Ce formă ia ddu-ul? La ce să fii atent

Cum să verificați dezvoltatorul

Alegerea dezvoltatorului potrivit este 90% din succes. Acest lucru este foarte important - nu fi leneș să petreci puțin timp și să verifici reputația dezvoltatorului pe care l-ai ales. Mai mult, este foarte simplu. Există două servicii principale pe care le-am putea recomanda pentru a vă ajuta să verificați informații despre viitorul vânzător de apartamente - acestea sunt „Arbitrul meu” și „”. Serviciul „Arbitrul meu” reunește Curțile Federale de Arbitraj ale Federației Ruse. Vă poate ajuta să aflați dacă dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile din contracte și în ce măsură. Veți avea acces la toate cauzele judecătorești în care dezvoltatorul participă ca orice parte în caz: reclamant, terță parte și, cel mai interesant, pârât. Acolo vor fi indicate și sumele în litigiu și toate împrejurările cauzei. Înregistrați-vă în sistemul „My Arbitrator”, accesați dosarul cazului și introduceți numele dezvoltatorului. Serviciul „Baza de date a procedurilor de executare” va face posibil să înțelegem dacă dezvoltatorul plătește efectiv datoriile apărute. În plus, doar un dezvoltator inclus în Registrul Unificat al Dezvoltatorilor are dreptul de a strânge fonduri în cadrul DDU. Acolo puteți găsi și informații interesante.

Dispoziții cheie ale DDU cărora merită să le acordați atenție

În etapa de studiu a proiectului DDU prezentat de dezvoltator, vă recomandăm să acordați atenție următoarelor puncte:

1. DOCUMENTAȚIE DE PERMIS. DDU trebuie să conțină documentele de bază care să permită dezvoltatorului să efectueze lucrări de construcție pe acest șantier. O atenție deosebită trebuie acordată autorizației de construcție și planului unității care se creează. Studiați cu atenție documentele disponibile pe site-ul web al dezvoltatorului. De asemenea, puteți cere să vi se trimită prin poștă. Refuzul este un motiv de gândire.
2. CARACTERISTICILE OBIECTULUI. PĂTRAT. DDU-ul trebuie să conțină caracteristici detaliate și detaliate ale proprietății pe care o achiziționați: adresa temporară, clădire, etaj, numărul din plan și, cel mai important, suprafața. Studiați cu atenție declarația de proiect. Contractul trebuie să fie însoțit de o descriere a proiectului de construcție comun, care trebuie să fie certificată atât de dezvoltator, cât și de dumneavoastră. Costul obiectului achiziționat se bazează pe numărul de metri pătrați achiziționați. La punerea in functiune a locuintei se specifica suprafata conform datelor de inventar tehnic. Aceasta va indica zona finală a obiectului achiziționat în cadrul DDU. Dacă la momentul încheierii acordului, suprafața proprietății pe care o achiziționați era mai mică, cel mai probabil dezvoltatorul vă va oferi să plătiți suplimentar pentru contoarele suplimentare - aceasta este o practică normală. Daca, dimpotriva, suprafata a scazut, dar de fapt ati platit pentru un obiect cu suprafata mai mare, dezvoltatorul este obligat sa returneze diferenta de pret.
3. COSTUL OBIECTULUI. Indiferent dacă plătiți costul DDU într-o singură sumă sau în plăți fixe, condițiile de plată trebuie să fie clare, înțelese și transparente. Sumele reale pe care le plătiți trebuie să corespundă cu sumele specificate în DDU. Aceasta este o condiție importantă dacă achiziționați un imobil printr-un intermediar. Dacă așa-numita sumă destinată intermediarului nu este indicată în DDU, în cazul rezilierii tranzacției din orice motiv, aceasta va ajunge pur și simplu în buzunarul lui.
4. DATA FINALIRII OBIECTULUI. Unul dintre punctele cheie este termenul limită de punere în funcțiune a proprietății (permisiunea de punere în funcțiune a casei) și condițiile de transfer al proprietății pe care ați achiziționat-o. Aceste termene limită trebuie să fie exprimate printr-o anumită dată calendaristică. În caz de întârziere în livrarea casei, termenul limită afectează cuantumul despăgubirii pe care dezvoltatorul va fi obligat să ți-o ramburseze. Se numără de la data stabilită în DDU. Pe lângă calendar, valoarea compensației posibile va fi afectată și de costul imobilului pe care îl achiziționați, indicat în DDU, așa cum este menționat la paragraful 3 de mai sus. Perioada de acceptare și transfer al imobilelor după punerea în funcțiune a casei este de obicei considerată a fi de o lună. În această perioadă, trebuie să vă acceptați proprietatea de la dezvoltator în conformitate cu certificatul de transfer și acceptare și să completați documentele necesare. Din momentul semnării certificatului de transfer și acceptare, obligațiile dezvoltatorului față de dvs. sunt considerate îndeplinite. Poate apărea o situație când, în momentul transferului, va trebui să plătiți orice facturi de utilități care au apărut. Acest lucru ar trebui menționat și în DDU. SUB NICIUN CAZ NU SEMNAȚI NICIUN ACORD SUPLIMENTAR CU DEZVOLTATORUL, deoarece Deseori dezvoltatorii, dacă își dau seama că nu au timp să livreze proiectul la timp, încearcă să folosească un truc și îți cer să semnezi un acord suplimentar pentru a amâna data de livrare a proiectului. Dacă nu acordați atenție acestui lucru și semnați un astfel de acord suplimentar, atunci nu veți mai putea cere o penalizare în instanță pentru întârziere.
5. DURATA GARANȚIEI DE CALITATE. O clauză separată din DDU ar trebui să specifice perioada de garanție pentru calitatea obiectului. Nu poate lăsa mai puțin de cinci ani de la data semnării actului de acceptare a transferului obiectului.
6. RESPONSABILITATEA DEZVOLTATORULUI. Este necesar ca responsabilitatea dezvoltatorului pentru încălcarea termenilor DDU să fie clar precizată. Termenele, sumele și perioadele - totul ar trebui să fie „disponibil”.
7. HARTĂ CADASTRALĂ PUBLICĂ. De asemenea, trebuie să știți că un dezvoltator care deține un teren cu drept de folosință permanentă (nedeterminată) și căruia i s-a dat spre închiriere un teren pe o perioadă mai mică de un an, nu are dreptul de a strânge fonduri. în cadrul acordurilor de participare la capitaluri proprii în construcții. Puteți verifica baza pentru proprietatea dezvoltatorului asupra unui teren folosind Harta Cadastrală Publică. Trebuie doar să introduceți numărul cadastral al terenului pe care se construiește viitoarea clădire în bara de căutare și să vedeți rezultatele.
8. PLATA NUMAI NUMERAR. Pentru construcție, dezvoltatorul poate strânge doar fonduri.
9. ÎNREGISTRARE DE STAT OBLIGATORIE. DDU se consideră încheiat din momentul înregistrării de stat. Anterior, cazurile de vânzare „dublă” a apartamentelor erau obișnuite - când același apartament a fost vândut de mai multe ori până la înregistrarea DDU la Rosreestr. Acum, datorită informatizării totale, astfel de cazuri sunt practic excluse. Dacă totuși doriți să vă asigurați, puteți comanda de la Rosreestr un extras din Registrul Unificat al Imobiliar de Stat (USRN), care va indica cine este proprietarul proprietății conform DDU. Nu sunteți de acord să încheiați acorduri și/sau contracte care, potrivit dezvoltatorului, nu sunt obligate să fie înregistrate prin lege - DDU-ul este înregistrat, totul este hârtie care implică riscuri suplimentare - astfel de opțiuni ar trebui abandonate.
10. PUTERI.Înainte de a semna DDU p cereți reprezentantului să prezinte împuternicirea în original (asigurați-vă că nu este expirată) și pașaportul în original. Semnătura și sigiliul din DDU trebuie să fie aplicate în prezența dumneavoastră și nu „stă deja” pe acordul, care a fost scos de sub masa din fața dumneavoastră. Aceste prevederi nu sunt critice, dar te vor ajuta să fii din nou convins de integritatea dezvoltatorului.

