Mit jelent egy terület átfogó fejlesztése? Az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő földekről lakásépítés céljából történő átfogó fejlesztéshez szükséges telkek biztosításának jellemzői

A.P. Anisimov,

A Modern Jogi Kutatóintézet vezető kutatója

Volgográdi Közigazgatási Akadémia,

jogi doktor

Az elmúlt évek földjogi szabályozásának egyik alapvető újítása a lakásépítési telkek árveréses kötelező biztosítása, és különösen az integrált fejlesztés céljára szolgáló telkek bérbeadásával kapcsolatos új eljárás megjelenése. az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő földekről lakásépítés céljából. Figyelemre méltó ugyanakkor, hogy ez utóbbi kérdés szinte soha nem került a jogtudósok figyelmébe, bár jelentőségét nehéz túlbecsülni.

Kezdésként próbáljuk meg beazonosítani a vizsgált eljárás jogi természetét, azaz jogi jellemzőit, jogilag jelentős tulajdonságait, mint jogi jelenséget.

Három alapvetően eltérő településfejlesztési stratégia létezik. Először is ez az úgynevezett „kitöltési fejlesztés”, amikor a beépített terület határain belül a helyi építészeti és várostervezési hatóságok illetékesei „viszonylag szabad” területeket határoznak meg (amelyeket pl. játszóterek foglalnak el). többlakásos lakó- vagy középületek és üzleti épületek építésére biztosított . Előnyei az építőipari cégek számára nyilvánvalóak, már csak azért is, mert az ilyen építkezéseket már meglévő közműveken végzik, és lehetővé teszi az ingatlanépítés költségeinek megtakarítását. Az ilyen építkezéshez szükséges telkek biztosításának alapjait és eljárását az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének 30.1. és 38.1. cikke szabályozza.

Ez a fajta fejlesztés gyakran okoz hatalmas elégedetlenséget a helyi lakosok körében, és több hónapig tartó jogi vitákkal jár, valamint társadalmi feszültségek melegágyainak kialakulását váltja ki. Itt csak egy példa. 2007 októberében Moszkvában tiltakozó gyűlésre került sor a Csertanovszkaja utca 41. számú házának udvarán egy új „Galaktika” lakókomplexum építése miatt. A helyi lakosok elmondása szerint az udvarukban három toronyházat, egy háromszintes irodát és egy 330 autó befogadására alkalmas garázst terveznek építeni. Korábban a lakók szerint óvodát kellett volna építeni ezen a helyen. Az akció eredményeként mintegy 30 embert vittek a rendőrségre.

Ezt a problémát gyakran használják ki a politikai pártok. Így 2007. október 12-én a Yabloko párt akciót tartott Jekatyerinburg városában az „intenzifikációs” fejlesztés ellen, október 13-14-én pedig Perm városában kétnapos fórumot tartott a közszervezetekkel a „ Civil tiltakozás szervezése a szigetelésfejlesztés ellen.”

A nyilvános elégedetlenség határozott eredményének tekinthetők egyes tisztviselők nyilvános kijelentései, amelyek célja az Orosz Föderáció számos alkotóelemében a kitöltés leállítása. Ilyen kijelentés például a színészet által történt Tomszk polgármestere, Moszkvában pedig 2007 októberében a „helyszíni” fejlesztésekkel foglalkozó külön tárcaközi bizottság 10 épület építését törölte.

Másodszor, ez egy olyan beépített terület határain belüli beépítésre szánt telek biztosítása, amelyre vonatkozóan fejlesztési döntést hoztak pályázat kiírása nélkül annak a személynek, akivel a fejlesztésről megállapodás született. beépített terület megkötésre került. A megadott földterületet annak a személynek a választása szerint, akivel ilyen megállapodást kötöttek, ingyenesen biztosítják tulajdonjognak vagy bérbeadásnak (az Orosz Föderáció földtörvénykönyve 30. cikkének 2.1. pontja). Ez az eljárás a település fejlesztési jellegének optimalizálására szolgál. Az Orosz Föderáció Városrendezési Szabályzata (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Városrendezési Szabályzata) 46.1. cikkének 3. pontja szerint a beépített terület kialakításáról akkor lehet döntést hozni, ha az adott területen lakóépületek találhatók. amelyeket az Orosz Föderáció kormánya által megállapított módon nem biztonságosnak és lebontandónak ismernek el, vagy lakóházak, amelyek bontását és újjáépítését a helyi önkormányzat képviselőtestülete által jóváhagyott önkormányzati célprogramok alapján tervezik.

