Ce înseamnă dezvoltarea cuprinzătoare a unui teritoriu? Caracteristici ale furnizării de terenuri pentru dezvoltarea lor cuprinzătoare în scopul construirii de locuințe din terenuri aflate în proprietatea statului sau municipalității

A.P. Anisimov,

Cercetător principal la Institutul de Cercetare a Dreptului Modern

Academia de Administrație Publică din Volgograd,

Doctor în drept

Una dintre inovațiile fundamentale în legislația funciară din ultimii ani este instituirea obligativității punerii la dispoziție a terenurilor pentru construcția de locuințe la licitație și, în special, apariția unei noi proceduri legate de furnizarea de terenuri pentru închiriere pentru dezvoltare integrată. în scopul construcției de locuințe din terenuri situate în proprietatea statului sau a municipalității. În același timp, este de remarcat faptul că această din urmă problemă nu a intrat aproape niciodată în atenția juriștilor, deși importanța sa este greu de supraestimat.

Pentru început, să încercăm să identificăm natura juridică a procedurii luate în considerare, adică caracteristicile sale juridice și proprietățile semnificative din punct de vedere juridic ca fenomen juridic.

Există trei strategii fundamental diferite pentru dezvoltarea așezărilor. În primul rând, aceasta este așa-numita „dezvoltare de umplere”, atunci când în limitele unei zone intravilane oficialii autorităților locale de arhitectură și urbanism identifică zone „relativ libere” (ocupate, de exemplu, de locuri de joacă pentru copii), care sunt prevăzute pentru construirea de clădiri cu mai multe apartamente rezidențiale sau publice și de afaceri . Avantajele sale pentru companiile de construcții sunt evidente, fie și doar pentru că o astfel de construcție se realizează pe utilități deja existente și permite economisirea costurilor la construcția de imobile. Motivele și procedura pentru furnizarea de terenuri pentru o astfel de construcție sunt reglementate de articolele 30.1 și 38.1 din Codul funciar al Federației Ruse.

Acest tip de dezvoltare provoacă adesea nemulțumiri masive în rândul locuitorilor locali și implică luni de dispute legale, precum și provoacă formarea de focare de tensiune socială. Iată doar un exemplu. În octombrie 2007, la Moscova a avut loc un miting de protest din cauza construcției unui nou complex rezidențial „Galaktika” în curtea casei nr. 41 de pe strada Chertanovskaya. Potrivit locuitorilor locali, este planificată să construiască trei clădiri înalte, un birou cu trei etaje și un garaj pentru 330 de mașini în curtea lor. Anterior, potrivit locuitorilor, pe acest loc trebuia să fie construită o grădiniță. În urma acțiunii, aproximativ 30 de persoane au fost duse la poliție.

Această problemă este adesea exploatată de partidele politice. Astfel, la 12 octombrie 2007, partidul Yabloko a organizat o acțiune împotriva dezvoltării „indensificării” în orașul Ekaterinburg, iar în perioada 13-14 octombrie a organizat un forum de două zile cu organizații publice din orașul Perm pe tema „ Organizarea protestului civil împotriva dezvoltării izolației.”

Un rezultat clar al nemulțumirii publice poate fi considerat declarații publice ale unor oficiali de a opri dezvoltarea de umplere într-un număr de entități constitutive ale Federației Ruse. De exemplu, o astfel de declarație a fost făcută prin acțiune primarul din Tomsk, iar la Moscova, în octombrie 2007, o comisie interdepartamentală specială pentru dezvoltarea „la fața locului” a anulat construcția a 10 clădiri.

