Kaj pomeni celovit razvoj ozemlja? Značilnosti zagotavljanja zemljiških parcel za njihov celovit razvoj za stanovanjsko gradnjo iz zemljišč v državni ali občinski lasti

A.P. Anisimov,

Vodilni raziskovalec na Raziskovalnem inštitutu za sodobno pravo

Volgogradska akademija za javno upravo,

doktor prava

Ena temeljnih novosti v zemljiški zakonodaji v zadnjih letih je vzpostavitev obvezne ponudbe zemljiških parcel za stanovanjsko gradnjo na dražbi in zlasti pojav novega postopka v zvezi z zagotavljanjem zemljiških parcel v zakup za celostni razvoj za stanovanjsko gradnjo iz zemljišč, ki so v državni ali občinski lasti. Hkrati je treba omeniti, da slednje vprašanje skoraj nikoli ni prišlo v pozornost pravnikov, čeprav je njegov pomen težko preceniti.

Za začetek poskusimo ugotoviti pravno naravo obravnavanega postopka, to je njegove pravne značilnosti in pravno pomembne lastnosti kot pravni pojav.

Obstajajo tri bistveno različne strategije razvoja naselij. Prvič, to je tako imenovani "razvoj polnila", ko uradniki lokalnih organov za arhitekturo in urbanizem znotraj meja pozidanega območja določijo "relativno prosta" območja (zasedena na primer z otroškimi igrišči), ki so predvidenih za gradnjo večstanovanjskih stanovanjskih ali javno poslovnih objektov . Njegove prednosti za gradbena podjetja so očitne, že zato, ker se takšna gradnja izvaja na že obstoječih komunikacijah in omogoča prihranek stroškov pri gradnji nepremičnin. Podlage in postopek za zagotavljanje zemljišč za takšno gradnjo urejata člena 30.1 in 38.1 zemljiškega zakonika Ruske federacije.

Ta vrsta razvoja pogosto povzroči veliko nezadovoljstvo med lokalnimi prebivalci in povzroči večmesečne pravne spore ter povzroči nastanek žarišč družbenih napetosti. Tukaj je samo en primer. Oktobra 2007 je v Moskvi potekal protestni shod zaradi gradnje novega stanovanjskega kompleksa "Galaktika" na dvorišču hiše št. 41 na ulici Chertanovskaya. Po mnenju lokalnih prebivalcev je na njihovem dvorišču načrtovana gradnja treh stolpnic, trinadstropne pisarne in garaže za 330 avtomobilov. Pred tem naj bi po besedah ​​stanovalcev na tem mestu zgradili vrtec. Zaradi akcije je bilo na policijo odpeljanih približno 30 oseb.

Ta problem pogosto izkoriščajo politične stranke. Tako je 12. oktobra 2007 stranka Yabloko izvedla akcijo proti razvoju "zgoščevanja" v mestu Jekaterinburg, 13. in 14. oktobra pa je imela dvodnevni forum z javnimi organizacijami v mestu Perm na temo " Organizacija civilnega protesta proti razvoju izolacije.”

Dokončen rezultat javnega nezadovoljstva je mogoče šteti za javne izjave nekaterih uradnikov o zaustavitvi razvoja polnila v številnih sestavnih subjektih Ruske federacije. Takšno izjavo je na primer podal v.d župan Tomska, v Moskvi pa je oktobra 2007 posebna medresorska komisija za "točkovni" razvoj odpovedala gradnjo 10 stavb.

Drugič, to je zagotovitev zemljišča za gradnjo v mejah pozidanega območja, v zvezi s katerim je bila sprejeta odločitev o razvoju, brez izvedbe javnega razpisa osebi, s katero je sklenjen dogovor o razvoju pozidano območje je sklenjeno. Navedeno zemljišče se po izbiri osebe, s katero je bil sklenjen tak sporazum, brezplačno zagotovi v lastništvo ali najem (odstavek 2.1 člena 30 Zemljiškega zakonika Ruske federacije). Ta postopek je zasnovan tako, da optimizira naravo razvoja naselja. V skladu s 3. točko 46.1. ki so na način, ki ga določi vlada Ruske federacije, priznane kot nevarne in podvržene rušenju, ali stanovanjske stavbe, katerih rušenje in rekonstrukcija sta načrtovana na podlagi občinskih ciljnih programov, ki jih odobri predstavniški organ lokalne samouprave.

