stambenih objekata od oko 4 milijuna 100 tisuća četvornih metara. m. U prvoj polovici 2007. godine, 8 zemljišnih parcela s površinom od oko 800 hektara dano je na aukciji za integrirani razvoj teritorija.

Stoga treba zaključiti da je ovaj postupak već zauzeo svoje zasluženo mjesto među ostalim mogućnostima davanja zemljišnih čestica za izgradnju bez prethodnog odobrenja lokacije objekata, iako je njegova primjena u različitim sastavnim jedinicama Ruske Federacije, pa čak i općinama jednog sastava entiteta Ruske Federacije daleko je od jedinstvenog.

Drugo, valja istaknuti pokušaje dužnosnika lokalnih samouprava niza općina da ignoriraju norme Zemljišnog zakonika Ruske Federacije o obveznom održavanju natječaja prilikom davanja zemljišnih čestica za integrirani razvoj u svrhu stambene izgradnje, kao i da donose odluke izvan svoje nadležnosti.

Indikator prve verzije kršenja je da je regionalno tužiteljstvo Čeljabinska poslalo 24 prijave arbitražnom sudu tražeći da se odluke gradske vijećnice o dodjeli zemljišta čeljabinskim građevinskim tvrtkama proglase nezakonitima. Prema uredu tužitelja, uprava je prekršila savezni zakon davanjem zemljišnih parcela bez održavanja dražbe.

Konkretno, kao rezultat tužiteljske revizije utvrđeno je da je u razdoblju od ožujka do rujna 2005. godine uprava dodijelila 97 zemljišnih čestica namijenjenih stambenoj izgradnji, od čega 90 čestica u mikrorejonima br. 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a dodijeljena je u rujnu 2005. Prema tužiteljstvu, sve su te odluke bile nezakonite i podložne poništenju, budući da je prema Zakonu o zemljištu Ruske Federacije davanje zemljišne parcele u zakup za svoje cjelovit razvoj u svrhu stambene izgradnje treba provoditi samo na dražbi. Međutim, bez da je to provedeno, dekretom čelnika Čeljabinska, građevinska tvrtka Artel-S dobila je u zakup više od 23 hektara zemljišta na razdoblje od pet godina za stambenu izgradnju u 29. mikrodistriktu u okrugu Kalininsky. iz Čeljabinska.

Ova parcela se, tvrdi tužiteljstvo, nije mogla dati fizičkoj ili pravnoj osobi bez raspisivanja natječaja. Štoviše, ovakvom nezakonitom odlukom gradonačelnika narušavaju se interesi grada, ali i drugih građevinskih tvrtki, jer tvrtku Artel-S stavlja u neravnopravan povlašteni položaj u odnosu na ostale graditelje. Predstavnik tužiteljstva iznio je slične tvrdnje za druge odluke gradonačelnika koje se tiču ​​dodjele zemljišta nizu tvrtki, uključujući Steelconstruction Corporation, Rosprom Company i Pamir.

U nizu slučajeva također su prekršeni zahtjevi Zemljišnog kodeksa RF, prema kojem tijela lokalne samouprave moraju obavijestiti stanovništvo o nadolazećem davanju zemljišne parcele. Za neka područja, kao što je područje na raskrižju ulice Tswillinga i Krasny Lane, područja u mikrodistriktima br. 29, br. 27, publikacije nisu objavljene u medijima.

Primjer druge varijante zlostavljanja od strane lokalnih dužnosnika je situacija u regiji Kaluga. Dakle, odlukom Arbitražnog suda Kaluške oblasti udovoljeno je zahtjevima zamjenika regionalnog tužitelja da poništi dražbu i ugovor o prodaji prava na sklapanje ugovora o zakupu zemljišne parcele za njen sveobuhvatni razvoj u svrhu stambena izgradnja. Tužiteljstvo je utvrdilo da je na temelju odluke čelnika općinske jedinice gradskog naselja "Grad Kremenki" u okrugu Zhukovsky (regija Kaluga) pripremljena i održana dražba za prodaju prava na sklapanje ugovor o zakupu zemljišne čestice za njezinu sveobuhvatnu izgradnju u svrhu višekatnice. Na temelju rezultata dražbe, u kolovozu 2006. godine sklopljen je kupoprodajni ugovor između općinske uprave i Blues doo.