În al doilea rând, este vorba de furnizarea unui teren pentru construcție în limitele unui intravilan pentru care s-a luat o decizie de dezvoltare, fără a deține o licitație, persoanei cu care a încheiat un acord privind dezvoltarea suprafata construita a fost incheiata. Terenul specificat, la alegerea persoanei cu care a fost încheiat un astfel de acord, este oferit gratuit pentru proprietate sau închiriere (clauza 2.1 din articolul 30 din Codul funciar al Federației Ruse). Această procedură este concepută pentru a optimiza natura dezvoltării așezării. Conform clauzei 3 a articolului 46.1 din Codul de urbanism al Federației Ruse (denumit în continuare Codul orașului al Federației Ruse), o decizie cu privire la dezvoltarea unei zone construite poate fi luată dacă un astfel de teritoriu conține clădiri de apartamente. care sunt recunoscute în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse ca fiind nesigure și supuse demolării sau blocuri de locuințe, a căror demolare și reconstrucție sunt planificate pe baza programelor municipale vizate aprobate de organismul reprezentativ al administrației locale.

În al treilea rând, furnizarea unui teren de închiriere pentru dezvoltare integrată în scopul construirii de locuințe. Nu există o definiție normativă care să definească ceea ce ar trebui să fie înțeles prin „dezvoltarea cuprinzătoare a unui teren pentru construcția de locuințe”, fie în Codul funciar al Federației Ruse (denumit în continuare Codul funciar al Federației Ruse), fie în oraș. Codul Federației Ruse și alte legi federale. Cu toate acestea, după cum rezultă din articolul 30.2 din Codul funciar al Federației Ruse, această procedură presupune:

a) întocmirea de către viitorul dezvoltator (persoană juridică sau întreprinzător individual) a documentației de amenajare a teritoriului. Conform părții 1 a articolului 41 din Codul orașului al Federației Ruse, pregătirea unei astfel de documentații este efectuată pentru a asigura, evidenția elementele structurii de planificare (blocuri, microdistricte, alte elemente), pentru a stabili limitele terenului. parcele pe care sunt amplasate proiecte de construcție capitală, limitele terenurilor destinate construcției și amplasării de obiecte liniare. În consecință, este de așteptat ca chiriașului să i se asigure o masă mare de teren (bloc, microcartier etc.) pentru o dezvoltare cuprinzătoare (cu alte cuvinte, pentru construirea unei „zone de cămin” cu toate dotările și infrastructura socială și culturală) . Astfel, pe lângă alte avantaje, administrația locală economisește și resurse financiare pentru elaborarea documentației de amenajare a teritoriului.

Până la 30 decembrie 2007, un teren în proprietate de stat sau municipală a fost pus la dispoziție unei persoane spre închiriere pentru construcția de locuințe, dezvoltare integrată în scopul construcției de locuințe pe bază de cerere fără licitație, dacă prevederea unui terenul unei astfel de persoane este prevăzut printr-un acord încheiat de o astfel de persoană cu executivul de către o autoritate de stat sau un organism administrativ local, îndeplinesc, în același timp, următoarele condiții:

Acordul prevede transferul spațiilor rezidențiale de către o astfel de persoană, demolarea proiectelor de construcții capitale sau construirea de infrastructură comunală sau socială, iar la momentul încheierii unui contract de închiriere pentru un teren în conformitate cu prezentul alineat, aceste obligațiile sunt îndeplinite în totalitate.

Aceasta este procedura generală de furnizare a terenurilor spre închiriere pentru dezvoltare integrată în scopul construirii de locuințe. Care este implementarea acestei proceduri în practică? Fără a pretinde a fi o analiză exhaustivă a acestei probleme, vom demonstra câteva tendințe.

În primul rând, trebuie remarcat faptul că această procedură a fost implementată cu succes în municipalitățile unui număr de entități constitutive ale Federației Ruse. Astfel, în orașul Novosibirsk, ca parte a procedurii de asigurare a teritoriilor pentru dezvoltare integrată în scopul construcției de locuințe, a fost format și scos la licitație un teren pe stradă. Petukhova în districtul Kirovsky (suprafață 26,4 hectare) cu un preț inițial de 114,2 milioane de ruble. Când licitația pentru acest site a avut loc la 30 ianuarie 2007, s-au primit 294,2 milioane de ruble pentru dreptul de a-l închiria pentru construcția complexă. Ulterior, încă două locații au fost pregătite pentru licitație pentru construcția de locuințe integrate în microdistrictul Zaton și pe calea ferată Yuzhno-Chemsky.