Tretjič, zagotovitev zemljišča v najem za celostni razvoj za namen stanovanjske gradnje. Niti v zemljiškem zakoniku Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu zemljiški zakonik Ruske federacije) niti v mestnem zakoniku ni normativne opredelitve, ki bi opredeljevala, kaj je treba razumeti pod "celovitim razvojem zemljišča za stanovanjsko gradnjo". Zakonik Ruske federacije in drugi zvezni zakoni. Vendar, kot izhaja iz člena 30.2 zemljiškega zakonika Ruske federacije, ta postopek predpostavlja:

a) priprava bodočega razvijalca (pravne osebe ali samostojnega podjetnika) ozemeljske dokumentacije. V skladu s 1. delom 41. člena mestnega zakonika Ruske federacije se priprava takšne dokumentacije izvede, da se zagotovijo, poudarijo elementi načrtovalske strukture (bloki, mikrodistriki, drugi elementi), določijo meje zemljišč parcele, na katerih se nahajajo projekti kapitalske gradnje, meje zemljiških parcel, namenjenih za gradnjo in postavitev linearnih objektov. Posledično se pričakuje, da bo najemniku zagotovljena velika zemljiška masa (blok, mikronaselje itd.) za celovit razvoj (z drugimi besedami, za izgradnjo »spalnega naselja« z vsemi socialnimi in kulturnimi objekti ter infrastrukturo) . Tako lokalna samouprava poleg drugih prednosti prihrani tudi finančna sredstva pri izdelavi prostorsko-ureditvene dokumentacije.

Zemljiška parcela v državni ali občinski lasti se je do 30. decembra 2007 dajala osebi v najem za stanovanjsko gradnjo, celostno pozidavo za namen stanovanjske gradnje na podlagi vloge brez izvedbe razpisa, če je določba Zemljiška parcela taki osebi je zagotovljena s pogodbo, ki jo ta oseba sklene z izvršilno oblastjo državnega organa ali organa lokalne samouprave, ob hkratnem izpolnjevanju naslednjih pogojev:

Sporazum predvideva prenos stanovanjskih prostorov s strani take osebe, rušenje projektov kapitalske gradnje ali gradnjo objektov komunalne ali socialne infrastrukture, in ob sklenitvi najemne pogodbe za zemljiško parcelo v skladu s tem odstavkom ti obveznosti v celoti izpolnjene.

To je splošni postopek za dajanje zemljiških parcel v najem za celostno gradnjo za stanovanjsko gradnjo. Kakšna je izvedba tega postopka v praksi? Ne da bi se pretvarjali, da smo izčrpna analiza tega problema, bomo prikazali več trendov.

Najprej je treba opozoriti, da je bil ta postopek uspešno izveden v občinah številnih sestavnih subjektov Ruske federacije. Tako je bilo v mestu Novosibirsk v okviru postopka zagotavljanja ozemelj za celostni razvoj za namene stanovanjske gradnje oblikovano in dano na dražbo zemljišče na ulici. Petukhova v okrožju Kirovsky (območje 26,4 ha) z začetno ceno 114,2 milijona rubljev. Ko je bila dražba za to lokacijo 30. januarja 2007, je bilo prejetih 294,2 milijona rubljev za pravico do najema za kompleksno gradnjo. Kasneje sta bili na dražbi pripravljeni še dve lokaciji za integrirano stanovanjsko gradnjo v mikrookrožju Zaton in na železnici Južno-Chemsky.

V mestu Volgograd sta bili samo decembra 2007 načrtovani in izvedeni dve dražbi za oddajo zemljišč v najem za celostni razvoj za namen stanovanjske gradnje.

Odlok vlade Sankt Peterburga februarja 2006 je vzpostavil postopek za zagotavljanje zemljiških parcel za celostni razvoj ozemelj za namene stanovanjske gradnje. Posledično je bilo leta 2006 na podlagi rezultatov ponudb zagotovljenih 41 zemljišč s površino več kot 500 hektarjev z načrtovanim obsegom naročanja stanovanj približno 4 milijone 100 tisoč kvadratnih metrov. m V prvi polovici leta 2007 je bilo na dražbi za celostni razvoj ozemelj zagotovljenih 8 zemljišč s površino približno 800 hektarjev.

Tako je treba zaključiti, da je ta postopek že zasedel svoje pravo mesto med drugimi možnostmi za zagotavljanje zemljišč za gradnjo brez predhodne odobritve lokacije objektov, čeprav se uporablja v različnih sestavnih subjektih Ruske federacije in celo v občinah ene sestave entiteta Ruske federacije še zdaleč ni enotna.

Drugič, opozoriti je treba na poskuse uradnikov lokalnih oblasti številnih občin, da bi zanemarili norme zemljiškega zakonika Ruske federacije o obvezni izvedbi razpisov pri zagotavljanju zemljišč za celostni razvoj za namene stanovanjske gradnje, kot tudi za odločanje izven svoje pristojnosti.

Indikator prve različice kršitev je, da je regionalno tožilstvo v Čeljabinsku na arbitražno sodišče poslalo 24 vlog, ki zahtevajo, da se odločitve mestne hiše o dodelitvi zemljišč čeljabinskim gradbenim podjetjem razglasijo za nezakonite. Po mnenju tožilstva je uprava kršila zvezno zakonodajo z zagotavljanjem zemljišč brez dražbe.