Harmadszor, telek bérbeadása integrált fejlesztés céljára lakásépítés céljából. Sem az Orosz Föderáció földtörvénykönyvében (a továbbiakban: az Orosz Föderáció földtörvénykönyve), sem a városi törvénykönyvben nincs olyan normameghatározás, amely meghatározná, mit kell érteni „telek teljes körű fejlesztése lakásépítés céljából”. Az Orosz Föderáció törvénykönyve és más szövetségi törvények. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 30.2. cikkéből következően azonban ez az eljárás feltételezi:

a) a területrendezési dokumentáció elkészítése a leendő fejlesztő (jogi személy vagy egyéni vállalkozó) által. Az Orosz Föderáció Városi Törvénykönyve 41. cikkének 1. része szerint az ilyen dokumentáció elkészítését a tervezési struktúra elemeinek (tömbök, mikrokörzetek, egyéb elemek) biztosítása, kiemelése, a földterület határainak megállapítása érdekében végzik. telkek, amelyeken tőkeépítési projektek találhatók, az építkezésre és lineáris objektumok elhelyezésére szánt telkek határai. Ebből adódóan várható, hogy a bérlő számára nagy telektömeget (tömb, mikrokörzet, stb.) biztosítanak az átfogó fejlesztéshez (vagyis egy „kollégiumi terület” kialakításához, minden szociális és kulturális adottsággal és infrastruktúrával) . Így az önkormányzat egyéb előnyök mellett anyagi forrásokat is megtakarít a területrendezési dokumentáció kidolgozására.

2007. december 30-ig pályázat lebonyolítása nélkül pályázat alapján lakásépítésre, lakásépítés céljára integrált fejlesztésre bérbe adott személy részére állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telket, ha a földrészletet a 2007. évi CXX. Az ilyen személynek a földterületet az ilyen személy és a végrehajtó hatalommal kötött megállapodás biztosítja az állami hatóság vagy önkormányzati szerv által, egyidejűleg az alábbi feltételek teljesítésével:

A megállapodás rendelkezik lakóhelyiség ilyen személy általi átruházásáról, beruházási beruházások lebontásáról vagy kommunális vagy szociális infrastrukturális létesítmények létesítéséről, és az e bekezdés szerinti telekre vonatkozó bérleti szerződés megkötésekor a kötelezettségeit maradéktalanul teljesítik.

Ez a telkek lakásépítési célú integrált fejlesztésre történő bérbeadásának általános eljárása. Hogyan valósul meg ez az eljárás a gyakorlatban? Anélkül, hogy e probléma kimerítő elemzését vállalnánk, bemutatunk néhány tendenciát.

Először is meg kell jegyezni, hogy ezt az eljárást sikeresen végrehajtották az Orosz Föderációt alkotó egységek önkormányzataiban. Így Novoszibirszk városában a lakásépítés céljából integrált fejlesztési területek biztosítására irányuló eljárás részeként az utcán telket alakítottak ki, amelyet árverésre bocsátottak. Petukhova a Kirovsky kerületben (területe 26,4 hektár), kezdeti ára 114,2 millió rubel. Amikor 2007. január 30-án az aukcióra került sor ezen a területen, 294,2 millió rubelt kaptak a komplex építkezéshez szükséges bérbeadási jogért. Ezt követően a Zaton mikrokörzetben és a Juzsno-Csemszkij vasútvonalon további két helyszínt készítettek árverésre integrált lakásépítés céljából.

Volgograd városában csak 2007 decemberében két aukciót terveztek és tartottak annak érdekében, hogy telkeket béreljenek integrált fejlesztés céljára lakásépítés céljából.

A szentpétervári kormány 2006. februári rendelete eljárást állapított meg a telkek biztosítására a területek integrált fejlesztésére lakásépítés céljából. Ennek eredményeként 2006-ban a pályázati eredmények alapján 41, 500 hektárt meghaladó területű telken mintegy 4 millió 100 ezer négyzetméter tervezett lakásbeadási volumen biztosított. m. 2007 első felében 8 db mintegy 800 hektár területű telket bocsátottak árverésre a területek integrált fejlesztésére.

Így azt a következtetést kell levonni, hogy ez az eljárás már elfoglalta az őt megillető helyet az egyéb lehetőségek között, amelyek lehetővé teszik a telkek építési célú biztosítását az objektumok elhelyezésének előzetes jóváhagyása nélkül, bár alkalmazása az Orosz Föderáció különböző alkotórészeiben, sőt az egyik alkotórész önkormányzataiban is alkalmazható. Az Orosz Föderáció egysége korántsem egységes.

Másodszor, meg kell jegyezni, hogy számos település helyi önkormányzatának tisztviselői megpróbálják figyelmen kívül hagyni az Orosz Föderáció Földkódexének a kötelező pályázatok kiírására vonatkozó normáit, amikor telkeket házépítés céljából integrált fejlesztésre biztosítanak, valamint a hatáskörükön kívül eső döntések meghozatalára.

A jogsértések első változatának egyik mutatója az, hogy a cseljabinszki regionális ügyészség 24 kérelmet küldött a választottbírósághoz, amelyekben a városháza cseljabinszki építőipari cégeknek szánt telkekkel kapcsolatos határozatainak törvénytelennek nyilvánítását követelték. Az ügyészség szerint az adminisztráció megsértette a szövetségi törvényt, amikor árverés tartása nélkül biztosított földterületeket.