În orașul Volgograd, abia în decembrie 2007, au fost planificate și organizate două licitații pentru a oferi terenuri spre închiriere pentru dezvoltare integrată în scopul construirii de locuințe.

Un decret al Guvernului din Sankt Petersburg din februarie 2006 a stabilit o procedură pentru furnizarea de terenuri pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor în scopul construirii de locuințe. Drept urmare, în 2006, pe baza rezultatelor licitației, 41 de terenuri cu o suprafață de peste 500 de hectare au fost prevăzute cu un volum planificat de punere în funcțiune a locuințelor de aproximativ 4 milioane 100 mii de metri pătrați. m. În prima jumătate a anului 2007, pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor au fost prevăzute la licitație 8 terenuri cu o suprafață de aproximativ 800 de hectare.

Astfel, trebuie concluzionat că această procedură și-a ocupat deja locul cuvenit printre alte opțiuni de furnizare a terenurilor pentru construcție fără aprobarea prealabilă a locației obiectelor, deși aplicarea ei în diferite entități constitutive ale Federației Ruse și chiar în municipalități ale unui element constitutiv. entitate a Federației Ruse este departe de a fi uniformă.

În al doilea rând, trebuie remarcate încercările oficialilor administrațiilor locale ale unui număr de municipalități de a ignora normele Codului funciar al Federației Ruse privind organizarea obligatorie a licitațiilor atunci când oferă terenuri pentru dezvoltare integrată în scopul construcției de locuințe, precum şi să ia decizii în afara competenţei lor.

Un indicator al primei versiuni de încălcări este trimiterea de către Parchetul Regional din Celiabinsk către instanța de arbitraj a 24 de cereri prin care se cer ca deciziile primăriei privind furnizarea de terenuri către firmele de construcții din Celiabinsk să fie declarate ilegale. Potrivit parchetului, administrația a încălcat legea federală prin furnizarea de terenuri fără a organiza o licitație.

În special, în urma auditului procurorului, s-a stabilit că în perioada martie-septembrie 2005, administrația a alocat 97 de terenuri destinate construcției de locuințe, cu 90 de terenuri în microraioanele nr. 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a a fost alocată în septembrie 2005. Potrivit parchetului, toate aceste decizii erau ilegale și puteau fi anulate, deoarece, conform Codului Funciar al Federației Ruse, furnizarea unui teren spre închiriere pentru dezvoltarea cuprinzătoare în scopul construcției de locuințe ar trebui să fie efectuată numai la o licitație. Cu toate acestea, fără ca acesta să fie realizat, printr-un decret al șefului orașului Chelyabinsk, firma de construcții Artel-S a primit un contract de închiriere de peste 23 de hectare de teren pe o perioadă de cinci ani pentru construcția de locuințe în al 29-lea microdistrict din districtul Kalininsky. din Chelyabinsk.

Potrivit parchetului, această parcelă nu putea fi pusă la dispoziție unei persoane fizice sau juridice fără licitație. Mai mult, o astfel de rezoluție ilegală a primarului încalcă interesele orașului, precum și ale altor firme de construcții, întrucât pune firma Artel-S într-o poziție avantajoasă inegală în raport cu alți constructori. Reprezentantul parchetului a formulat pretenții similare altor hotărâri ale primarului privind alocarea de terenuri către o serie de companii, inclusiv Steelconstruction Corporation, Rosprom Company și Pamir.

Într-o serie de cazuri, au fost încălcate și cerințele Codului funciar al RF, conform cărora organele administrației publice locale trebuie să informeze populația cu privire la viitoarea furnizare a unui teren. Pentru unele zone, precum zona de la intersecția străzii Tswillinga și Krasny Lane, zone din microdistrictele nr. 29, nr. 27, nu au fost făcute publicații în mass-media.