Zlasti na podlagi revizije tožilstva je bilo ugotovljeno, da je uprava v obdobju od marca do septembra 2005 dodelila 97 zemljiških parcel, namenjenih stanovanjski gradnji, od tega 90 parcel v mikrookrožjih št. 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a je bila dodeljena septembra 2005. Po mnenju tožilstva so bile vse te odločbe nezakonite in predmet preklica, saj je v skladu z zemljiškim zakonikom Ruske federacije zagotavljanje zemljišča v zakup za svoje celostni razvoj za namene stanovanjske gradnje naj se izvaja samo na dražbi. Vendar pa je gradbeno podjetje Artel-S, ne da bi bilo izvedeno, z odlokom vodje Čeljabinska prejelo v najem več kot 23 hektarjev zemljišč za obdobje petih let za stanovanjsko gradnjo v 29. mikrookrožju v okrožju Kalininsky. iz Čeljabinska.

Po mnenju tožilstva te parcele ni bilo mogoče zagotoviti posamezniku ali pravni osebi brez izvedbe razpisa. Poleg tega so s takšnim nezakonitim sklepom župana kršeni interesi mesta, pa tudi drugih gradbenih podjetij, saj podjetje Artel-S postavlja v neenakopraven položaj v primerjavi z drugimi gradbinci. Predstavnik tožilstva je podal podobne trditve v zvezi z drugimi sklepi župana o dodelitvi zemljišč številnim podjetjem, vključno z družbo Steelconstruction, družbo Rosprom in Pamir.

V številnih primerih so bile kršene tudi zahteve zemljiškega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerimi morajo lokalni državni organi obvestiti prebivalstvo o prihajajočem zagotavljanju zemljišča. Za nekatera območja, kot je območje na križišču ulice Tswillinga in Krasny Lane, območja v mikro okrožjih št. 29, št. 27, objave niso bile objavljene v medijih.

Primer druge različice zlorabe lokalnih uradnikov je situacija v regiji Kaluga. Tako je odločba arbitražnega sodišča regije Kaluga ugodila zahtevkom namestnika regionalnega tožilca za razveljavitev dražbe in pogodbe o prodaji pravice do sklenitve najemne pogodbe za zemljišče za njegov celovit razvoj za namene stanovanjska gradnja. Tožilstvo je ugotovilo, da je bila na podlagi sklepa vodje občinske enote mestnega naselja "Mesto Kremenki" v okrožju Žukovski (regija Kaluga) pripravljena in izvedena dražba za prodajo pravice do sklenitve najemna pogodba za zemljišče za njegovo celovito ureditev za večnadstropno stanovanjsko gradnjo. Na podlagi rezultatov dražbe je bila avgusta 2006 sklenjena kupoprodajna pogodba med občinsko upravo in Blues LLC.

Medtem zvezni zakon z dne 25. oktobra 2001 "O izvajanju zemljiškega zakonika Ruske federacije" določa, da razpolaganje z zemljiškimi parcelami, katerih državna last ni razmejena, izvajajo lokalne samouprave občinskih okrožij in mest. okrožja. Ker razpolaganje s sporno zemljiško parcelo ni bilo v pristojnosti mestnega naselja, je Arbitražno sodišče Kaluške regije priznalo zahteve tožilstva kot utemeljene in v celoti ugodilo navedenemu zahtevku. Zoper sodno odločbo ni bila vložena pritožba in je postala pravnomočna. Tako je s pravočasnim ukrepanjem tožilstva preprečila večstanovanjsko gradnjo na nezakonito dodeljenem zemljišču.

Tako je treba sklepati, da v Ruski federaciji poteka postopno (čeprav ne vedno enotno in dosledno) oblikovanje novega sistema za zagotavljanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo, vključno s celostnim razvojem zemljišč za stanovanjsko gradnjo. .

Po našem mnenju je treba formalizirati naslednjo definicijo tega postopka:

»celovito urejanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo je dejavnost projektanta pri gradnji stanovanjskih in drugih nepremičnin, objektov inženirske in prometne infrastrukture ter druga ureditev zemljišča, ki mu je dano v najem, iz državnih ali občinskih zemljišč, ki ga spremlja izdelava urbanistične dokumentacije za načrtovanje ozemlja” .

Nadaljnji razvoj tega postopka bo omogočil končno opustitev predhodne odobritve lokacije objekta kot postopka, ki je zaprt pred radovednimi očmi in ustvarja plodna tla za korupcijo.

Obstajajo številna zakonodajna jamstva za tako progresivno gibanje, ki sestoji iz obveznega razvoja urbanistične dokumentacije s strani lokalnih oblasti, katere razpoložljivost je glavni pogoj za javnost in preglednost zagotavljanja zemljiških parcel na dražbi za stanovanjsko gradnjo. . Zakonodaja o zemljiščih in urbanizmu večkrat omenja zelo hude gospodarske posledice za tiste javne pravne osebe in ravni oblasti, ki bodo poskušale sabotirati roke, postopke in druge zahteve mestnega zakonika Ruske federacije. Tipičen primer tukaj je prepoved zagotavljanja zemljiških parcel iz državne ali občinske lastnine za gradnjo od 1. januarja 2010, če ni pravil o rabi in razvoju zemljišč, 12

To pravilo ne velja za zemljišča, za katera ne veljajo urbanistični predpisi ali za katere urbanistični predpisi niso določeni, kot tudi za zemljišča, ki so zagotovljena v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja Ruske federacije in dokumenti prostorskega načrtovanja sestavnih subjektov. Ruske federacije.