După cum puteți vedea, procesul de cumpărare a unui apartament în cadrul DDU este destul de simplu dacă aveți o idee despre problemele pe care le puteți întâlni în acest proces și sunteți pregătit pentru ele.

Înregistrarea de stat a acordurilor de participare la construcția comună se efectuează în conformitate cu cerințele Legii nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Dezvoltatorul înregistrează contractul. Totuși, legea nu interzice acționarului să facă acest lucru pe cont propriu.

Este necesar să se depună la autoritatea de înregistrare - Rosreestr

• Cerere de înregistrare de stat;
• Document de confirmare a plății taxei de stat (cuantumul taxei de stat este stabilit la articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse);
• Documente care confirmă atribuțiile reprezentantului titularului dreptului de autor și ale participanților la tranzacții, inclusiv competențele reprezentantului unei persoane juridice de a acționa în numele acesteia din urmă;
• Documente care stabilesc existența dreptului;
• Un document de identificare prezentat de o persoană - un reprezentant al organizației;
• Actele constitutive (sau copiile lor legalizate) ale unei persoane juridice;
• Documente care descriu obiectul de construcție comun (de exemplu, un apartament), indicând locația acestuia pe planul obiectului imobiliar creat (casa) și zona planificată.

La înregistrarea unui DDU, pot fi solicitate alte documente de la acționar (la discreția autorității de înregistrare).

Acordul de participare la construcția comună trebuie să conțină (Articolul 4 214-FZ):

• determinarea unui anumit obiect de construcție comun care urmează să fie transferat de către dezvoltator, în conformitate cu documentația de proiect, după primirea avizului de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și/sau a altor imobile;

După înregistrarea acordului de participare la construcția comună, la cererea unui participant la construcția comună în conformitate cu partea 2 a art. 21 din Legea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004, dezvoltatorul este obligat să prevadă revizuirea:

• autorizatie de constructie;
• studiul de fezabilitate al unui proiect de construcție a unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare;
• încheierea examinării de stat a documentației de proiectare;
• documentația de proiectare, inclusiv toate modificările aduse acesteia;
• documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.

Din 214-FZ: Ce garanții oferă legea?

Potrivit 214-FZ, una dintre modalitățile posibile de a atrage fonduri ale cetățenilor legate de dreptul cetățenilor de proprietate asupra spațiilor rezidențiale din blocurile de locuințe, care la momentul atragerii acestor fonduri ale cetățenilor nu au fost puse în funcțiune, este încheierea unui acord de participare la construcția comună (denumită în continuare - DDU).