Un exemplu de a doua variantă de abuz din partea oficialităților locale este situația din regiunea Kaluga. Astfel, decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Kaluga a satisfăcut pretențiile procurorului regional adjunct de invalidare a licitației și a contractului de vânzare a dreptului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pentru dezvoltarea completă a acestuia în scopul construcția de locuințe. Procuratura a stabilit că, pe baza unei rezoluții a șefului formării municipale a așezării urbane „Orașul Kremenki” din districtul Jukovski (regiunea Kaluga), a fost pregătită și desfășurată o licitație pentru a vinde dreptul de a încheia o licitație. contract de închiriere pentru un teren pentru dezvoltarea sa cuprinzătoare în scopul construcției de locuințe cu mai multe etaje. Pe baza rezultatelor licitației, a fost încheiat un contract de cumpărare și vânzare între administrația municipală și Blues LLC în august 2006.

Între timp, Legea federală din 25 octombrie 2001 „Cu privire la punerea în aplicare a Codului funciar al Federației Ruse” prevede că eliminarea terenurilor, a căror proprietate de stat nu este delimitată, este efectuată de administrațiile locale ale districtelor municipale și ale orașului. raioane. Întrucât cedarea terenului în litigiu nu era de competența așezării urbane, Curtea de Arbitraj a Regiunii Kaluga a recunoscut cererile parchetului ca fiind justificate și a satisfăcut integral cererea declarată. Hotărârea judecătorească nu a fost atacată cu recurs și a intrat în vigoare. Astfel, măsurile oportune luate de răspunsul procurorului au împiedicat construirea de apartamente multiple pe un teren alocat ilegal.

Astfel, trebuie concluzionat că în Federația Rusă există o formare treptată (deși nu întotdeauna uniformă și consecventă) a unui nou sistem de furnizare a terenurilor pentru construcția de locuințe, inclusiv pentru dezvoltarea integrată a terenurilor în scopul construcției de locuințe. .

În opinia noastră, este necesar să se oficializeze următoarea definiție a acestei proceduri:

„Dezvoltarea integrală a terenurilor în scopul construcției de locuințe este activitatea dezvoltatorului în construcția de imobile rezidențiale și a altor instalații imobiliare, de infrastructură inginerească și de transport, precum și alte amenajări a unui teren închiriat acestuia din terenuri de stat sau municipale, însoţită de elaborarea documentaţiei de urbanism pentru amenajarea teritoriului” .

Dezvoltarea ulterioară a acestei proceduri va face posibilă abandonarea definitivă a aprobării preliminare a locației unui obiect ca proces care este închis de privirile indiscrete și creează un teren fertil pentru corupție.

Există o serie de garanții legislative pentru o astfel de mișcare progresivă, constând în elaborarea obligatorie de către administrațiile locale a documentației de urbanism, a cărei disponibilitate este principala condiție pentru publicitatea și transparența punerii la dispoziție a terenurilor la licitație pentru construcția de locuințe. . Legislația de urbanism menționează în mod repetat consecințe economice foarte dure pentru acele entități juridice publice și niveluri de guvernare care vor încerca să saboteze termenele, procedurile și alte cerințe ale Codului orașului al Federației Ruse. Un exemplu tipic aici este interzicerea furnizării de terenuri din proprietatea statului sau municipală pentru construcție de la 1 ianuarie 2010 în absența regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor, 12

Această regulă nu se aplică terenurilor pentru care nu se aplică reglementările de urbanism sau pentru care nu sunt stabilite reglementări de urbanism, precum și terenurilor furnizate în conformitate cu documentele de amenajare a teritoriului Federației Ruse și documentele de planificare a teritoriului ale entităților constitutive. a Federației Ruse.