Po zadnjih statističnih podatkih ruskega nepremičninskega trga danes približno 40% trga zasedajo tako imenovani projekti. celostni razvoj ozemlja za stanovanjsko gradnjo.

Utelešeno je v razvoju zemljišča, kjer bo potekala gradnja. Ta izraz se ne nanaša le na proces gradnje večstanovanjskih stavb, temveč tudi na izgradnjo celotnega osnovnega komunikacijskega sistema, pa tudi inženiringa in polaganja stanovanjske infrastrukture, ki je potrebna za udobno bivanje občanov.

Glavna značilnost celostnega razvoja ozemlja je, da se pri razvoju tega projekta ustvari razvojni načrt za celotno okrožje ali četrt. Tu izračunajo celotno prihodnjo obremenitev komunalnih omrežij in izračunajo tudi vse potrebne komunikacije za načrtovano število stanovanj ali hiš.

Poleg tega so izračunani vsi infrastrukturni objekti, ki naj bi v celoti pokrili vse potrebe bodočih prebivalcev te četrti.

Celostni razvoj ozemlja za stanovanjsko gradnjo razlikuje v tem, da bodo njihovi stanovalci v prihodnosti lahko polno bivali v svojih stanovanjih, pa tudi zunaj njih našli vse, kar potrebujejo: to so lahko bolnišnice, vrtci in šole, trgovski centri, supermarketi ipd.

Eno od značilnosti tega razvoja lahko imenujemo tudi nižji stroški stanovanja v primerjavi z drugimi cenami na ruskem trgu nepremičnin v določenem mestu. Preprosto je: veliko teh projektov se gradi v delih obrobja mesta, pa tudi na najbližjem primernem ozemlju, ki se nahaja v regiji. Ta del mesta je zelo ugoden za razvoj tako imenovanega »mesta v mestu«, saj dobesedno predstavlja prazno platno za izvedbo teh projektov, kar daje arhitektom, oblikovalcem in gradbenikom možnost, da v celoti uresničijo svoje potencial. Ne smemo pozabiti na najboljšo ekološko situacijo v tem delu regije.

Ne smemo pa pozabiti, da ima celosten razvoj ozemlja za stanovanjsko gradnjo poleg zgoraj navedenih in drugih prednosti tudi svoje slabosti, ki lahko postanejo odločilne pri nakupu stanovanjskega prostora.

Ena od dobro znanih pomanjkljivosti za Rusijo je pomanjkanje koordinacije med mestnimi izvršnimi oblastmi in razvijalci. Poleg tega obstaja problem med razvijalci. Zelo pogosto poskušajo zaslužiti več, kot je potrebno.

Jasno je, da je celoten socialni del bivanja v novozgrajenih soseskah, vključno s prometnimi povezavami, popolnoma odvisen od delovanja vseh občinskih izvršilnih organov. To je razumljivo: gradbincev večinoma ne zanima, kako bodo ljudje v prihodnje živeli v stanovanjih, ki jih zgradijo. Razvijalec se sooča s potrebo po izgradnji hiše in prodaji absolutno vseh stanovanj stanovalcem. Potem se njihove odgovornosti končajo. Na tej stopnji razvijalec vzame svoj denar in nadaljuje z gradnjo naslednjega projekta. Zato lahko njegovo področje odgovornosti imenujemo izključno jamstvo za kakovost zgrajene zgradbe. Malo ga zanima, kako udobno bo življenje na tem območju za bodoče prebivalce: ali bo zanje dovolj izobraževalnih ustanov, bolnišnic, trgovin in ali bo zapuščanje območja problematično - vse to ni skrb razvijalca. Zato morajo mestne oblasti sodelovati z razvijalci, da prebivalcem zagotovijo vso najpotrebnejšo infrastrukturo in s tem dober življenjski standard.

A v resnici se tako sodelovanje velikokrat konča zgolj na pogovoru. Pogosto se občinske oblasti in gradbeno podjetje ne bodo mogli dogovoriti o odgovornosti za družbene nepremičnine, o razvoju potrebnega prometnega sistema in predvsem o tem, koliko proračunskih sredstev bo pokrilo pozidavo določenega območja. Zaradi te nenaklonjenosti trpijo le prebivalci, ki bodo v prihodnje prisiljeni sedeti v prometnih zastojih, saj na območju, kjer živijo, ni potrebne infrastrukture: ne šole, ne vrtca, ne bolnišnice, ne trgovine , poleg tega pa je zelo slaba prometna povezanost.