U međuvremenu, Savezni zakon od 25. listopada 2001. „O provedbi Zemljišnog zakonika Ruske Federacije” propisuje da raspolaganje zemljišnim česticama, čije državno vlasništvo nije razgraničeno, provode lokalne samouprave općinskih okruga i gradova okruga. Budući da raspolaganje spornom zemljišnom česticom nije bilo u nadležnosti gradskog naselja, Arbitražni sud regije Kaluga priznao je zahtjeve tužiteljstva kao opravdane i u potpunosti udovoljio navedenom zahtjevu. Na sudsku odluku nije uložena žalba i ona je stupila na snagu. Tako je pravovremeno poduzetim mjerama tužiteljstva spriječena višestambena izgradnja na nezakonito dodijeljenoj zemljišnoj čestici.

Stoga treba zaključiti da u Ruskoj Federaciji postoji postupno (iako ne uvijek ujednačeno i dosljedno) formiranje novog sustava za davanje zemljišnih čestica za stambenu izgradnju, uključujući i za integrirani razvoj zemljišnih čestica u svrhu stambene izgradnje. .

Po našem mišljenju, potrebno je formalizirati sljedeću definiciju ovog postupka:

„cjelovito uređenje zemljišnih čestica u svrhu stambene izgradnje je djelatnost nositelja zahvata na izgradnji stambenih i drugih nekretnina, objekata inženjerske i prometne infrastrukture te drugo uređenje zemljišne čestice koja mu je dana u zakup iz državnog ili općinskog zemljišta, prati izrada urbanističke dokumentacije za uređenje teritorija” .

Daljnji razvoj ovog postupka omogućit će da se konačno odustane od prethodnog odobrenja lokacije objekta kao procesa koji je zatvoren od znatiželjnih očiju i stvara plodno tlo za korupciju.

Postoji niz zakonskih jamstava za takav progresivni pokret, koji se sastoje od obvezne izrade urbanističke planske dokumentacije od strane lokalnih samouprava, čija je dostupnost glavni uvjet za javnost i transparentnost davanja zemljišnih čestica na dražbi za stambenu izgradnju . Zakonodavstvo o zemljištu i urbanizmu opetovano spominje vrlo teške ekonomske posljedice za one javne pravne subjekte i razine vlasti koji će pokušati sabotirati rokove, procedure i druge zahtjeve Gradskog kodeksa Ruske Federacije. Tipičan primjer ovdje je zabrana davanja zemljišnih čestica iz državne ili općinske imovine za izgradnju od 1. siječnja 2010. u nedostatku pravila o korištenju i razvoju zemljišta, 12

Ovo se pravilo ne odnosi na zemljišne čestice na koje se ne primjenjuju urbanistički propisi ili za koje urbanistički propisi nisu uspostavljeni, kao i na zemljišne čestice predviđene u skladu s dokumentima teritorijalnog planiranja Ruske Federacije i dokumentima teritorijalnog planiranja konstitutivnih subjekata. Ruske Federacije.

Prema najnovijim statistikama ruskog tržišta nekretnina, danas oko 40% tržišta zauzima projekt tzv. integrirani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje.

Utjelovljena je u razvoju parcele na kojoj će se graditi. Ovaj pojam ne odnosi se samo na proces izgradnje stambenih zgrada, već i na izgradnju cjelokupnog osnovnog komunikacijskog sustava, kao i inženjeringa i postavljanja stambene infrastrukture, koja je neophodna za udoban život građana.