Conform celor mai recente statistici ale pieței imobiliare din Rusia, astăzi aproximativ 40% din piață este ocupată de așa-numitul proiect dezvoltarea integrată a teritoriilor în scopul construirii de locuințe.

Se concretizează în dezvoltarea unui teren în care va avea loc construcția. Acest termen se referă nu numai la procesul de construire a clădirilor de apartamente, ci și la construcția întregului sistem de comunicații de bază, precum și la inginerie și la construirea infrastructurii rezidențiale, care este necesară pentru viața confortabilă a cetățenilor.

Principala caracteristică a dezvoltării integrate a teritoriilor este că la elaborarea acestui proiect se creează un plan de dezvoltare pentru întregul district sau cartier. Aici calculează întreaga sarcină viitoare a rețelelor de utilități și, de asemenea, calculează toate comunicările necesare pentru numărul planificat de apartamente sau case.

În plus, sunt calculate toate facilitățile de infrastructură, care ar trebui să acopere în totalitate toate nevoile viitorilor rezidenți din acest trimestru.

Dezvoltarea integrată a teritoriilor în scopul construirii de locuințe diferă prin faptul că, în viitor, rezidenții lor vor putea locui pe deplin în apartamentele lor și vor putea găsi tot ce au nevoie în afara lor: acestea pot fi spitale, grădinițe și școli, centre comerciale, supermarketuri și altele asemenea.

De asemenea, una dintre caracteristicile acestor dezvoltări poate fi numită costul mai scăzut al locuințelor în comparație cu alte prețuri de pe piața imobiliară rusă dintr-un anumit oraș. Este simplu: multe dintre aceste proiecte sunt construite în părți ale periferiei orașului, precum și pe cel mai apropiat teritoriu potrivit, care se află în regiune. Această parte a orașului este foarte favorabilă pentru dezvoltarea așa-numitului „oraș într-un oraș”, deoarece oferă literalmente o pânză goală pentru implementarea acestor proiecte, ceea ce oferă arhitecților, designerilor și dezvoltatorilor posibilitatea de a-și realiza pe deplin. potenţial. Nu trebuie să uităm de cea mai bună situație ecologică din această parte a regiunii.

Dar nu trebuie să uităm că, pe lângă avantajele de mai sus și alte avantaje, dezvoltarea integrată a teritoriilor în scopul construcției de locuințe are și dezavantajele sale, care pot deveni decisive la achiziționarea spațiului rezidențial.

Unul dintre dezavantajele binecunoscute pentru Rusia este lipsa de coordonare între autoritățile executive ale orașului și dezvoltatori. În plus, există o problemă în rândul dezvoltatorilor. Foarte des încearcă să facă mai mult profit decât este necesar.

Este clar că întreaga parte socială a locuirii în cartierele nou construite, inclusiv legăturile de transport, depinde complet de munca tuturor autorităților executive municipale. Acest lucru este de înțeles: constructorii, în cea mai mare parte, nu sunt interesați de modul în care oamenii vor trăi în locuințele pe care le construiesc în viitor. Dezvoltatorul se confruntă cu nevoia de a construi o casă și de a vinde locuitorilor absolut toate apartamentele. Atunci responsabilitățile lor încetează. În această etapă, dezvoltatorul își ia banii și trece la construcția următorului proiect. Prin urmare, aria sa de responsabilitate poate fi numită exclusiv garanția calității clădirii construite. Îl interesează puțin cât de confortabil va fi locuința în această zonă pentru viitorii rezidenți: dacă vor fi suficiente instituții de învățământ, spitale, magazine pentru ei și dacă părăsirea zonei va fi problematică - toate acestea nu sunt preocuparea dezvoltatorului. Prin urmare, autoritățile orașului trebuie să coopereze cu dezvoltatorii pentru a oferi locuitorilor toată infrastructura necesară și, în consecință, un nivel de trai bun.