Dolg čas priprave na projekt na novi lokaciji lahko imenujemo tudi ena glavnih pomanjkljivosti. Glavna težava na splošno je, da je za izvedbo razvojnega projekta potrebno imeti dovolj veliko površino. In preden začnete z gradnjo na tem mestu, mora razvijalec poskrbeti za vse potrebne komunikacije v prihodnosti. In to lahko traja do 40% celotnega proračuna, potrebnega za gradnjo.

V stiku z

V zadnjem času se je v naši regiji razširila organizacija gradnje tako imenovanih "hišnih naselij".
Analiza in ocena privlačnosti takšnih projektov je pot strokovnjakov na nepremičninskem trgu, zato se bomo podrobneje posvetili temu, kaj morajo državljani vedeti, če razmišljajo o takšnih naložbenih možnostih ali izboljšanju svojih življenjskih pogojev. Eden od mehanizmov za gradnjo vikend vasi je celovit razvoj zemljišč za stanovanjsko gradnjo.

Kaj je celostna ureditev zemljišča in v čem se razlikuje od klasične gradnje? Za začetek je treba opozoriti, da celovit razvoj nalaga veliko resnejše obveznosti imetniku pravice - razvijalcu zemljišča.

Torej, celovito razvoj vključuje:

priprava dokumentacije za ureditev prostora,

izvajanje del na razvoju ozemlja z gradnjo objektov inženirske infrastrukture,

izvajanje stanovanjske in druge gradnje v skladu z vrsto dovoljene rabe zemljišča.

Zakon določa, da mora vse te faze izvesti imetnik pravice - razvijalec zemljiške parcele. pri čemer Pri prenosu pravic na mesto, dodeljeno za kompleksen razvoj, se vse zgoraj navedene odgovornosti prenesejo na novega imetnika pravic.

Seveda je glavni cilj razvijalca pritegniti sredstva.

Vendar pa obstajajo razlike v tem, kdaj in v kakšnem vrstnem redu začne privabljati finančna sredstva in kaj državljan dobi v zameno.

Idealna možnost po zakonu je formalizacija pogodbenega razmerja med razvijalcem in državljanom, po katerem državljan z lastnim denarjem sodeluje pri gradnji in po zaključku gradnje prejme lastništvo naročene hiše s potrebnim zemljiščem. za postavitev in nadaljnje obratovanje hiše.

Vendar v praksi obstajajo tudi drugi primeri, ko zemljiška parcela (zemljiški masiv), predvidena za kompleksen razvoj, dejansko ni razvita, ampak je razdeljena na veliko število ločenih zemljiških parcel, ki se prodajo državljanom.

torej , se razvijalec razbremeni potrebe po pripravi dokumentacije za načrtovanje ozemlja, izvajanju del na razvoju ozemlja z gradnjo objektov inženirske infrastrukture in izvajanju same gradnje.

Na prvi pogled vsak dobi, kar hoče. Razvijalec – hiter dobiček. Meščani si lahko lastijo zemljišča za gradnjo v bližini mesta po privlačnih cenah. A ni vse tako rožnato.

Vse zemljiške parcele, ki nastanejo kot posledica delitve zemljiške parcele (masa), ki je bila predhodno zagotovljena nosilcu projekta za celostno gradnjo, imajo isto vrsto dovoljene rabe - celostna zazidba za stanovanjsko gradnjo.

To pomeni, da je individualna stanovanjska pozidava takih parcel s strani občanov nesprejemljiva, čeprav je bil cilj občanov pri nakupu parcel ravno samostojna gradnja.
Državljani, ki so kupili zemljišča v mejah zemljišča, namenjenega kompleksnemu razvoju, in registrirali svoje pravice do njih v skladu z zveznim zakonom z dne 21. julija 1997. 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", imajo pravico izvajati stanovanjsko gradnjo v mejah zemljiških parcel v njihovi lasti v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje.

Pravzaprav je to mogoče le v obliki celovitega razvoja, ob upoštevanju vseh obveznosti prvotnega razvijalca , vključno s pripravo dokumentacije za načrtovanje ozemlja in izvedbo del na razvoju ozemlja z gradnjo objektov inženirske infrastrukture.

Poleg tega v nasprotju z zemljiško in urbanistično zakonodajo pomanjkanje dokumentacije o načrtovanju ozemlja vikend naselja povzroči skoraj samovoljno oblikovanje lokacij (ni glavnega razvojnega načrta za "Srečno !!!"), namenjenih gradnja hiš in infrastrukture (na primer cest), kar vodi v nezmožnost njihove nadaljnje polne in racionalne uporabe.
Posledično nastanejo konfliktne situacije in pravni spori med državljani, ki so kupili parcele, in razvijalcem. Občani v bistvu ne morejo uporabljati parcel za predvidene namene.

Hkrati bi moralo dejstvo, da so kupljene zemljiške parcele imele tako vrsto dovoljene rabe, kot je "celovita zasnova za namene stanovanjske gradnje", če že ne opozoriti občane-kupce, pa zagotovo sprožiti vprašanja. Poleg tega so te informacije odprte in javno dostopne.

Vrsta dovoljene rabe skupaj s kategorijo zemljišča tvori pravni režim zemljiške parcele, tj. obseg njegove možne uporabe s strani imetnika avtorskih pravic.