Az ügyészi ellenőrzés eredményeként különösen megállapították, hogy a 2005. márciustól szeptemberig tartó időszakban az igazgatás 97 lakásépítésre szánt telket különített el, ebből 90 telket az 5., 17., 27., 29. számú mikrokörzetben. 33, 34, 34-a 2005 szeptemberében került kiosztásra. Az ügyészség szerint ezek a határozatok jogellenesek és törölhetők voltak, mivel az Orosz Föderáció földtörvénykönyve szerint a földterület bérbeadása az Orosz Föderáció számára. lakásépítési célú átfogó fejlesztés csak árverésen történhet. Ennek végrehajtása nélkül azonban a cseljabinszki vezető rendelete alapján az Artel-S építőipari vállalat több mint 23 hektárnyi földterületet kapott öt évre lakásépítésre a Kalinyinszkij kerület 29. mikrokörzetében. cseljabinszki.

Az ügyészség szerint ezt a telket pályázat kiírása nélkül nem lehetett magán- vagy jogi személy részére biztosítani. Ráadásul a polgármester ilyen jogsértő állásfoglalása sérti a város és más építőipari cégek érdekeit is, hiszen az Artel-S céget a többi építtetővel szemben egyenlőtlen előnyös helyzetbe hozza. Az ügyészség képviselője hasonló állításokat fogalmazott meg más polgármesteri határozatokhoz is, amelyek több cég, köztük a Steelconstruction Corporation, a Rosprom Company és a Pamir földosztásáról szóltak.

Számos esetben megsértették az RF Földtörvénykönyv előírásait is, amely szerint a helyi önkormányzati szerveknek értesíteniük kell a lakosságot a földterület közelgő rendelkezésre bocsátásáról. Egyes területekről, mint például a Tswillinga utca és a Krasny Lane kereszteződésénél, a 29. és 27. számú mikrokörzet területén, nem publikáltak a médiában.

A helyi tisztviselők által elkövetett visszaélések második változatának példája a Kaluga régióbeli helyzet. Így a Kaluga Régió Választottbírósága a határozatával kielégítette a területi helyettes ügyész azon keresetét, hogy érvénytelenítse az árverést és a földterület bérleti szerződésének adásvételi szerződését annak átfogó fejlesztése céljából. lakásépítés. Az ügyészség megállapította, hogy a Zsukovszkij járásban (Kaluga régióban) található "Kremenki város" városi település önkormányzati formációjának vezetőjének határozata alapján aukciót készítettek elő és tartottak az árverés megkötési jogának eladására. telek bérleti szerződése annak átfogó fejlesztésére többszintes lakásépítés céljából. Az aukció eredménye alapján 2006 augusztusában adásvételi szerződés jött létre az önkormányzat és a Blues LLC között.

Eközben az „Orosz Föderáció Földkódexének végrehajtásáról” szóló, 2001. október 25-i szövetségi törvény előírja, hogy a nem lehatárolt állami tulajdonú telkek ártalmatlanítását az önkormányzati kerületek és a városok önkormányzatai végzik. kerületek. Mivel a vitatott telek elidegenítése nem tartozott a városi település hatáskörébe, a Kaluga Régió Választottbírósága az ügyészség követeléseit jogosnak ismerte el, és a hivatkozott keresetet maradéktalanul kielégítette. A bírósági határozat ellen nem támadtak fellebbezést, és az jogerőre lépett. Így az ügyészi válasz időben tett intézkedései megakadályozták a többlakásos építkezést egy jogellenesen kiosztott telken.

Így azt a következtetést kell levonni, hogy az Orosz Föderációban fokozatosan (bár nem mindig egységes és következetes) kialakul egy új rendszer a telkek lakásépítéshez való biztosítására, beleértve a telkek integrált fejlesztését lakásépítés céljából. .

Véleményünk szerint ennek az eljárásnak a következő meghatározását szükséges formalizálni:

„a telkek teljes körű lakásépítési célú fejlesztése a fejlesztő tevékenysége lakó- és egyéb ingatlanok, mérnöki és közlekedési infrastrukturális létesítmények építésében, valamint a részére állami vagy önkormányzati földből bérelt telek egyéb fejlesztésében, a terület tervezéséhez szükséges városrendezési dokumentáció kidolgozásával együtt” .

Ennek az eljárásnak a továbbfejlesztése lehetővé teszi, hogy végleg lemondjunk egy objektum elhelyezésének előzetes jóváhagyásáról, mint olyan folyamatról, amely zárva van a kíváncsi szemek elől, és termékeny talajt teremt a korrupció számára.

Számos jogszabályi garancia létezik egy ilyen progresszív mozgalomra, amely a települési önkormányzatok által kötelezően kidolgozott várostervezési dokumentációból áll, amelynek rendelkezésre állása a fő feltétele a lakásépítési célú aukciós telkek biztosításának nyilvánosságának és átláthatóságának. . A területrendezési és várostervezési jogszabályok ismételten megemlítenek nagyon súlyos gazdasági következményeket azon közjogi személyekre és kormányzati szintekre nézve, amelyek megpróbálják szabotálni az Orosz Föderáció városi törvénykönyvében foglalt határidőket, eljárásokat és egyéb követelményeket. Jellemző példa erre, hogy 2010. január 1-től területhasználati és beépítési szabályok hiányában megtiltják a telek állami vagy önkormányzati tulajdonból történő beépítésre történő átadását, 12

Ez a szabály nem vonatkozik azokra a telkekre, amelyekre nem vonatkoznak várostervezési előírások, vagy amelyekre nem állapítanak meg városrendezési előírásokat, valamint az Orosz Föderáció területrendezési dokumentumaival és az azt alkotó egységek területrendezési dokumentumaival összhangban biztosított telkekre. az Orosz Föderáció.