Dar, în realitate, o astfel de cooperare se termină adesea doar în conversație. Adesea, autoritățile municipale și o companie de construcții nu vor putea conveni cu privire la responsabilitatea pentru bunurile imobiliare sociale, dezvoltarea sistemului de transport necesar și, cel mai important: cât de mult vor acoperi fondurile bugetare construcția unei anumite zone. Din cauza acestei reticențe, doar locuitorii sunt cei care suferă, care pe viitor vor fi nevoiți să stea în ambuteiaj, pentru că în zona în care locuiesc nu există infrastructura necesară: nici școală, nici grădiniță, nici spital, nici magazin. , și pe deasupra tuturor, schimbul de transport este foarte slab.

Timpul lung de pregătire pentru un proiect pe un site nou poate fi numit și unul dintre principalele dezavantaje. Problema principală, în general, este că pentru a implementa un proiect de dezvoltare este necesar să existe o suprafață suficient de mare. Și înainte de a începe construcția pe acest site, dezvoltatorul trebuie să aibă grijă de toate comunicările necesare în viitor. Și acest lucru poate dura până la 40% din întregul buget necesar pentru construcție.

In contact cu

Recent, organizarea construcției așa-numitelor „sate de cabană” a devenit larg răspândită în regiunea noastră.
Analiza și evaluarea atractivității unor astfel de proiecte este calea profesioniștilor pieței imobiliare, așa că ne vom opri mai detaliat asupra a ceea ce ar trebui să știe cetățenii dacă iau în considerare astfel de opțiuni de investiții sau își îmbunătățesc condițiile de viață. Unul dintre mecanismele de construcție a satelor de cabană este dezvoltarea cuprinzătoare a terenurilor în scopul construirii de locuințe.

Ce este dezvoltarea integrată a terenurilor și prin ce diferă de construcția convențională? Pentru început, trebuie remarcat faptul că dezvoltarea cuprinzătoare impune obligații mult mai serioase titularului dreptului - dezvoltatorul terenului.

Asa de, cuprinzătoare dezvoltarea include:

pregătirea documentației pentru amenajarea teritoriului,

efectuarea de lucrări de dezvoltare a teritoriului prin construirea de infrastructuri inginerești,

realizarea de locuințe și alte construcții în conformitate cu tipul de utilizare permisă a terenului.

Legea prevede că toate aceste etape trebuie efectuate de titularul-dezvoltatorul de drept al terenului. în care La transferul de drepturi către un site alocat pentru dezvoltare complexă, toate responsabilitățile de mai sus sunt transferate noului deținător de drepturi.

Desigur, scopul principal al dezvoltatorului este atragerea de fonduri.

Cu toate acestea, există diferențe în ceea ce privește momentul și în ce ordine începe să atragă resurse financiare și ce primește cetățeanul în schimb.

Opțiunea ideală prin lege este formalizarea unei relații contractuale între dezvoltator și cetățean, conform căreia cetățeanul participă cu bani proprii la construcție și, la finalizarea construcției, primește proprietatea asupra unei case comandate cu un teren necesar. pentru amplasarea și funcționarea ulterioară a casei.

in orice caz în practică, există și alte cazuri când un teren (masiv) prevăzut pentru o dezvoltare complexă nu este efectiv dezvoltat, ci este împărțit într-un număr mare de terenuri separate, care sunt vândute cetățenilor.

Prin urmare , dezvoltatorul se scutește de necesitatea de a pregăti documentația pentru planificarea teritoriului, de a efectua lucrări de dezvoltare a teritoriului prin construirea de infrastructuri inginerești și de a realiza construcția în sine.

La prima vedere, fiecare primește ceea ce își dorește. Dezvoltator – profit rapid. Cetățenii pot deține terenuri pentru construcție în apropierea orașului la prețuri atractive. Dar nu totul este atât de roz.

Toate terenurile formate ca urmare a împărțirii unui teren (masă) puse la dispoziție anterior dezvoltatorului pentru dezvoltare integrată au același tip de utilizare permisă - dezvoltare integrată în scopul construcției de locuințe.