Glavna karakteristika integriranog razvoja teritorija je da se prilikom izrade ovog projekta izrađuje razvojni plan za cijeli okrug ili četvrt. Ovdje izračunavaju cjelokupno buduće opterećenje komunalnih mreža, a također izračunavaju sve potrebne komunikacije za planirani broj stanova ili kuća.

Osim toga, proračunati su svi infrastrukturni sadržaji koji bi u potpunosti trebali pokriti sve potrebe budućih stanovnika ove četvrti.

Integrirani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje razlikuju po tome što će njihovi stanovnici u budućnosti moći u potpunosti živjeti u svojim stanovima, kao i pronaći sve što im je potrebno izvan njih: to mogu biti bolnice, vrtići i škole, trgovački centri, supermarketi i slično.

Također, jedna od karakteristika ovih događaja može se nazvati nižim troškovima stanovanja u usporedbi s drugim cijenama na ruskom tržištu nekretnina u određenom gradu. Jednostavno je: mnogi od ovih projekata grade se u dijelovima periferije grada, kao i na najbližem prikladnom području, koje se nalazi unutar regije. Ovaj dio grada vrlo je povoljan za razvoj tzv. „grada u gradu“, jer doslovno predstavlja prazno platno za realizaciju ovih projekata, što arhitektima, projektantima i programerima daje priliku da ostvare svoju punu vrijednost. potencijal. Ne treba zaboraviti ni najbolju ekološku situaciju u ovom dijelu regije.

Ali ne treba zaboraviti da uz gore navedene i druge prednosti, integrirani razvoj teritorija u svrhu stambene izgradnje ima i svoje nedostatke, koji mogu postati odlučujući pri kupnji stambenog prostora.

Jedan od dobro poznatih nedostataka za Rusiju je nedostatak koordinacije između gradskih izvršnih vlasti i developera. Osim toga, postoji problem među programerima. Vrlo često pokušavaju zaraditi više nego što je potrebno.

Jasno je da cijeli društveni dio življenja u novoizgrađenim naseljima, uključujući i prometnu povezanost, u potpunosti ovisi o radu svih općinskih izvršnih vlasti. To je i razumljivo: graditelje uglavnom ne zanima kako će ljudi u budućnosti živjeti u stanovima koje grade. Investitor se suočava s potrebom da izgradi kuću i proda apsolutno sve stanove stanovnicima. Tada prestaju njihove odgovornosti. U ovoj fazi, programer uzima svoj novac i prelazi na izgradnju sljedećeg projekta. Stoga se njegovo područje odgovornosti može nazvati isključivo jamstvom kvalitete izgrađene zgrade. Malo ga zanima koliko će budućim stanovnicima biti ugodno živjeti na ovom području: hoće li za njih biti dovoljno obrazovnih ustanova, bolnica, trgovina i hoće li napuštanje područja biti problematično - sve to nije briga investitora. Stoga gradske vlasti moraju surađivati ​​s graditeljima kako bi stanovnicima osigurali svu najpotrebniju infrastrukturu, a time i dobar životni standard.

No u stvarnosti takva suradnja često završava isključivo razgovorom. Često se općinske vlasti i građevinska tvrtka neće moći dogovoriti oko odgovornosti za društvene nekretnine, razvoja potrebnog prometnog sustava i što je najvažnije: koliko će proračunskih sredstava pokriti izgradnja pojedinog područja. Zbog te nevoljkosti ispaštaju samo stanovnici koji će ubuduće biti prisiljeni sjediti u prometnim gužvama, jer na području gdje žive nema potrebne infrastrukture: ni škole, ni vrtića, ni bolnice, ni trgovine. , a povrh toga prometna razmjena je vrlo loša .

Dugo vrijeme pripreme za projekt na novom mjestu također se može nazvati jednim od glavnih nedostataka. Glavni problem, općenito, jest da je za provedbu razvojnog projekta potrebno imati dovoljno veliko područje. A prije početka izgradnje na ovom mjestu, programer se treba pobrinuti za sve potrebne komunikacije u budućnosti. A to može potrajati i do 40% cjelokupnog budžeta potrebnog za izgradnju.