Az orosz ingatlanpiac legfrissebb statisztikái szerint ma a piac mintegy 40%-át az ún. lakásépítési célú integrált területfejlesztés.

Ez egy olyan telek kialakításában testesül meg, ahol az építkezés zajlik. Ez a kifejezés nem csak a társasházak építésének folyamatára vonatkozik, hanem a teljes alapvető kommunikációs rendszer kiépítésére, valamint a mérnöki munkákra és a lakossági infrastruktúra kialakítására is, amely szükséges a polgárok kényelmes életéhez.

A terület integrált fejlesztésének fő jellemzője, hogy a projekt kidolgozásakor a teljes kerületre vagy negyedre vonatkozó fejlesztési terv készül. Itt kiszámítják a közműhálózatok teljes jövőbeli terhelését, és kiszámítják az összes szükséges kommunikációt a tervezett lakások vagy házak számára.

Ezen túlmenően az összes infrastrukturális létesítményt kiszámítják, amelyek teljes mértékben fedezik a negyed jövőbeli lakóinak összes igényeit.

Területek integrált fejlesztése lakásépítés céljából abban különbözik, hogy a jövőben lakóik teljes mértékben lakásaikban élhetnek majd, és mindent megtalálnak, amire szükségük van rajtuk kívül: ezek lehetnek kórházak, óvodák és iskolák, bevásárlóközpontok, szupermarketek és hasonlók.

Ezen fejlesztések egyik jellemzője az alacsonyabb lakhatási költségek is az orosz ingatlanpiac egyéb áraihoz képest egy adott városban. Egyszerű: sok ilyen projekt a város szélén, valamint a legközelebbi megfelelő területen épül, amely a régión belül található. Ez a városrész nagyon kedvez az úgynevezett „város a városban” kialakításának, mert szó szerint egy üres vásznat ad ezeknek a projekteknek a megvalósításához, ami lehetőséget ad az építészeknek, tervezőknek és fejlesztőknek, hogy teljes mértékben megvalósítsák munkájukat. lehetséges. Nem szabad megfeledkeznünk a régió ezen részének legjobb ökológiai helyzetéről sem.

De nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a lakásépítési célú integrált területfejlesztésnek a fenti és egyéb előnyök mellett hátrányai is vannak, amelyek meghatározóvá válhatnak a lakóterület vásárlásakor.

Oroszország egyik jól ismert hátránya a városi végrehajtó hatóságok és a fejlesztők közötti koordináció hiánya. Ráadásul a fejlesztők között van probléma. Nagyon gyakran a szükségesnél több profitot próbálnak elérni.

Nyilvánvaló, hogy az újonnan épült városrészekben való élet teljes társadalmi része, beleértve a közlekedési kapcsolatokat is, teljes mértékben az összes önkormányzati végrehajtó hatóság munkájától függ. Ez érthető: az építőket többnyire nem érdekli, hogy az emberek hogyan fognak élni az általuk épített házban a jövőben. A fejlesztő szembesül azzal, hogy házat kell építeni, és abszolút minden lakást el kell adnia a lakóknak. Aztán a felelősségük véget ér. Ebben a szakaszban a fejlesztő felveszi a pénzét, és folytatja a következő projekt építését. Ezért az ő felelősségi köre kizárólag az épített épület minőségének garanciájának nevezhető. Nemigen érdekli, hogy a leendő lakóknak mennyire lesz kényelmes ezen a környéken élni: lesz-e számukra elegendő oktatási intézmény, kórház, bolt, és nem lesz-e problémás a terület elhagyása - mindez nem a fejlesztő gondja. Ezért a városi hatóságoknak együtt kell működniük a fejlesztőkkel, hogy a lakosok számára biztosítsák a legszükségesebb infrastruktúrát, és ennek megfelelően a jó életszínvonalat.

A valóságban azonban az ilyen együttműködés gyakran csak beszélgetéssel végződik. Az önkormányzati hatóságok és egy építőipari cég gyakran nem tudnak megegyezni a szociális ingatlanokért való felelősségről, a szükséges közlekedési rendszer kialakításáról, és ami a legfontosabb: mennyi költségvetési forrás fedezi egy adott terület építését. Ennek a vonakodásnak csak a lakosok szenvednek, akik a jövőben kénytelenek lesznek forgalmi dugókban ülni, mert lakóhelyükön nincs megfelelő infrastruktúra: nincs iskola, nincs óvoda, nincs kórház, nincs bolt. , és minden máson felül a közlekedési csomópont nagyon rossz.