În primul rând, una dintre principalele garanții ale respectării drepturilor cetățenilor, prevăzute de 214-FZ, este interzicerea dezvoltatorului de a încheia un DDU înainte de a primi autorizația de construcție, publicarea, plasarea și (sau) depunerea unui declarația de proiect și înregistrarea de stat de către dezvoltator a dreptului de proprietate asupra unui teren sau a unui contract de închiriere, subînchirierea unui teren destinat construirii unei instalații (articolul 3 214-FZ). Această regulă exclude posibilitatea comiterii de acțiuni frauduloase împotriva cetățenilor pentru a le atrage fondurile pentru construirea de obiecte imaginare, inexistente.

În plus, DDU se încheie în scris, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiată din momentul înregistrării respective (Partea 3, Articolul 4 214-FZ). Astfel, legal este exclusă posibilitatea unei vânzări „duble” a spațiilor rezidențiale efectuate de către un dezvoltator fără scrupule. La înregistrarea unei clădiri rezidențiale, Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie verifică existența drepturilor terților asupra unui obiect și verifică prezența unui apartament într-o clădire în construcție, analizând documentația de proiectare a unei clădiri rezidențiale în construcție.

Potrivit art. 13 214-FZ, pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului în temeiul DDU, din momentul înregistrării acestuia la participanții la construcția comună, terenul deținut de dezvoltator cu drept de proprietate, sau dreptul de închiriere, dreptul de subînchiriere și imobilul în construcție (creat) pe acest teren și (sau) altă proprietate. Această prevedere a 214-FZ oferă garanții suplimentare de respectare a drepturilor participanților la construcția comună în caz de faliment (faliment deliberat) al dezvoltatorului.

Activitățile dezvoltatorilor la atragerea de fonduri de la cetăţeni în cadrul DDU supus controlului de stat de către organismele autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse.

De la 214-FZ: Cum se înregistrează un acord?

Înregistrarea de stat a acordurilor de participare la capitaluri proprii se realizează în conformitate cu cerințele Legii nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Pentru a înregistra primul acord de participare la acțiuni, trebuie să transmiteți autorității de înregistrare:

• Cerere de înregistrare de stat. Document care confirmă plata taxei de stat (cuantumul taxei de stat este stabilit la articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).
• Documente care confirmă autoritatea reprezentantului titularului dreptului de autor și a participanților la tranzacții, inclusiv autoritatea reprezentantului unei persoane juridice de a acționa în numele acesteia din urmă. Documente care stabilesc existența drepturilor. Un document de identificare prezentat de o persoană - un reprezentant al organizației. Documentele constitutive (sau copiile lor legalizate) ale unei persoane juridice. Documente care descriu obiectul de construcție comun, indicând amplasarea acestuia pe planul obiectului imobiliar creat și zona planificată. Autorizație de construcție. Declaratie de proiect. Un plan al obiectului imobiliar care se creează, indicând locația acestuia și numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale conținute în acesta și suprafața planificată a fiecăreia dintre ele.

Din 214-FZ: Ce documente trebuie să furnizeze dezvoltatorul?

În conformitate cu art. 4 214-FZ, acordul de participare la construcția comună trebuie să cuprindă:

• determinarea unui anumit obiect de construcție comun care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiectare a dezvoltatorului după ce acesta a primit permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) alte imobile;
• termenul limită până la care dezvoltatorul poate transfera proiectul de construcție comun participantului la construcția comună;
• prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia;
• perioada de garanție pentru un proiect de construcție comun.

În conformitate cu cerințele 214-FZ:

La cererea unui participant la construcția comună în conformitate cu clauza 2 din art. 21 214-FZ dezvoltatorul trebuie să furnizeze pentru revizuire:

• Dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul de construcție comun participantului la construcția comună nu mai târziu de perioada specificată în contract;
• în cazul în care construcția (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare nu poate fi finalizată în termenul prevăzut de contract, dezvoltatorul nu mai târziu de în două luniînainte de expirarea perioadei specificate, acesta este obligat să trimită informațiile relevante și o propunere de modificare a contractului participantului la construcția comună;
• Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un proiect de construcție comun, a cărui calitate respectă termenii contractului, cerințele reglementărilor tehnice, documentația de proiectare și reglementările de urbanism, precum și alte cerințe obligatorii. Termenii acordului de eliberare a dezvoltatorului de răspundere pentru defectele din proiectul de construcție comun sunt nuli;
• O condiție prealabilă pentru ca un dezvoltator să obțină dreptul de a atrage fonduri de la cetățeni pentru construcție este să respecte nu numai cerințele specificate în partea 1 a articolului 3 214-FZ (obținerea unei autorizații de construcție, publicarea unei declarații de proiect, înregistrarea de stat a drepturilor de un teren), dar și cu cerințele Partea 2 a articolului 3 și Partea 3 a articolului 4 din 214-FZ (prezența unui acord încheiat în scris și a trecut la înregistrarea de stat).
• Autorizație de construcție.
• Studiu de fezabilitate al unui proiect de construcție a unui bloc de locuințe și (sau) a altor imobile.
• Încheierea examinării de stat a documentației de proiectare.
• Documentația proiectului, inclusiv toate modificările aduse acestuia.
• Documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
• Cerere de înregistrare de stat.
• Document care confirmă plata taxei de stat (cuantumul taxei de stat este stabilit la articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).
• Documente care confirmă autoritatea reprezentantului titularului dreptului de autor și a participanților la tranzacții, inclusiv autoritatea reprezentantului unei persoane juridice de a acționa în numele acesteia din urmă.
• Documente care stabilesc existența drepturilor.
• Un document de identificare prezentat de o persoană - un reprezentant al organizației.
• Documentele constitutive (sau copiile lor legalizate) ale unei persoane juridice.
• Documente care descriu obiectul de construcție comun, indicând amplasarea acestuia pe planul obiectului imobiliar creat și zona planificată.
• Autorizație de construcție.
• Declaratie de proiect.
• Planul obiectului imobiliar care se creează, indicând locația acestuia și numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale conținute în acesta și suprafața planificată a fiecăruia dintre acestea