U kontaktu s

Nedavno je u našim krajevima raširena organizacija izgradnje takozvanih “vikendskih naselja”.
Analiza i procjena atraktivnosti takvih projekata put je profesionalaca na tržištu nekretnina, pa ćemo se detaljnije zadržati na tome što bi građani trebali znati ako razmatraju takve mogućnosti ulaganja ili poboljšanja životnih uvjeta. Jedan od mehanizama za izgradnju vikend naselja je cjelovito uređenje zemljišnih čestica u svrhu stambene izgradnje.

Što je integrirano uređenje zemljišta i po čemu se razlikuje od konvencionalne gradnje? Za početak treba napomenuti da sveobuhvatni razvoj nameće mnogo ozbiljnije obveze nositelju prava - programeru zemljišne čestice.

Tako, sveobuhvatan razvoj uključuje:

izrada dokumentacije za uređenje prostora,

izvođenje radova na razvoju teritorija izgradnjom objekata inženjerske infrastrukture,

izvođenje stambene i druge izgradnje u skladu s vrstom dopuštene namjene zemljišne čestice.

Zakon propisuje da sve ove faze mora provesti nositelj prava - programer zemljišne čestice. pri čemu Prilikom prijenosa prava na mjesto dodijeljeno za razvoj kompleksa, sve gore navedene odgovornosti prenose se na novog nositelja prava.

Naravno, glavni cilj programera je privući sredstva.

Međutim, postoje razlike u tome kada i kojim redoslijedom počinje privlačiti financijska sredstva, te što građanin dobiva zauzvrat.

Idealna opcija po zakonu je formaliziranje ugovornog odnosa između investitora i građanina, prema kojem građanin sudjeluje vlastitim novcem u izgradnji, a po završetku izgradnje dobiva vlasništvo nad naručenom kućom s potrebnim zemljištem. za smještaj i daljnji rad kuće.

Međutim u praksi postoje i drugi slučajevi kada zemljišna čestica (zemljišni masiv) predviđena za kompleksnu izgradnju zapravo nije uređena, već je podijeljena na veliki broj zasebnih zemljišnih čestica koje se prodaju građanima.

Tako , programer se oslobađa potrebe za izradom dokumentacije za planiranje teritorija, izvođenjem radova na razvoju teritorija izgradnjom objekata inženjerske infrastrukture i izvođenjem same izgradnje.

Na prvi pogled, svatko dobije ono što želi. Programer – brza zarada. Građani mogu posjedovati građevinska zemljišta u blizini grada po atraktivnim cijenama. Ali nije sve tako ružičasto.

Sve zemljišne čestice nastale diobom zemljišne čestice (masa) prethodno dane nositelju zahvata za integriranu izgradnju imaju istu vrstu dopuštene uporabe - integriranu izgradnju u svrhu stambene izgradnje.

To znači da je individualna stambena izgradnja takvih parcela od strane građana neprihvatljiva, iako je cilj građana prilikom kupnje parcela bila upravo samostalna gradnja.
Građani koji su kupili zemljišne čestice unutar granica zemljišne mase namijenjene kompleksnom razvoju i uknjižili svoja prava na njih u skladu sa Saveznim zakonom od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcija s njima“, imaju pravo obavljati stambenu izgradnju unutar granica zemljišnih čestica u njihovom vlasništvu u skladu sa zahtjevima zemljišnog i urbanističkog zakonodavstva.

Zapravo, to je moguće samo u obliku sveobuhvatnog razvoja, podložno provedbi svih obveza izvornog developera , uključujući izradu dokumentacije za planiranje teritorija i provedbu radova na razvoju teritorija izgradnjom objekata inženjerske infrastrukture.