Az új telephelyen végzett projektek hosszú előkészítési ideje az egyik fő hátránynak is nevezhető. A fő probléma általában az, hogy egy fejlesztési projekt megvalósításához kellően nagy területre van szükség. És mielőtt elkezdené az építkezést ezen az oldalon, a fejlesztőnek gondoskodnia kell az összes szükséges kommunikációról a jövőben. Ez pedig az építkezéshez szükséges teljes költségvetés 40%-át is igénybe veheti.

Kapcsolatban áll

Az utóbbi időben térségünkben elterjedt az úgynevezett „nyaralófalvak” építésének megszervezése.
Az ilyen projektek vonzerejének elemzése és értékelése az ingatlanpiaci szakemberek útja, ezért részletesebben kitérünk arra, hogy mit érdemes tudni a polgároknak, ha ilyen befektetési lehetőségeket fontolgatnak, vagy életkörülményeiket javítják. A nyaralófalvak építésének egyik mechanizmusa az telkek átfogó fejlesztése lakásépítés céljából.

Mi az integrált területfejlesztés, és miben különbözik a hagyományos építéstől? Először is meg kell jegyezni, hogy átfogó fejlesztés sokkal komolyabb kötelezettségeket ró a jogosultra - a telek fejlesztőjére.

Így, átfogó a fejlesztés magában foglalja:

területrendezési dokumentáció elkészítése,

a terület fejlesztésére irányuló munkák elvégzése mérnöki infrastruktúra építésével,

lakás- és egyéb építkezések végzése a telek engedélyezett felhasználási módjának megfelelően.

A törvény előírja, hogy mindezen szakaszokat a telek jogosultjának-fejlesztőjének kell elvégeznie. Ahol A komplex fejlesztésre kijelölt telephely jogainak átruházásakor a fenti felelősségek mindegyike átszáll az új jogtulajdonosra.

Természetesen a fejlesztő fő célja a források bevonása.

Különbségek vannak azonban abban, hogy mikor és milyen sorrendben kezdi vonzani az anyagi forrásokat, és mit kap cserébe az állampolgár.

Az ideális lehetőség a törvény által a fejlesztő és a polgár közötti szerződéses kapcsolat formálissá tétele, amely szerint az állampolgár saját pénzéből vesz részt az építkezésben, és az építkezés befejeztével egy használatba vett ház tulajdonjogát kapja meg a szükséges földterülettel. a ház elhelyezésére és további üzemeltetésére.

azonban a gyakorlatban más esetek is előfordulnak, amikor egy komplex fejlesztésre szánt telket (földtömböt) valójában nem alakítanak ki, hanem nagyszámú különálló telkre osztják, amelyeket eladnak a polgároknak.

És így , a fejlesztő mentesíti magát a terület tervezéséhez szükséges dokumentáció elkészítése, a területfejlesztési munkák elvégzése mérnöki infrastruktúra-létesítmények építésével, valamint az építkezés elvégzése alól.

Első pillantásra mindenki azt kapja, amit akar. Fejlesztő – gyors profit. A polgárok vonzó áron birtokolhatnak telkeket építkezésre a város közelében. De nem minden olyan rózsás.

A korábban a fejlesztőnek integrált beépítésre átadott telek (tömeg) megosztása eredményeként kialakult összes telek azonos típusú - lakásépítési célú integrált beépítés - engedélyezett.

Ez azt jelenti, hogy az ilyen telkek polgárok általi egyedi lakásépítése elfogadhatatlan, pedig a polgárok célja a telekvásárláskor éppen az önálló építkezés volt.
Azok a polgárok, akik telkeket vásároltak egy komplex fejlesztésre szánt földtömeg határain belül, és az 1997. július 21-i szövetségi törvénynek megfelelően bejegyezték jogaikat azokra. No. 122-FZ „Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről”, joguk van lakásépítést végezni a tulajdonukban lévő telkek határain belül, a földterületi és városrendezési jogszabályok követelményeivel összhangban.

Valójában ez csak átfogó fejlesztés formájában lehetséges, az eredeti fejlesztő minden kötelezettségének teljesítése mellett , ideértve a terület tervezéséhez szükséges dokumentáció elkészítését és a területfejlesztési munkák végrehajtását mérnöki infrastruktúra létesítmények megépítésével.

Ezen túlmenően a telekalakítási és településrendezési jogszabályokat megsértve a nyaralófalu területének tervezésére vonatkozó dokumentáció hiánya gyakorlatilag önkényes telephelyek kialakítását vonja maga után (nincs a „Sok szerencsét!!!” fejlesztési főterv) házak és infrastruktúra (például utak) építése, ami további teljes és ésszerű használatuk ellehetetlenítéséhez vezet.
Ennek eredményeként konfliktushelyzetek, jogi viták alakulnak ki a telkeket megvásárló polgárok és a fejlesztő között. A polgárok a telkeket lényegében nem használhatják rendeltetésszerűen.

Ugyanakkor önmagában az a tény, hogy a megvásárolt telkek olyan engedélyezett felhasználási módot kaptak, mint a „lakásépítési célú átfogó fejlesztés”, ha nem is riasztja a vásárlókat, de mindenképpen kérdéseket vet fel. Ezenkívül ez az információ nyílt és nyilvános.