Să presupunem că etapa dureroasă a alegerii a fost deja trecută: un potențial cumpărător, după ce a căutat pe internet, a ales o companie de construcții cu o bună reputație, s-a asigurat că dezvoltatorul are un contract de cumpărare, vânzare sau închiriere pentru un teren, o autorizație de construire valabilă și a studiat declarația de proiect pentru viitoarea instalație. Cel mai crucial moment a sosit - semnarea unui acord de participare la capitaluri proprii (DPA) în conformitate cu Legea federală-214.

În primele rânduri

În primul rând, ar trebui să fie clar din prima pagină a acordului cu cine anume se încheie. La început, este necesar să se stabilească cine acționează sub numele „dezvoltator”: textul indică numele complet al companiei de construcții și, adesea, informații mai detaliate: data și locul înregistrării acesteia, un certificat de înregistrare și intrare. în Registrul de stat unificat al persoanelor juridice. Este clar că acordul se încheie exact în numele firmei care figurează în declarația de proiect, autorizația de construcție și documentul de proprietate pentru terenul în calitate de dezvoltator.
Cum să cumpărați un apartament într-o clădire nouăAtunci când cumpără un apartament într-o clădire nouă, majoritatea cetățenilor iau în considerare costul acestuia, suprafața și locația casei. Și nu toată lumea acordă atenție esenței >>
Merită să se acorde atenție faptului că conform statutului, de regulă, doar directorul general poate acționa în numele organizației și este indicat ca DDU să fie semnat de acesta. Dacă contractul este avizat de un alt manager, înseamnă că acesta acționează în baza unei împuterniciri. Avocații avertizează că această opțiune ar putea provoca complicații în cazul unor noi litigii.

În cazul în care vânzarea unui viitor apartament este efectuată de un intermediar, la contract ar trebui atașat un document din care să rezulte clar că dezvoltatorul a delegat drepturile de vânzare a proprietății acestei firme.

Textul indică foarte clar subiectul contractului - transferul unei anumite proprietăți într-o perioadă determinată. Orice alte acorduri - privind participarea la activități de investiții, finanțarea în comun a construcției, cesionarea dreptului de a revendica spații după punerea în funcțiune a instalației - nu au nicio legătură cu Legea federală-214, chiar dacă cuvintele „acord de participare”. în proprietate comună” sunt scrise în „antetul” construcției documentului.”

Pentru a fi legitim, DDU-ul trebuie să conțină și toate caracteristicile proiectului de construcție comun - adresa de construcție a casei, numărul cadastral al parcelei pe care va fi amplasat, numărul preliminar al apartamentului, etajul. Și începând cu acest an a devenit obligatorie o clauză care descrie garanțiile financiare cu care dezvoltatorul asigură îndeplinirea obligațiilor sale.

În sfârșit, contractul trebuie să indice clar perioada de garanție în care dezvoltatorul este responsabil pentru obiectul transferat acționarului. El este responsabil pentru apartamentul în sine timp de cinci ani, pentru echipamentele tehnologice și de inginerie - timp de trei ani. Orice încercare de a scurta perioada de garanție este ilegală, amintesc avocații.

Fără oricare dintre punctele enumerate, contractul se consideră neîncheiat. Același lucru este valabil și pentru absența înmatriculării în Rosreestr.

„Portretul” apartamentului

Desigur, contractul precizează suprafața apartamentului, precum și suprafața balcoanelor, loggiilor, teraselor, calculate ținând cont de factorul reducător. De regulă, companiile de construcții includ o clauză în DDU conform căreia, în cazul în care, pe baza rezultatelor măsurătorii finale de către autoritățile de inventar tehnic, dimensiunea obiectului se dovedește a fi diferită, atunci fie acționarul va plăti suplimentar pentru contoare suplimentare. , sau dezvoltatorul va returna o parte din bani pentru reducerea suprafeței. Uneori încearcă să prescrie o condiție conform căreia nimeni nu plătește nimic în plus nimănui, indiferent dacă zona finală a apartamentului coincide cu cea inițială.

Avocații insistă că, deși Legea federală nr. 214 nu interzice introducerea unei clauze de revizuire a prețurilor, ambele opțiuni încalcă drepturile acționarului. În conformitate cu legea privind protecția drepturilor consumatorilor, societatea juridică „Centrul de apărare juridică” ne reamintește că, dacă un apartament de o suprafață mai mică este transferat cumpărătorului, atunci dezvoltatorul trebuie să returneze o parte din costul apartamentului zona este mai mare, atunci nu se poate vorbi de vreo plată suplimentară. Nu există o uniformitate în practica judiciară în această problemă.