Aceasta înseamnă că dezvoltarea locativă individuală a unor astfel de terenuri de către cetățeni este inacceptabilă, deși scopul cetățenilor la achiziționarea terenurilor a fost tocmai construcția independentă.
Cetățenii care au achiziționat terenuri în limitele unei mase de teren destinate dezvoltării complexe și și-au înregistrat drepturile asupra acestora în conformitate cu Legea federală din 21 iulie 1997. Nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, au dreptul de a realiza construcția de locuințe în limitele terenurilor deținute de ei, în conformitate cu cerințele legislației funciare și urbanistice.

De fapt, acest lucru este posibil numai sub forma unei dezvoltări cuprinzătoare, sub rezerva implementării tuturor obligațiilor dezvoltatorului original , inclusiv pregătirea documentației pentru amenajarea teritoriului și punerea în aplicare a lucrărilor de dezvoltare a teritoriului prin construirea de infrastructuri inginerești.

În plus, cu încălcarea legislației funciare și urbanistice, lipsa documentației privind amenajarea teritoriului unui sat de cabană presupune formarea practic arbitrară de situri (nu există un Master Plan de dezvoltare pentru „Noroc!!!”) destinate construcția de case și infrastructură (de exemplu, drumuri), ceea ce duce la imposibilitatea utilizării lor complete și raționale în continuare.
Ca urmare, apar situații conflictuale și dispute legale între cetățenii care au cumpărat terenurile și dezvoltator. În esență, cetățenii nu pot folosi parcelele în scopurile propuse.

În același timp, însuși faptul că terenurile achiziționate aveau un astfel de tip de utilizare permisă precum „dezvoltarea cuprinzătoare în scopul construcției de locuințe” ar trebui, dacă nu să alerteze cetățenii-cumpărători, atunci cu siguranță să ridice întrebări. În plus, aceste informații sunt deschise și disponibile publicului.

Tipul de folosință permis, împreună cu categoria de teren, constituie regimul juridic al terenului, i.e. domeniul de utilizare posibilă a acestuia de către deținătorul drepturilor de autor.

Informațiile despre tipul existent de utilizare permisă a unui teren sunt conținute în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta și în Cadastrul imobiliar de stat.

Tipul de utilizare permisă a terenului este în mod necesar indicat în certificatul de înregistrare de stat a drepturilor emis de Oficiul Rosreestr pentru Regiunea Samara.

În 2013, 2014, 2015 și și astăzi se eliberează certificate care indică categoria terenului: teren de așezări!!!

Și oamenii sunt împinși în grădinărit pentru a construi întreaga infrastructură pe cheltuiala lor!

În consecință, informațiile despre utilizarea permisă a unui teren pot fi obținute de către cumpărător fie independent de la resursele informaționale disponibile publicului, fie prin revizuirea documentelor vânzătorului terenului în etapa tranzacției.

Pentru a rezuma, aș dori să fac apel la cetățeni cu cuvinte de despărțire să fie atenți și atenți atunci când fac tranzacții pentru achiziționarea de terenuri destinate dezvoltării complete în scopul construcției de locuințe.

Înțelegerea posibilelor consecințe ale achiziționării unor astfel de parcele vă va scuti de costurile suplimentare neplanificate pentru dezvoltarea lor, precum și de apariția unor situații de conflict neprevăzute, a căror rezolvare este posibilă doar în instanță.

În 2006, Dmitri Medvedev a spus că perspectivele de dezvoltare a umpluturii au fost epuizate și că este necesar să se treacă la construcția integrată și la dezvoltarea unor mase mari de teren. Și undeva pot fi orașe întregi, undeva pot fi zone mari. De atunci, conceptul de dezvoltare integrată a devenit ferm stabilit în viața de zi cu zi a companiilor de construcții, autorităților și oamenilor obișnuiți.