Az engedélyezett használat típusa a föld kategóriájával együtt alkotja a telek jogi szabályozását, pl. a szerzői jog jogosultja általi lehetséges felhasználási köre.

A telek engedélyezett használatának jelenlegi típusára vonatkozó információkat az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartása és az állami ingatlankataszter tartalmazza.

A telek engedélyezett használatának típusát szükségszerűen fel kell tüntetni a jogok állami nyilvántartásba vételéről szóló igazolásban, amelyet a Rosreestr Hivatal a Szamarai Régióra bocsátott ki.

2013-ban, 2014-ben, 2015-ben és a mai napig is kiadják a telek kategóriáját feltüntető igazolásokat: települések földje!!!

Az embereket pedig a kertészkedésbe hajtják, hogy a teljes infrastruktúrát az ő költségükön kiépítsék!

Következésképpen a vevő a telek engedélyezett használatára vonatkozó információkat akár a nyilvánosan elérhető információforrásokból függetlenül, akár a telek eladójának dokumentumait az ügylet szakaszában áttekintve szerezheti be.

Összefoglalva, búcsúzó szavakkal szeretném felhívni a polgárokat, hogy legyenek figyelmesek és körültekintőek az átfogó fejlesztésre szánt telkek vásárlásakor, lakásépítés céljából.

Az ilyen telkek megszerzésének lehetséges következményeinek megértése megóvja Önt a fejlesztésükkel kapcsolatos nem tervezett többletköltségektől, valamint az előre nem látható konfliktushelyzetek kialakulásától, amelyek megoldása csak bíróságon lehetséges.

Dmitrij Medvegyev még 2006-ban azt mondta, hogy kimerültek a kitöltési fejlesztések kilátásai, és tovább kell lépni az integrált építkezésre és a nagy földtömegek fejlesztésére. És hol lehet egész városok, hol nagy területek. Azóta az integrált fejlesztés koncepciója szilárdan beépült az építőipari cégek, hatóságok és hétköznapi emberek mindennapjaiba.

Az integrált fejlesztés egy „miniváros” kialakítását jelenti, ahol a lakóépületek mellett szociális és közműves, mérnöki infrastrukturális létesítmények is találhatók: óvodák és iskolák, üzletek, sportlétesítmények, udvari terek tájépítészetileg parkosítva, játszóterek fel vannak szerelve stb. Emellett az integrált fejlesztési területen lévő összes épület és objektum építészeti megjelenésének kidolgozása egyidejűleg zajlik, ami természetesen pozitív hatással van az új lakás látványosságára és faji sajátosságaira.

Különböző becslések szerint az integrált fejlesztés 10-ről 20%-ra csökkentheti a lakhatási költségeket, de ez a különbség általában a szociális infrastruktúrára vonatkozik, amelynek kiépítését a fejlesztő vállalja. A jó minőségű, olcsó lakások hiányában a területek átfogó fejlesztése lehetővé teszi megfizethető kínálat kialakítását.

Az integrált fejlesztés mindig az állam és a magáncégek interakciója, bármilyen nagy léptékű is legyen a projekt. Mindegyik oldalnak megvannak a maga egyértelmű feladatai: a fejlesztőnek - a projekt hatékony megvalósítása, a hatóságoknak - a lakosság szociális körülményeinek javítása, a lebontott és romos épületekből történő áttelepítés kérdésének megoldása, a városi területek javítása, a közlekedési infrastruktúra fejlesztése és a műszaki korszerűsítés. kommunikáció.

Az integrált fejlesztés előnyei nyilvánvalóak: az épület melletti tágabb tér, a létesítményen belüli magas biztonság, a társadalmi környezet homogenitása és a saját infrastruktúra megléte. Általános szabály, hogy minden integrált fejlesztési projekt nagy léptékű.

A nagy lakókomplexumok magas szintű életkomfortot biztosítanak lakóik számára, ami a legújabb berendezések telepítésének és a modern szabványok és technológiák alkalmazásának köszönhető, emellett a terület integrált fejlesztésével meglehetősen nagy területeket különítenek el üdülőterületek, tereprendezés és tereprendezés, és ennek köszönhetően egyre népszerűbbek a piacon.

Manapság a Novoszibirszk régió szinte minden kerületében a lakásépítési területek átfogó fejlesztését végzik. A Novoszibirszki Régió Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Minisztériuma szerint a régió önkormányzatai lakásépítés céljára: 2008-ban mintegy 200 hektár földterületet, 2009-ben 309 hektárt, 2010-ben a tervek szerint 228 hektár földet biztosítanak.