Podatki o obstoječi vrsti dovoljene uporabe zemljišča so v Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin in transakcijah z njimi ter državnem katastru nepremičnin.

Vrsta dovoljene uporabe zemljišča je nujno navedena v potrdilu o državni registraciji pravic, ki ga izda urad Rosreestr za regijo Samara.

V letih 2013, 2014,2015 in še danes se izdajajo potrdila o kategoriji zemljišč: zemljišča naselij!!!

In ljudi ženejo v vrtnarjenje, da bi na njihov račun zgradili vso infrastrukturo!

Posledično lahko kupec pridobi informacije o dovoljeni uporabi zemljišča neodvisno iz javno dostopnih informacijskih virov ali s pregledom dokumentov prodajalca zemljišča v fazi transakcije.

Če povzamem, bi rad pozval državljane s poslovilnimi besedami, naj bodo pozorni in previdni pri sklepanju poslov za nakup zemljišč, namenjenih celovitemu razvoju za namene stanovanjske gradnje.

Razumevanje možnih posledic pridobitve takšnih parcel vas bo rešilo pred nenačrtovanimi dodatnimi stroški za njihov razvoj, pa tudi pred nastankom nepredvidenih konfliktnih situacij, katerih rešitev je možna le na sodišču.

Že leta 2006 je Dmitrij Medvedjev dejal, da so možnosti za razvoj polnila izčrpane in da je treba preiti na integrirano gradnjo in razvoj velikih kopenskih mas. In nekje so lahko cela mesta, nekje velika območja. Od takrat se je koncept celostnega razvoja trdno uveljavil v vsakdanjem življenju gradbenih podjetij, oblasti in navadnih ljudi.

Celostni razvoj vključuje ustvarjanje "mini mesta", kjer se poleg stanovanjskih zgradb nahajajo objekti družbene in komunalne ter inženirske infrastrukture: vrtci in šole, trgovine, športni objekti, dvorišča so urejena s krajinsko arhitekturo, otroška igrišča so opremljeni itd. Poleg tega se arhitekturni videz vseh stavb in objektov v integriranem razvojnem območju izdeluje hkrati, kar seveda pozitivno vpliva na vizualno privlačnost in vrstne značilnosti novih stanovanj.

Po različnih ocenah lahko integrirani razvoj zniža stroške stanovanj od 10 do 20%, vendar gre praviloma ta razlika za socialno infrastrukturo, katere gradnjo prevzame razvijalec. V razmerah pomanjkanja kakovostnih in poceni stanovanj, celovit razvoj ozemlja omogoča ustvarjanje cenovno dostopne ponudbe.

Celostni razvoj je vedno interakcija med državo in zasebnimi podjetji, ne glede na to, kako obsežen je projekt. Vsaka stran ima svoje jasne naloge: razvijalec - učinkovito izvesti projekt, oblasti - izboljšati socialne razmere za prebivalstvo, rešiti vprašanje preselitve iz porušenih in propadlih stavb, izboljšati urbana območja, razviti prometno infrastrukturo in posodobiti inženiring. komunikacije.

Prednosti integriranega razvoja so očitne: širši prostor ob objektu, visoka varnost znotraj objekta, homogenost družbenega okolja in prisotnost lastne infrastrukture. Vsi celostni razvojni projekti so praviloma obsežni.

Veliki stanovanjski kompleksi svojim prebivalcem zagotavljajo visoko raven bivalnega udobja, kar je posledica namestitve najnovejše opreme in uporabe sodobnih standardov in tehnologij, poleg tega pa so s celostnim razvojem ozemlja dodeljena precej velika območja za rekreacijskih območij, urejanje okolice in krajine, in zahvaljujoč temu postajajo najbolj priljubljeni na trgu.

Danes se celovit razvoj ozemelj za stanovanjsko gradnjo izvaja v skoraj vseh okrožjih Novosibirske regije. Po podatkih Ministrstva za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve Novosibirske regije so občine regije za stanovanjsko gradnjo zagotovile: leta 2008 približno 200 hektarjev zemljišč, leta 2009 - 309 hektarjev, leta 2010 je načrtovano zagotavljajo 228 ha zemljišč.

Med projekti, ki se trenutno izvajajo za celostni razvoj zemljišč, lahko opazimo že pripravljene in v gradnji mestne hiše, nizke stanovanjske stavbe in graščinske hiše: vas Blagoveshchenka v spodnjem območju Eltsovka v Novosibirsku; stanovanjski kompleks Golden Valley na ulici. Rybatskaya v okrožju Sovetsky v Novosibirsku; klubska vas Primorsky v okrožju Sovetsky v Novosibirsku; MZhK Kedrovy je meščanska vas, ki se nahaja v okrožju Zaeltsovsky v Novosibirsku in ima dobro prometno dostopnost in vse komunikacije; stanovanjski kompleks Raduzhny v okrožju Novosibirsk v regiji Novosibirsk; mikrodistrikt Blue Bay v vasi Morskoy, okrožje Novosibirsk, regija Novosibirsk; stanovanjski kompleks Solnechnaya Polyana v delovni vasi Krasnoobsk v regiji Novosibirsk.