O parte integrantă a DDU este o descriere detaliată a proprietății în momentul transferului către proprietar, cu o listă completă a tuturor atributelor - blocuri de ferestre introduse, ușă de intrare, șapă etc. Dacă apartamentul este construit cu finisaje fine , atunci totul ar trebui să fie listat în document, până la tapetul clasei de pe pereți. Legea privind construcția comună nu prevede direct acest lucru. Dar este important de reținut că asigurările verbale ale managerului dezvoltatorului că apartamentul va avea parchet, în ciuda faptului că în contract se specifică linoleum, nu vor fi adăugate ulterior cazului.

Uneori, vânzătorii încearcă să includă în contract o clauză privind dreptul de a modifica documentația de proiectare a unei case în construcție, precum și să facă modificări proprietății, inclusiv numărul de etaje, aspectul apartamentului, fără acordul deţinător de capitaluri proprii. Din punctul de vedere al avocaților, acest lucru este inacceptabil: în conformitate cu prevederile Legii federale nr. 214, precum și cu legea privind protecția drepturilor consumatorilor, cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la bunurile (muncă, servicii) pe care le achiziționează. .

Despre termene limită și forță majoră

O atenție deosebită trebuie acordată condițiilor specificate în contract. În primul rând, pe durata DDU-ului propriu-zis: acesta trebuie să fie valabil până când părțile își îndeplinesc în totalitate obligațiile.

A doua perioadă importantă este data transferului proprietății către acționar în baza actului. Dezvoltatorii indică adesea în contract blocul în care intenționează să predea cheia apartamentului noilor rezidenți. Conform legii, acest lucru este permis, dar nu foarte favorabil pentru acționar. În conformitate cu Legea federală-214, dacă societatea de construcții nu și-a îndeplinit obligațiile, atunci la două luni după perioada specificată în contract, acționarul poate rezilia contractul în afara instanței prin notificarea dezvoltatorului în scris. Adică va trebui să așteptați până în ultima zi a trimestrului și încă două luni „de sus” înainte de a face o revendicare.

Cu toate acestea, adesea dezvoltatorul încearcă să „împrăștie paie”. El include în contract o condiție conform căreia el este responsabil pentru nerespectarea termenelor limită numai dacă este vinovat (aceasta este o încălcare directă a Legii federale-214). O altă opțiune pentru măsuri preventive este o extindere nerezonabilă a listei de circumstanțe de forță majoră. Forța majoră se referă în mod tradițional la circumstanțe de forță majoră - războaie, dezastre naturale, atacuri teroriste. Cu toate acestea, în DDU, această listă include uneori reglementări guvernamentale, inacțiunea contrapărților sau temperaturi scăzute de iarnă.

Organizațiile de construcții încearcă adesea să își minimizeze răspunderea nu numai pentru încălcarea termenelor de construcție, ci și pentru calitatea acesteia. De exemplu, ele includ o clauză care precizează că permisiunea de a pune în funcțiune un proiect de construcție comun este o confirmare a conformității acestuia cu documentația proiectului, codurile și reglementările de construcție, precum și contractul. Adică, permisiunea pare a fi un fel de marcă de calitate care exclude însăși posibilitatea unor pretenții ulterioare din partea deținătorului de capital. Dar apartamentul poate avea deficiențe semnificative, pe care Legea federală 214 le cere să fie eliminate într-un timp rezonabil sau să plătească compensații bănești pentru ele.

Cont de bani dragoste

O atenție deosebită trebuie acordată tuturor punctelor legate de partea monetară a tranzacției. Prețul obiectului trebuie precizat clar în contract. Ideal în termeni de ruble. Dar adesea costul pe metru pătrat este indicat în unități convenționale și, uneori, fără a stabili cursul de schimb în textul documentului. Acest lucru înrăutățește în mod clar termenii contractului pentru participantul la construcția în comun, potrivit firmei de avocatură Bachurin and Partners.

Dolevka este lider în fiabilitateMulți oameni știu că cumpărarea unui apartament sub 214-FZ în construcție comună este cea mai fiabilă opțiune pentru achiziționarea de locuințe >> Documentul trebuie sa stipuleze in ce interval de timp si din ce surse (fonduri proprii sau imprumut bancar) actionarul va plati pentru achizitie. Ar trebui să fiți atenți la momentul în care obligațiile cumpărătorului de apartament față de dezvoltator sunt considerate îndeplinite. Companiile de construcții preferă să creadă că acest lucru se întâmplă după ce fondurile acționarilor sunt creditate în contul lor. Ca urmare, este nevoie de câteva zile pentru ca banii să fie transferați prin bancă, iar cumpărătorul de locuință este expus unui mare risc. Specialiștii din casele de avocatură insistă că un cumpărător de bună-credință nu este responsabil pentru acțiunile organizațiilor bancare care deservesc firma de construcții, ceea ce înseamnă că obligațiile sunt îndeplinite în momentul depunerii banilor în bancă.

De asemenea, este important să se precizeze clar cine anume, dezvoltatorul sau un participant la construcția comună, este implicat în procesul de înregistrare a drepturilor de proprietate asupra proprietății finalizate și, în consecință, suportă toate costurile asociate. Și de asemenea din ce moment acționarul plătește facturile la utilități. Adesea, organizațiile de construcții încearcă să includă o clauză în contract prin care toate costurile cu utilitățile sunt transferate viitorilor proprietari de apartamente imediat după punerea în funcțiune a casei. Prin lege, acest lucru ar trebui să se întâmple numai după transferul proprietății în baza actului, iar între aceste două evenimente pot trece șase luni sau mai mult.