Osim toga, u suprotnosti sa zakonodavstvom o zemljištu i urbanizmu, nedostatak dokumentacije o planiranju teritorija vikend naselja podrazumijeva gotovo proizvoljno formiranje mjesta (nema Glavnog razvojnog plana za "Sretno !!!") namijenjenih izgradnja kuća i infrastrukture (na primjer, cesta), što dovodi do nemogućnosti njihove daljnje pune i racionalne uporabe.
Posljedica toga su konfliktne situacije i pravni sporovi između građana koji su kupili zemljište i investitora. Građani u biti ne mogu koristiti parcele za njihovu namjenu.

Istovremeno, sama činjenica da su kupljene zemljišne čestice imale takvu vrstu dopuštene namjene kao što je “cjelovita izgradnja u svrhu stambene izgradnje” trebala bi, ako ne upozoriti građane-kupce, onda svakako izazvati pitanja. Štoviše, te su informacije otvorene i javno dostupne.

Vrsta dopuštene namjene, uz kategoriju zemljišta, čini pravni režim zemljišne čestice, tj. opseg njegove moguće uporabe od strane nositelja autorskog prava.

Podaci o postojećoj vrsti dopuštene uporabe zemljišne čestice sadržani su u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i prometu s njima i Državnom katastru nekretnina.

Vrsta dopuštene uporabe zemljišne parcele nužno je naznačena u potvrdi o državnoj registraciji prava koju izdaje Ured Rosreestra za Samarsku regiju.

2013., 2014., 2015. godine i danas se izdaju potvrde o kategoriji zemljišta: zemljište naselja!!!

A ljude se tjera u vrtlarstvo da bi se na njihov račun izgradila cijela infrastruktura!

Slijedom toga, informacije o dopuštenom korištenju zemljišne čestice kupac može dobiti bilo neovisno iz javno dostupnih izvora informacija, bilo pregledom dokumenata prodavatelja zemljišne čestice u fazi transakcije.

Ukratko, želio bih na rastanku apelirati na građane da budu pažljivi i pažljivi prilikom sklapanja transakcija za kupnju zemljišnih čestica namijenjenih sveobuhvatnoj izgradnji u svrhu stambene izgradnje.

Razumijevanje mogućih posljedica stjecanja takvih parcela spasit će vas od neplaniranih dodatnih troškova za njihov razvoj, kao i od nastanka nepredviđenih konfliktnih situacija, čije je rješavanje moguće samo na sudu.

Još 2006. Dmitrij Medvedev je rekao da su izgledi za razvoj ispune iscrpljeni i da je potrebno prijeći na integriranu izgradnju i razvoj velikih kopnenih masa. A negdje to mogu biti cijeli gradovi, negdje velika područja. Od tada se koncept integriranog razvoja učvrstio u svakodnevnom životu građevinskih tvrtki, vlasti i običnih ljudi.

Integrirani razvoj uključuje stvaranje "mini-grada", gdje se, osim stambenih zgrada, nalaze objekti društvene i komunalne i inženjerske infrastrukture: dječji vrtići i škole, trgovine, sportski objekti, dvorišni prostori uređeni su krajobraznom arhitekturom, dječja igrališta opremljeni su itd. Osim toga, istodobno se razrađuje arhitektonski izgled svih zgrada i objekata u integriranom razvojnom području, što, naravno, pozitivno utječe na vizualnu privlačnost i značajke vrste novog stanovanja.

Prema različitim procjenama, integrirani razvoj može smanjiti troškove stanovanja od 10 do 20%, ali, u pravilu, ta razlika ide na društvenu infrastrukturu, čiju izgradnju preuzima developer. U kontekstu nedostatka kvalitetnog jeftinog stanovanja, sveobuhvatan razvoj teritorija omogućuje stvaranje pristupačne ponude.

Integrirani razvoj uvijek je interakcija između države i privatnih tvrtki, koliko god veliki projekt bio. Svaka strana ima svoje jasne zadatke: investitor - učinkovito provesti projekt, vlasti - poboljšati socijalne uvjete za stanovništvo, riješiti pitanje preseljenja iz srušenih i oronulih zgrada, poboljšati urbana područja, razviti prometnu infrastrukturu i ažurirati inženjering komunikacije.