Poleg tega je septembra 2010 fundacija RHD organizirala dražbo za prodajo pravice do sklenitve najemne pogodbe za zemljišče s površino 228 hektarjev, ki se nahaja v vasi Michurinsky, okrožje Iskitimsky, za njegov celovit razvoj za namembnost stanovanjske gradnje.

Trenutno se sestavlja sveženj dokumentov za prenos treh zemljišč v Novosibirsko regijo za ustvarjanje objektov znanstveno-tehnološkega parka na področju biotehnologije v delovni vasi Koltsovo, pa tudi za prenos na regija Novosibirsk pooblastila za upravljanje in razpolaganje z dvema zemljiškima zemljiščema s skupno površino 44,38 hektarja, ki se nahajata v bližini vasi Agroles v regiji Iskitim.

Sklad razvija tudi mehanizem za zagotavljanje določenih zemljišč z inženirsko infrastrukturo s sodelovanjem Vnesheconombank na podlagi načel izvajanja javno-zasebnega partnerstva. Zagotavljanje zemljišča z inženirsko infrastrukturo bo zmanjšalo obseg začetnih naložb v projekt in pospešilo njegovo izvedbo za razvijalca. Tako so sedaj v pripravi potrebni dokumenti in informacije za obravnavo na vladni komisiji za področja: v rek. vas Krasnoobsk - 24,75 hektarjev za stanovanjsko gradnjo, na območju vasi Yuny Leninits vaškega sveta Michurinsky Novosibirske regije - 71,47 hektarjev - za stanovanjsko gradnjo, na območju vasi Kainskaya Zaimka v vaški svet Baryshevsky regije Novosibirsk - 169,1 hektarja - za stanovanjsko gradnjo, v vasi Tulinsky vaškega sveta Verkhtulinsky regije Novosibirsk - 3,57 hektarja - za stanovanjsko gradnjo, v mestu Tatarsk - 0,91 hektarja - za gradnjo objekt gradbene industrije.

Za zagotovitev celovite stanovanjske gradnje je bila ustanovljena OJSC Agencija za razvoj stanovanjske gradnje Novosibirske regije. Leta 2010 je agencija na dražbi pridobila pravico do zakupa zemljišča v vasi Lozhok, okrožje Novosibirsk, Novosibirska regija, s površino 68 hektarjev. Agencija bo v letu 2011 načrtovala sodelovanje na dražbah za pridobitev pravice do zakupa še treh zemljišč za integrirano stanovanjsko gradnjo.

Tudi naslednje leto je načrtovano oblikovanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo v lasti Novosibirske regije. Zlasti v vasi Sadovy in na ozemlju industrijskega in logističnega parka Novosibirske regije.

Aktiven celostni razvoj poteka tudi v Novosibirsku. Po podatkih mestne hiše Novosibirsk je bilo v Novosibirsku opredeljenih 10 lokacij za kompleksno stanovanjsko gradnjo. To so stanovanjska območja Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky), stanovanjsko območje na ulici. Berezovaya. Oblikovanje navedenih lokacij se je začelo v letih 2006–2007, v letih 2007–2008 so potekale dražbe, začelo se je projektiranje in gradnja. Trenutno se v mestu po podatkih oddelka za arhitekturno in gradbeno inšpekcijo novosibirske mestne hiše nadaljuje razvoj osmih od desetih kompleksnih lokacij. V letu 2010 je ministrstvo izdalo dovoljenja za gradnjo osmih stanovanjskih objektov na štirih kompleksnih lokacijah.

Mestna uprava izvaja niz ukrepov za spodbujanje celostnega razvoja ozemelj. Zlasti je bila sprejeta odločitev, da se v letu 2010 ne poveča najemnina za zemljišča, predvidena za celovito ureditev za stanovanjsko gradnjo; pri dajanju zemljišč za gradnjo na dražbi je možno obročno odplačevanje pri plačilu najemnine in tržne vrednosti zemljišča za obdobje enega leta ali več; možno je odložiti plačila za priključitev na komunalna omrežja na poznejši datum.

Celovit razvoj ozemlja zahteva resnejše finančne naložbe kot razvoj polnila, podrobno izdelavo strategije razvoja ozemlja in resne gradbene zmogljivosti. Tudi vladne strukture namenjajo več pozornosti kompleksnim razvojnim projektom. Tako ima celosten pristop k razvoju ozemlja prednost tako za prebivalce kot za graditelje.

Celostni razvoj ozemlja vključuje pripravo dokumentacije za načrtovanje ozemlja, oblikovanje zemljiških parcel, gradnjo infrastrukture in drugih objektov (člen 46.4 Civilnega zakonika Ruske federacije). Za celovit razvoj ozemlja se izvaja dražba, na kateri sodelujejo pravne osebe. Pooblaščeni organ (država ali lokalna vlada) sklene pogodbo z zmagovalcem dražbe (razvijalcem), v skladu s katerim se zaveže, da bo ustvaril potrebne pogoje za razvoj ozemlja.