În cele din urmă, ar trebui să acordați atenție procedurii de reziliere a contractului, și mai ales cuantumului penalității care va trebui plătită participantului la construcția comună dacă relația este încetată din inițiativa acestuia. Acesta variază de la 1% la 15% din costul proprietății. Dar, deoarece Legea federală-214 nu prevede un cadru strict de „pedeapsă” pentru acționar, trebuie doar să vă amintiți despre posibilele pierderi financiare. Desigur, dacă contractul este reziliat din cauza faptului că dezvoltatorul a întârziat să-și îndeplinească obligațiile sau a construit locuințe de proastă calitate, nu se poate vorbi de vreo penalitate pentru acționar.

În concluzie, trebuie menționat că acționarul nu ar trebui să insiste întotdeauna cu insistență ca absolut toate clauzele acordului să fie descrise în detaliu. Cert este că „în mod implicit” în caz de litigiu se va aplica legea privind protecția drepturilor consumatorilor, care protejează interesele persoanelor fizice.

1. În temeiul unui acord de participare la construcția comună (denumit în continuare acord), o parte (dezvoltatorul) se obligă, în termenul prevăzut de contract, să construiască (a crea) un bloc de locuințe și (sau) un alt imobil obiect imobiliar pe cont propriu și (sau) cu implicarea altor persoane și, după ce a primit permisiunea pentru punerea în funcțiune a acestor obiecte, transferă obiectul de construcție comun corespondent participantului la construcția comună și celeilalte părți (participant la construcția comună) se obligă să plătească prețul stipulat prin contract și să accepte obiectul de construcție comun dacă există permisiunea de a da în exploatare un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar.

(vezi textul din ediția anterioară)

3. Acordul se încheie în scris, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care prezenta lege federală prevede altfel.

(vezi textul din ediția anterioară)

4. Acordul trebuie să cuprindă:

1) determinarea unui anumit obiect de construcție comun care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiectare de către dezvoltator după ce acesta a primit permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) alte imobile, inclusiv un plan al obiectului de construcție comun; afișată sub formă grafică (diagramă, desen) amplasarea între ele a părților care fac obiectul construcției în comun a spațiilor rezidențiale (camere, spații de utilizare auxiliară, loggii, verande, balcoane, terase) sau părți ale obiectului de construcție comună a spațiilor nerezidențiale, locația obiectului construcției comune la etajul unui bloc de apartamente în construcție (creat) și (sau) o altă proprietate, indicând informații în conformitate cu documentația de proiectare despre tipul, scopul, numărul de etaje, suprafața totală a unei clădiri de apartamente și (sau) alte proprietăți, materialul pereților exteriori și a pardoselii, clasa de eficiență energetică, rezistența la seism (în continuare - principalele caracteristici ale unui bloc de apartamente și (sau) altă proprietate), scopul obiectului de construcție comun (sediu rezidențial, spații nerezidențiale), etajul pe care se află un astfel de obiect de construcție comun, suprafața totală a acestuia (pentru spații rezidențiale) sau suprafața (pentru spațiile nerezidenţiale) spații), numărul și suprafața camerelor, spațiilor pentru utilizare auxiliară, loggii, verande, balcoane, terase în spații rezidențiale, prezența și suprafața părților spațiilor nerezidențiale (denumite în continuare principalele caracteristici ale spații rezidențiale sau nerezidențiale);

(vezi textul din ediția anterioară)

2) termenul limită până la care dezvoltatorul poate transfera obiectul de construcție comun participantului la construcția comună;

3) prețul contractului, termenele și procedura de plată a acestuia;

4) perioada de garanție pentru un proiect de construcție comun;

ConsultantPlus: notă.

Artă. 4 (modificat prin Legea federală nr. 294-FZ din 30 decembrie 2012) se aplică relațiilor legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună, dacă înregistrarea primei clădiri cu capital propriu a fost efectuată după 01/01. /2014.

5) modalități de a se asigura că dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile asumate prin contract;

4.1. Termenii contractului prevăzuți în Partea 4 a acestui articol trebuie să corespundă informațiilor incluse în declarația de proiect la momentul încheierii contractului. Un acord încheiat cu încălcarea acestei cerințe poate fi declarat nul de către o instanță numai la cererea participantului la construcția de acțiuni care a încheiat un astfel de acord.

5. În cazul în care acordul nu conține condițiile prevăzute în Partea 4 a prezentului articol, un astfel de acord se consideră neîncheiat.

6. Riscul de deces accidental sau deteriorare accidentală a unui obiect de construcție comun înainte de transferul acestuia către un participant la construcția comună este suportat de dezvoltator.

7. În cazul decesului unui cetățean - un participant la construcția comună, drepturile și obligațiile sale conform acordului trec moștenitorilor săi, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Dezvoltatorul nu are dreptul de a refuza acestor moștenitori să încheie contractul.

8. Drepturile de proprietate și obligațiile existente în ziua deschiderii moștenirii unui participant la construcția comună, în baza unui acord încheiat în conformitate cu prezenta lege federală, sunt incluse în moștenirea unui participant la construcția comună în conformitate cu prevederile Codului civil. Codul Federației Ruse.