A telkek integrált fejlesztésére jelenleg megvalósuló projektek között megemlíthetjük a kész és építés alatt álló sorházakat, alacsony emeletes bérházakat és kastély típusú házakat: Blagoveshchenka falu Novoszibirszk alsó Eltsovka területén; Aranyvölgy lakókomplexum az utcán. Rybatskaya Novoszibirszk Szovetszkij kerületében; klubfalu Primorsky Novoszibirszk Szovetszkij kerületében; Az MZhK Kedrovy egy sorházfalu Novoszibirszk Zaeltsovsky kerületében, és jó közlekedési elérhetőséggel és minden kommunikációval rendelkezik. Raduzhny lakókomplexum a Novoszibirszki régió Novoszibirszk kerületében; mikrokörzet Blue Bay Morskoy faluban, Novoszibirszki körzetben, Novoszibirszki régióban; Solnechnaya Polyana lakókomplexum Krasnoobsk dolgozó falujában, Novoszibirszk régióban.

Ezenkívül 2010 szeptemberében az RHD Alapítvány aukciót tartott az Iskitimsky kerületben, Michurinsky faluban található, 228 hektáros telek bérleti szerződés megkötésének jogának eladására, annak átfogó fejlesztése érdekében. lakásépítés célja.

Jelenleg folyamatban van egy dokumentumcsomag összeállítása három telek Novoszibirszk régióba történő átruházására, hogy Koltsovo dolgozó faluban biotechnológiai tudományos és technológiai park objektumokat hozzanak létre, valamint a Novoszibirszki régió két 44,38 hektár összterületű földterület kezelésével és ártalmatlanításával rendelkezik, amelyek az Iskitim régióban található Agroles falu közelében találhatók.

Az Alap a Vnesheconombank közreműködésével a köz-magán partnerség megvalósításának elvein alapuló mechanizmust is kidolgoz a meghatározott telkek mérnöki infrastruktúrával való ellátására. A telek mérnöki infrastruktúrával való ellátása csökkenti a projekt kezdeti beruházásainak volumenét, és felgyorsítja a megvalósítást a fejlesztő számára. Így a szükséges dokumentumok és információk a következő területeken készülnek el a Kormánybizottság általi megfontolásra: a folyóban. Krasznoobszk falu - 24,75 hektár lakásépítésre, Yuny Leninits falu területén a Novoszibirszki régió Michurinsky községi tanácsának területén - 71,47 hektár - lakásépítésre, Kainskaya Zaimka falu területén a Novoszibirszki régió Barysevszkij községi tanácsa - 169,1 hektár - lakásépítésre, a novoszibirszki régió Verkhtulinszkij községi tanácsának Tulinsky falujában - 3,57 hektár - lakásépítésre, Tatarsk városában - 0,91 hektár - építőipari létesítmény.

Az átfogó lakásépítés biztosítása érdekében létrehozták a Novoszibirszki Régió OJSC Lakásépítési Fejlesztési Ügynökségét. 2010-ben az ügynökség aukción szerezte meg a 68 hektáros terület bérleti jogát Lozhok faluban, Novoszibirszk körzetében, Novoszibirszk régióban. 2011-ben az Ügynökség a tervek szerint aukciókon vesz részt, hogy megszerezze a további három telek bérleti jogát integrált lakásépítés céljából.

Szintén jövőre tervezik a Novoszibirszk régió tulajdonában lévő lakásépítési telkek kialakítását. Különösen Sadovy faluban és a Novoszibirszki régió Ipari és Logisztikai Parkjának területén.

Aktív integrált fejlesztés folyik Novoszibirszkben is. A novoszibirszki városháza szerint összesen 10 helyszínt jelöltek ki komplex lakásépítésre Novoszibirszkben. Ezek Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vosztocsnij), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky) lakóterületei, egy utcai lakónegyed. Berezovaya. A felsorolt ​​helyszínek kialakítása 2006–2007-ben kezdődött, 2007–2008-ban árveréseket tartottak, megkezdődött a tervezés és kivitelezés. Jelenleg a városban a Novoszibirszki Városháza Építészeti és Építési Felügyeleti Osztálya szerint tízből nyolc komplex telephely fejlesztése folytatódik. A minisztérium 2010-ben nyolc lakóépület építésére adott ki engedélyt négy komplex telephelyen.

A városvezetés egy sor intézkedést hajt végre a területek integrált fejlesztésének ösztönzése érdekében. Döntés született különösen arról, hogy 2010-ben nem emelik az átfogó lakásépítési célú beépítésre szánt telkek bérleti díját; a telkek árverésen történő építkezésre bocsátásakor lehetőség van részletfizetésre a bérleti díj és a telek forgalmi értékének egy éves vagy hosszabb időtartamra történő fizetése esetén; lehetőség van a közműhálózatra való csatlakozás kifizetésének későbbi időpontra halasztására.

A terület átfogó fejlesztése a kitöltésnél komolyabb pénzügyi befektetést, a területfejlesztési stratégia részletes kidolgozását és komoly építési kapacitást igényel. A kormányzati struktúrák is nagyobb figyelmet fordítanak a komplex fejlesztési projektekre. Így a területfejlesztés integrált megközelítése mind a lakosok, mind az építtetők számára előnyös.