Razvijalec je najemnik ustreznega ozemlja, se zavezuje, da bo pripravil PPT in PMP, dodelil parcele v skladu s PMP, izvedel gradnjo objektov komunalne, prometne in socialne infrastrukture, naročil projekte kapitalske gradnje, izvajal urejanje krajine in ureditveni ukrepi.

S pogodbo se lahko določi prenos infrastrukturnih objektov v državno ali občinsko last. Stranke morajo skleniti tudi dodatno pogodbo o času gradnje in zagonu projektov kapitalske gradnje.

Razvoj ozemlja za gradnjo stanovanj ekonomskega razreda, tako kot prejšnja vrsta organizacije mestne gradnje, je zakonodajno določil Civilni zakonik Ruske federacije od leta 2014. Večstanovanjske in dvojčke stanovanjske zgradbe spadajo v ekonomski razred, če so vsi ali določen del stanovanjskih prostorov izpolnjujejo pogoje za uvrstitev med stanovanja tega razreda, hiše pa so zgrajene na podlagi pogodb o soudeležbi ali pogodb o nakupu in prodaji stanovanj ekonomskega razreda. Za razvoj takšnih hiš se sklene pogodba z zmagovalcem dražbe (razvijalcem).

Razvijalec mora v določenem roku zagotoviti gradnjo stanovanja ali dvojčka in skleniti pogodbe z državljani, ki imajo pravico do nakupa stanovanja v ekonomskem razredu po ceni, ki ne presega najvišje cene za kvadratni meter stanovanja. Najvišja cena je določena v pogodbi med razvijalcem in pooblaščenim organom.

Takšna pogodba lahko dodatno vsebuje obveznosti prodaje stanovanja državi ali občini po ceni, ki ne presega najvišje. Brezplačni prenos stanovanj v državno ali občinsko last ni dovoljen. Razvijalec lahko dobi tudi državno ali občinsko podporo.

Vrsta takega sporazuma je sporazum o celovit razvoj ozemlja za gradnjo stanovanj ekonomskega razreda(člen 46.6 Civilnega zakonika Ruske federacije), ki združuje značilnosti obeh zgoraj navedenih vrst pogodb. Sporazum vključuje pripravo in gradnjo infrastrukture in stanovanjskega razreda ekonomskega razreda ter drugih objektov. Zemljišča zagotovi pooblaščeni organ brez razpisa. Vendar pa se za pravico do sklenitve takšne pogodbe, kot v prejšnjem primeru, izvede dražba.

Organizator dražbe je pooblaščeni organ ali specializirana organizacija, ki deluje na podlagi pogodbe. Cena dražbenega predmeta je cena enega kvadratnega metra skupne površine stanovanjskega prostora. Začetno ceno predmeta dražbe določi pooblaščeni organ v višini najvišje cene stanovanja ekonomskega razreda, ki jo določi Vlada Ruske federacije na dan odločitve o izvedbi dražbe. Če taka cena ni bila določena, se začetna cena vzame na podlagi ocene, ki ne presega 80% tržne vrednosti enega kvadratnega metra skupne površine takega stanovanjskega prostora. Trenutno standarde (za šest mesecev) in kazalnike povprečne tržne vrednosti stanovanj (za četrtino) določa Ministrstvo za gradbeništvo Ruske federacije 1 (tabela 14.2).

Tabela 14.2

Standardna in povprečna tržna vrednost skupne površine stanovanjskih prostorov za tretje četrtletje 2015, rub. na kvadratni m

1 Odredba Ministrstva za gradbeništvo Ruske federacije z dne 23. junija 2015 št. 446/pr „O standardnih stroških enega kvadratnega metra skupnih stroškov stanovanjskih prostorov v Ruski federaciji za drugo polovico leta 2015 in kazalcih povprečna tržna vrednost enega kvadratnega metra skupne površine stanovanjskih prostorov v sestavnih subjektih Ruske federacije v III četrtletju 2015."

Nadaljevanje tabele. 14.2

Ker so uveljavljeni standardi za stanovanjske stroške očitno nizki, lahko podcenjevanje stanovanjskih stroškov po eni strani privede do zavrnitve številnih izvajalcev, da sodelujejo na natečajih za gradnjo stanovanj ekonomskega razreda, in na drugi strani. drugi pa na zmanjšanje kakovosti stanovanj.

• Mahagoni G1. P. Upravljanje razvoja urbanih območij. M.: IPKgoslužby, 2001.
• Glej Pogoje za razvrstitev stanovanjskih prostorov v stanovanja v ekonomskem razredu. Odobreno z odredbo Ministrstva za gradbeništvo Ruske federacije z dne 5. maja 2014 št. 223/pr. Na primer, površina stanovanja ni večja od 100 m2, stanovanjska stavba pa 150 m2.