9. Legislația Federației Ruse privind protecția drepturilor consumatorilor, în măsura în care nu este reglementată de prezenta lege federală, se aplică relațiilor care decurg dintr-un acord încheiat de un cetățean - participant la construcția comună exclusiv pentru nevoi personale, familiale, gospodărești și alte nevoi. nu are legătură cu activitățile de afaceri.

ConsultantPlus: notă.

Până la stabilirea cerințelor pentru spațiile rezidențiale care îndeplinesc condițiile de clasificare a acestora ca locuințe standard, locuințe standard înseamnă locuințe care îndeplinesc condițiile pentru clasificarea lor ca locuințe de clasă economică (Articolul 15 din Legea federală din 31 decembrie 2017 N 506-FZ). ).

10. În cazurile prevăzute de Legea federală „Cu privire la promovarea dezvoltării construcțiilor de locuințe”, acordurile de participare la construcția comună de spații de locuit, ai căror indicatori și parametri tehnici și economici respectă condițiile de clasificare a acestor spații de locuit ca standard. locuințele, înființate de organul executiv federal care exercită funcțiile de dezvoltare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul construcțiilor, arhitecturii, urbanismului, trebuie să conțină informații stabilite prin Legea federală specificată.

(vezi textul din ediția anterioară)

10.1. Dacă dezvoltatorul este o entitate juridică care, în conformitate cu Codul de urbanism al Federației Ruse, a încheiat un acord privind dezvoltarea teritoriului în scopul construirii de locuințe standard sau un acord privind dezvoltarea completă a teritoriului în scopul: construirea de locuințe standard, în acordul de participare la construcția comună încheiat de acest dezvoltator în legătură cu spațiile rezidențiale care îndeplinesc condițiile de clasificare ca locuințe standard stabilite de organul executiv federal care exercită funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul construcțiilor, arhitecturii, urbanismului (denumite în continuare și locuințe standard), un participant la construcția comună, care este un cetățean care, în conformitate cu legislația Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Rusiei Federația, are dreptul de a cumpăra locuințe standard, la un preț și în termenul stabilit prin acordul de dezvoltare a teritoriului în scopul construirii de locuințe standard sau acordul privind dezvoltarea globală a teritoriului în scopul construirii locuințe standard, împreună cu condițiile prevăzute în partea 4 a acestui articol, sunt indicate următoarele:

(vezi textul din ediția anterioară)

1) informația conform căreia imobilul de locuit, care face obiectul construcției pe capital propriu, este locuință standard și este creat de dezvoltator, care este persoana cu care s-a încheiat un acord privind dezvoltarea teritoriului în scopul construirii; locuințe standard sau un acord privind dezvoltarea globală a teritoriului în scopul construirii de locuințe standard;

Când te gândești la opțiunea de a cumpăra o locuință acord de participare(DDU) un potențial „cumpărător” ar trebui să țină cont de diferența pe care o face această tranzacție nu va constitui o vânzare ca atare.

Principal diferență este ca sub DDU nu apartamentul in sine se achizitioneaza, ci dreptul de revendicare pe acesta în viitor, în timp ce obiectul contractului de cumpărare și vânzare este imobiliare - un apartament.

Dacă, în timpul cumpărării și vânzării, locuința achiziționată este transferată cumpărătorului imediat după fapt, atunci cu DDU este necesar să așteptați finalizarea construcției, punerea în funcțiune a casei și transferul proprietății de către dezvoltator. . Numai după parcurgerea etapelor specificate, „cumpărătorul” va avea dreptul proprietate pentru locuințe achiziționate.

Din 2019, toți dezvoltatorii trebuie să treacă la lucrul cu servicii bancare speciale conturi escrow. Prin urmare, el nu va putea folosi DDU-ul ca bază pentru achiziționarea unui apartament. Dezvoltatorul nu are dreptul de a folosi fondurile acționarilor până la casa nu vor fi puse in functiune.

Ce este un acord DDU la cumpărarea unui apartament?

Adesea, achiziționarea de bunuri imobiliare și participarea la construcția unui bloc de locuințe sunt înțelese ca una și aceeași modalitate de dobândire a proprietății imobiliare.

Pentru o înțelegere mai completă a diferențelor dintre acordurile de cumpărare și vânzare și acordurile de participare la capitaluri proprii, un tabel comparativ este furnizat mai jos.

Riscurile achiziționării unui apartament în baza unui acord de participare comună în construcție

Atunci când cumpărați o proprietate în faza de construcție, trebuie să acordați atenție ce contract este semnat intre parti. Se stabilește participarea la construcția comună.

Datorită faptului că doar acest acord este document de titlu, încheierea acord preliminar de participare la acțiuni(PDDU) nu presupune dobândirea de drepturi asupra unui apartament în viitor.

În sensul legii, orice acord preliminar acționează ca o obligație de a încheia un acord principal (de exemplu, cu privire la transferul de proprietate sau prestarea de servicii) în viitor, în condițiile și în termenele prevăzute de acordul preliminar ( Articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse).

Odată cu adoptarea modificărilor la Legea federală nr. 214, activitățile dezvoltatorului au început să fie controlate mai strict de către stat. Riscul financiar al acționarilor a scăzut - fonduri provenind de la cetățeni și persoane juridice. persoane sunt depozitate în conturi escrow speciale. Dezvoltatorul va avea acces la acestea numai după punerea în funcțiune a imobilului și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate a cel puțin unui apartament.