Prednosti integriranog razvoja su očite: širi prostor uz zgradu, visoka sigurnost unutar objekta, homogenost društvenog okruženja i prisutnost vlastite infrastrukture. U pravilu su svi integrirani razvojni projekti velikih razmjera.

Veliki stambeni kompleksi pružaju svojim stanovnicima visoku razinu udobnosti stanovanja, što je posljedica ugradnje najnovije opreme i korištenja suvremenih standarda i tehnologija, osim toga, s integriranim razvojem teritorija, prilično velike površine su dodijeljene za rekreacijskih površina, uređenja okoliša i okoliša te, zahvaljujući tome, postaju najpopularniji na tržištu.

Danas se sveobuhvatan razvoj teritorija za stambenu izgradnju provodi u gotovo svim okruzima regije Novosibirsk. Prema Ministarstvu graditeljstva i stambenih i komunalnih usluga regije Novosibirsk, u svrhu stambene izgradnje, općine regije osigurale su: 2008. godine oko 200 hektara zemljišta, 2009. godine - 309 hektara, 2010. godine planira se osigurati 228 hektara zemlje.

Među projektima koji se trenutno provode za integrirani razvoj zemljišnih parcela, možemo primijetiti gotove gradske kuće i kuće u izgradnji, niske stambene zgrade i dvorce: selo Blagoveshchenka u donjem dijelu Eltsovka u Novosibirsku; stambeni kompleks Zlatna dolina na ulici. Rybatskaya u okrugu Sovetsky u Novosibirsku; klupsko selo Primorsky u okrugu Sovetsky u Novosibirsku; MZhK Kedrovy je gradsko naselje koje se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku i ima dobru prometnu dostupnost i sve komunikacije; stambeni kompleks Raduzhny u okrugu Novosibirsk regije Novosibirsk; mikrodistrikt Blue Bay u selu Morskoy, okrug Novosibirsk, regija Novosibirsk; stambeni kompleks Solnechnaya Polyana u radničkom selu Krasnoobsk, regija Novosibirsk.

Osim toga, u rujnu 2010. Zaklada RHD održala je aukciju za prodaju prava na sklapanje ugovora o zakupu zemljišne parcele površine 228 hektara koja se nalazi u selu Michurinsky, okrug Iskitimsky, za njegov sveobuhvatni razvoj za namjena stambene izgradnje.

Trenutno se sastavlja paket dokumenata za prijenos tri zemljišne čestice u Novosibirsku regiju kako bi se stvorili objekti znanstvenog i tehnološkog parka u području biotehnologije u radničkom naselju Koltsovo, kao i za prijenos u regija Novosibirsk ovlasti za upravljanje i raspolaganje dvjema zemljišnim parcelama ukupne površine 44,38 hektara, koje se nalaze u blizini sela Agroles u regiji Iskitim.

Fond također razvija mehanizam za opskrbu navedenih zemljišnih parcela inženjerskom infrastrukturom uz sudjelovanje Vnesheconombank na temelju načela provedbe javno-privatnog partnerstva. Osiguravanje zemljišne parcele inženjerskom infrastrukturom smanjit će obujam početnih ulaganja u projekt i ubrzati njegovu provedbu za investitora. Tako se sada pripremaju potrebni dokumenti i informacije za razmatranje Vladinog povjerenstva za područja: u rijeci. selo Krasnoobsk - 24,75 hektara za stambenu izgradnju, na području sela Yuny Leninits seoskog vijeća Michurinsky Novosibirske regije - 71,47 hektara - za stambenu izgradnju, na području sela Kainskaya Zaimka od seosko vijeće Baryshevsky regije Novosibirsk - 169,1 hektara - za stambenu izgradnju, u selu Tulinsky seoskog vijeća Verkhtulinsky regije Novosibirsk - 3,57 hektara - za stambenu izgradnju, u gradu Tatarsk - 0,91 hektara - za izgradnju objekt građevinske industrije.