A terület integrált fejlesztése magában foglalja a területtervezési dokumentáció elkészítését, a telkek kialakítását, az infrastruktúra és egyéb létesítmények építését (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 46.4. cikke). A terület átfogó fejlesztésére aukciót tartanak, amelyen jogi személyek vesznek részt. A felhatalmazott szerv (állam vagy önkormányzat) megállapodást köt az árverés nyertesével (fejlesztővel), melyben vállalja, hogy megteremti a terület fejlesztéséhez szükséges feltételeket.

A fejlesztő az érintett terület bérlője, kötelezettséget vállal a PPT és PMP elkészítésére, a PMP-nek megfelelő telkek kiosztására, közmű-, közlekedési és szociális infrastrukturális létesítmények építésére, beruházási beruházások megbízására, tereprendezési, ill. tereprendezési intézkedések.

A megállapodás rendelkezhet az infrastrukturális létesítmények állami vagy önkormányzati tulajdonba adásáról. A feleknek további megállapodást kell kötniük a beruházási projektek kivitelezésének és üzembe helyezésének ütemezéséről is.

A terület fejlesztése gazdasági osztályú lakások építésére A városépítés korábbi szervezeti típusához hasonlóan, 2014 óta az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve határozza meg törvényileg. A többlakásos és ikerházas lakóépületek a gazdasági osztályba tartoznak, ha a lakóhelyiség egésze vagy egy része megfelelnek az ebbe az osztályba sorolt ​​lakások besorolásának feltételeinek, és a házak megosztott részvételi megállapodások vagy turista osztályú lakások adásvételére vonatkozó szerződések alapján épülnek. Az ilyen házak fejlesztésére megállapodást kötnek az árverés nyertesével (fejlesztővel).

A fejlesztőnek biztosítania kell egy lakás vagy ikerház megépítését egy bizonyos időn belül, és megállapodásokat kell kötnie azokkal a polgárokkal, akik jogosultak turistaosztályú lakások vásárlására, legfeljebb a lakás négyzetméterenkénti árat meg nem haladó áron. A maximális árat a fejlesztő és az arra jogosult szerv közötti megállapodás határozza meg.

Egy ilyen megállapodás ezenkívül tartalmazhat olyan kötelezettségeket, hogy az államnak vagy önkormányzatnak a maximumot meg nem haladó áron eladják a lakást. Lakás ingyenes állami vagy önkormányzati tulajdonba adása nem megengedett. A fejlesztő állami vagy önkormányzati támogatásban is részesülhet.

Az ilyen megállapodások egyik fajtája a megállapodás a terület átfogó fejlesztése gazdasági osztályú lakások építésére(Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 46.6. cikke), amely egyesíti a fent említett két típusú szerződés jellemzőit. A megállapodás infrastruktúra és gazdasági osztályú lakások és egyéb létesítmények előkészítésére és építésére vonatkozik. A telkeket a felhatalmazott szerv pályázat kiírása nélkül bocsátja rendelkezésre. Az ilyen megállapodás megkötésének jogáért azonban, mint az előző esetben, árverést tartanak.

Az aukciószervező egy erre felhatalmazott szerv vagy megállapodás alapján eljáró szakszervezet. Az aukciós tétel ára a lakóhelyiségek összterületének egy négyzetméter ára. Az aukciós tétel kikiáltási árát a felhatalmazott szerv az Orosz Föderáció kormánya által az aukció megtartására vonatkozó döntés napján megállapított, a turista osztályú lakások maximális árának megfelelő összegben határozza meg. Ha ilyen árat nem állapítottak meg, akkor a kezdeti árat az ilyen lakóhelyiségek teljes területének egy négyzetméter piaci értékének legfeljebb 80% -a alapján kell megállapítani. Jelenleg az Orosz Föderáció Építésügyi Minisztériuma határozza meg a szabványokat (hat hónapra) és a lakások átlagos piaci értékének (negyedére) mutatóit 1 (14.2. táblázat).

14.2. táblázat

A lakóhelyiségek összterületének szokásos és átlagos piaci értéke 2015 harmadik negyedévében, dörzsölje. négyzetméterenként m

1 Az Orosz Föderáció Építésügyi Minisztériumának 2015. június 23-i 446/pr számú rendelete „Az Orosz Föderáció lakóhelyiségeinek összköltségének egy négyzetméter standard költségéről 2015 második felében és az az Orosz Föderációt alkotó szervezetek lakóhelyiségeinek teljes területének egy négyzetméter átlagos piaci értéke 2015 III. negyedévében."

A táblázat folytatása. 14.2

Mivel a lakhatási költségekre megállapított normák nyilvánvalóan alacsonyak, a lakhatási költségek alulbecslése egyrészt ahhoz vezethet, hogy számos vállalkozó megtagadja a részvételt a gazdaságos lakások építésére kiírt versenyeken, és a másik a lakhatás minőségének romlása.

• Mahagóni G1. P. A városi területek fejlesztésének irányítása. M.: IPKgossluzhby, 2001.
• Lásd: A lakóhelyiségek turistaosztályú lakásként való besorolásának feltételei. Jóváhagyott az Orosz Föderáció Építésügyi Minisztériumának 2014. május 5-i 223/pr. Például egy lakás területe nem haladja meg a 100 m2-t, egy lakóépületé pedig 150 m2.