În timp ce banii sunt stocați în conturi escrow, aceștia sunt asigurați de o instituție special creată Fondul pentru Apărarea Drepturilor Cetăţenilor- participanți la construcția comună. Acesta garantează protecție împotriva pierderilor financiare în cazul falimentului dezvoltatorului. Pe site-ul Fundației puteți vizualiza și informații despre locuințe în construcție sau informații despre dezvoltator.

Pentru participarea comună la construcția unui bloc de apartamente, este posibil riscuri de natură variată:

• financiar;
• in ceea ce priveste calitatea apartamentului;
• înregistrarea drepturilor de proprietate;
• mărirea intervalului de timp pentru punerea în funcțiune a unei case etc.

Nerespectarea termenelor de construcție

Unul dintre cele mai frecvente riscuri de participare la capital în construcții este clădirea de apartamente. Procesul de construcție poate dura câteva luni sau se poate opri cu totul.

Motivele pot include circumstanțe legate de următoarele:

• Dezvoltatorul nu are suficient fonduri proprii pentru finalizarea construcției. În acest sens, el mizează pe utilizarea fondurilor dobândite din vânzarea apartamentelor, dar nu ia în considerare factorii economici care afectează valoarea imobilului.
• Fondurile plătite de acționari sunt utilizate pentru finalizarea construcției altor instalații.
• Antreprenori nu-și îndeplinesc obligațiile din diverse motive, ceea ce provoacă probleme cu aprovizionarea cu materiale de construcție.

Pentru a preveni un astfel de caz, părțile trebuie, atunci când convin asupra termenilor contractului, indicați o dată calendaristică(sau trimestrul) finalizarea construcției și livrarea casei.

Astfel, acționarul, în caz contrar, va avea dreptul de a cere:

• (clauza 2 din articolul 6 din Legea federală-214);
• sau dacă transferul apartamentului este întârziat cu mai mult de 2 luni sau construcția este oprită (clauza 1, partea 1.1, articolul 9 din Legea federală-214).

Dacă dezvoltatorul întârzie să pună în funcțiune instalația, va trebui să o facă achita penalitatea, chiar dacă îi avertizează în prealabil pe acționari.

Modificări în declarația de proiect a dezvoltatorului

Declarația de proiect este un document obligatoriu în construcția unui bloc de locuințe, în care conține prima parte informații despre dezvoltator, iar al doilea - proiect de constructie.

În timpul procesului de înregistrare, obiectul de construcție comun este verificat pentru absența altor contracte înregistrate pentru acesta.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui proiect de construcție comun

Problemele care apar pentru un acționar la înregistrarea drepturilor de proprietate pot fi cauzate de următoarele:

• dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile față de investitorii de stat obligatii;
• dezvoltator nu a pregătit documente necesare pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Dacă, din orice motiv, dezvoltatorul nu transferă permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe, înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale acționarului este imposibilă (apartamentul este un proiect de construcție neterminat).

În acest caz, este necesar să se ceară recunoașterea drepturilor de proprietate judiciar pe baza documentelor disponibile: contract de participare la capital, documente de plata, certificat de acceptare a apartamentului.

Care sunt pericolele atribuirii unui apartament într-o clădire nouă sub DDU?

Cesiunea de drepturi (acord de cesiune) unui apartament este posibilă atunci când acordul de participare la acțiuni este înregistrat în Rosreestr și înainte de transferul apartamentului către acționar (semnarea certificatului de acceptare a apartamentului).

La motivele implementării cesiunea de drepturi raporta:

• incapacitatea de a livra casa la timp;
• calitate proastă a locuințelor;
• falimentul dezvoltatorului;
• Primirea unui profit.

O caracteristică a acordului de cesiune este că noul proprietar are dreptul de a face cereri pentru corectarea locuințelor de proastă calitate. numai dezvoltatorului, dar nu și proprietarului anterior, deoarece acest lucru nu făcea parte din atribuțiile sale (articolul 390 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, este imposibil să reziliați contractul de cesiune și să returnați banii plătiți - există o singură cale de ieșire: așteptați livrarea proprietății, înregistrați proprietatea asupra apartamentului și vindeți-l în baza unui contract de vânzare.

Pentru a se asigura că misiunea nu este recunoscută ulterior invalidși nu apar probleme în viitor, „dobânditorul” de drepturi ar trebui să citească cu atenție termenii acordului de participare la capital pentru:

• platind pretul acord integral de către proprietarul anterior (confirmat prin documente privind compensarea pretențiilor reciproce cu dezvoltatorul);
• necesitate acordul scris al dezvoltatorului pentru atribuire. Dacă o astfel de condiție nu este respectată în contract, atunci este totuși necesar să anunțați dezvoltatorul în scris despre cesiune.
• dacă , atunci va fi necesar permisiunea bancara.

Ca și în cazul dorinței de cumpărare a unui apartament în baza unui acord de participare comună, la cedarea drepturilor, există un posibil risc de dublă vânzare a proprietății. Pentru a preveni acest lucru, nu trebuie să încheiați un contract preliminar de cumpărare și vânzare. Contractul de cesiune a drepturilor de creanță este supus obligativității înregistrare de stat.

Dacă acționarul decide să vândă apartamentul prin cesiune conform DDU, toate drepturile și obligațiile din contul de escrow sunt transferate noului acționar.