Kako bi se osigurala sveobuhvatna stambena izgradnja, stvorena je OJSC Agencija za razvoj stambene izgradnje Novosibirske regije. Godine 2010. agencija je na aukciji stekla pravo zakupa zemljišne parcele u selu Lozhok, okrug Novosibirsk, regija Novosibirsk, površine 68 hektara. U 2011. godini Agencija planira sudjelovanje na dražbama za stjecanje prava zakupa još tri zemljišne čestice za integriranu stambenu izgradnju.

Također se sljedeće godine planira formiranje zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u vlasništvu regije Novosibirsk. Konkretno, u selu Sadovy i na području industrijskog i logističkog parka regije Novosibirsk.

Aktivan integrirani razvoj također je u tijeku u Novosibirsku. Ukupno je, prema novosibirskoj gradskoj vijećnici, identificirano 10 lokacija za kompleksnu stambenu izgradnju u Novosibirsku. To su stambena područja Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky), stambena četvrt na ulici. Berezovaya. Formiranje navedenih lokacija započelo je 2006. – 2007., dražbe su održane 2007. – 2008., a započelo je projektiranje i izgradnja. Trenutno se u gradu, prema Odjelu za arhitektonsku i građevinsku inspekciju gradske vijećnice Novosibirska, nastavlja razvoj osam od deset složenih lokacija. U 2010. godini Odjel je izdao dozvole za izgradnju osam stambenih objekata na četiri složene lokacije.

Gradska uprava provodi niz mjera za poticanje integriranog razvoja teritorija. Konkretno, donesena je odluka da se u 2010. godini ne povećava zakupnina za zemljišne čestice predviđene za cjelovitu izgradnju u svrhu stambene izgradnje; pri davanju zemljišnih čestica za građenje na dražbi, moguće je obročno plaćanje uz plaćanje zakupnine i tržišne vrijednosti zemljišne čestice na razdoblje od godinu dana ili više; moguće je odgoditi plaćanja za priključak na komunalne mreže na kasniji datum.

Sveobuhvatni razvoj teritorija zahtijeva ozbiljnija financijska ulaganja od razvoja ispune, detaljnu razradu strategije razvoja teritorija i ozbiljne građevinske kapacitete. Vladine strukture također posvećuju više pozornosti složenim razvojnim projektima. Dakle, integrirani pristup razvoju teritorija ima prednost i za stanovnike i za graditelje.

Integrirani razvoj teritorija uključuje pripremu dokumentacije za planiranje teritorija, formiranje zemljišnih čestica, izgradnju infrastrukture i drugih objekata (članak 46.4 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Za sveobuhvatni razvoj teritorija održava se aukcija u kojoj sudjeluju pravne osobe. Ovlašteno tijelo (državna ili lokalna samouprava) sklapa ugovor s pobjednikom dražbe (programer), prema kojem se obvezuje stvoriti potrebne uvjete za razvoj teritorija.

Investitor je zakupac odgovarajućeg teritorija, preuzima obvezu izrade PPT i PMP, dodjele parcela u skladu s PMP, izgradnje objekata komunalne, prometne i društvene infrastrukture, naručivanja projekata kapitalne izgradnje, provedbe uređenja okoliša i mjere uređenja okoliša.

Ugovorom se može predvidjeti prijenos infrastrukturnih objekata u državno ili općinsko vlasništvo. Strane također moraju sklopiti dodatni sporazum o vremenu izgradnje i puštanja u pogon kapitalnih građevinskih projekata.

Razvoj teritorija za izgradnju stambenih objekata ekonomske klase, kao i prethodna vrsta organizacije urbane izgradnje, zakonski je utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije od 2014. Višestambene i dvojne stambene zgrade pripadaju ekonomskoj klasi ako su svi ili određeni dio stambenih prostorija ispunjavaju uvjete za klasificiranje kao stanovanje ove klase, a kuće su izgrađene prema sporazumima o zajedničkom sudjelovanju ili ugovorima o kupoprodaji stanova ekonomske klase. Za izgradnju takvih kuća sklapa se ugovor s pobjednikom dražbe (programerom).

Investitor mora osigurati izgradnju stana ili dvojne kuće u određenom roku, kao i sklopiti ugovore s građanima koji imaju pravo na kupnju stambenog prostora ekonomske klase po cijeni koja ne prelazi maksimalnu cijenu po kvadratnom metru stambenog prostora. Maksimalna cijena utvrđuje se ugovorom između nositelja projekta i ovlaštenog tijela.

Takav ugovor može dodatno sadržavati obvezu prodaje stambenog prostora državi ili općini po cijeni koja ne prelazi maksimalnu cijenu. Nije dopušten besplatni prijenos stambenog prostora u državno ili općinsko vlasništvo. Investitor također može dobiti državnu ili općinsku potporu.

Vrsta takvog sporazuma je sporazum o sveobuhvatan razvoj teritorija za izgradnju stambenih objekata ekonomske klase(Članak 46.6 Građanskog zakonika Ruske Federacije), koji kombinira značajke dviju gore navedenih vrsta ugovora. Ugovor uključuje pripremu i izgradnju infrastrukture i stambenih i drugih objekata ekonomske klase. Zemljišne čestice daje nadležno tijelo bez raspisivanja natječaja. Međutim, za pravo sklapanja takvog sporazuma, kao iu prethodnom slučaju, održava se dražba.

Organizator dražbe je ovlašteno tijelo ili specijalizirana organizacija koja djeluje na temelju ugovora. Cijena aukcijskog predmeta je cijena jednog četvornog metra ukupne površine stambenog prostora. Početnu cijenu predmeta dražbe određuje ovlašteno tijelo u iznosu maksimalne cijene stambenog prostora ekonomske klase koju je utvrdila Vlada Ruske Federacije na dan donošenja odluke o održavanju dražbe. Ako takva cijena nije utvrđena, početna cijena se uzima na temelju procjene ne veće od 80% tržišne vrijednosti jednog kvadratnog metra ukupne površine takvog stambenog prostora. Trenutačno, standarde (za šest mjeseci) i pokazatelje prosječne tržišne vrijednosti stambenog prostora (za četvrtinu) utvrđuje Ministarstvo graditeljstva Ruske Federacije 1 (tablica 14.2).

Tablica 14.2

Standardna i prosječna tržišna vrijednost ukupne površine stambenih prostora za treći kvartal 2015., rub. po kvadratnom m

1 Naredba Ministarstva graditeljstva Ruske Federacije od 23. lipnja 2015. br. 446/pr „O standardnoj cijeni jednog četvornog metra ukupnih troškova stambenih prostora u Ruskoj Federaciji za drugu polovicu 2015. i pokazateljima prosječna tržišna vrijednost jednog kvadratnog metra ukupne površine stambenih prostorija u sastavnim entitetima Ruske Federacije u III kvartalu 2015."

Nastavak tablice. 14.2

Budući da su utvrđeni standardi troškova stanovanja očito niski, podcjenjivanje troškova stanovanja može dovesti, s jedne strane, do odbijanja niza izvođača da sudjeluju u natječajima za izgradnju stambenih objekata ekonomske klase, a s druge strane drugi, na smanjenje kvalitete stanovanja.

• Mahagoni G1. P. Upravljanje razvojem urbanih područja. M.: IPKgoslužby, 2001.
• Pogledajte Uvjete za klasificiranje stambenih prostora kao stanovanje ekonomske klase. Odobreno nalogom Ministarstva graditeljstva Ruske Federacije od 5. svibnja 2014. br. 223/pr. Na primjer, površina stana nije veća od 100 m2, a stambene zgrade 150 m2.