Dezvoltarea integrată presupune crearea unui „mini-oraș”, în care, pe lângă clădirile rezidențiale, sunt amplasate dotări de infrastructură socială și de utilități și inginerie: grădinițe și școli, magazine, facilități sportive, spațiile din curte sunt amenajate folosind arhitectura peisagistică, locurile de joacă pentru copii. sunt echipate etc. În plus, se elaborează simultan aspectul arhitectural al tuturor clădirilor și obiectelor din zona de dezvoltare integrată, ceea ce, desigur, are un efect pozitiv asupra atractivității vizuale și a caracteristicilor de specie ale noii locuințe.

Potrivit diferitelor estimări, dezvoltarea integrată poate reduce costul locuințelor de la 10 la 20%, dar, de regulă, această diferență se referă la infrastructura socială, a cărei construcție este întreprinsă de dezvoltator. În contextul penuriei de locuințe ieftine de înaltă calitate, dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriilor face posibilă crearea unei oferte accesibile.

Dezvoltarea integrată este întotdeauna o interacțiune între stat și companiile private, indiferent de cât de mare ar fi proiectul. Fiecare parte are propriile sarcini clare: dezvoltatorul - să implementeze eficient proiectul, autoritățile - să îmbunătățească condițiile sociale pentru populație, să rezolve problema relocarii din clădirile demolate și dărăpănate, să îmbunătățească zonele urbane, să dezvolte infrastructura de transport și să actualizeze inginerie. comunicatii.

Avantajele dezvoltării integrate sunt evidente: un spațiu mai larg adiacent clădirii, securitate ridicată în cadrul instalației, omogenitatea mediului social și prezența infrastructurii proprii. De regulă, toate proiectele de dezvoltare integrată sunt la scară largă.

Ansamblurile rezidențiale mari oferă rezidenților lor un nivel ridicat de confort de locuit, care se datorează instalării celor mai noi echipamente și utilizării standardelor și tehnologiilor moderne, în plus, odată cu dezvoltarea integrată a teritoriului, sunt alocate suprafețe destul de mari pentru zone de recreere, amenajări și amenajări și, datorită acestui fapt, devin cele mai populare de pe piață.

Astăzi, dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriilor pentru construcția de locuințe se realizează în aproape toate raioanele din regiunea Novosibirsk. Potrivit Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Regiunea Novosibirsk, în scopul construcției de locuințe, municipalitățile din regiune au furnizat: în 2008, aproximativ 200 de hectare de teren, în 2009 - 309 de hectare, în 2010 este planificat să asigura 228 hectare de teren.

Printre proiectele în curs de implementare pentru dezvoltarea integrată a terenurilor, putem remarca case gata făcute și în construcție, clădiri de apartamente joase și case de tip conac: satul Blagoveshchenka din zona inferioară Eltsovka din Novosibirsk; complex rezidential Golden Valley pe strada. Rybatskaya în districtul Sovetsky din Novosibirsk; satul club Primorsky din districtul Sovetsky din Novosibirsk; MZhK Kedrovy este un sat situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk și are accesibilitate bună la transport și toate comunicațiile; complex rezidențial Raduzhny din districtul Novosibirsk din regiunea Novosibirsk; microdistrictul Blue Bay din satul Morskoy, districtul Novosibirsk, regiunea Novosibirsk; complex rezidențial Solnechnaya Polyana în satul de lucru Krasnoobsk, regiunea Novosibirsk.

În plus, în septembrie 2010, Fundația RHD a organizat o licitație pentru a vinde dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren cu o suprafață de 228 de hectare situat în satul Michurinsky, districtul Iskitimsky, pentru dezvoltarea sa cuprinzătoare pentru scopul construcției de locuințe.

În prezent, un pachet de documente este în curs de compilare pentru transferul a trei terenuri în regiunea Novosibirsk în vederea creării de obiecte ale unui parc științific și tehnologic în domeniul biotehnologiei în satul de lucru Koltsovo, precum și pentru transferul către regiunea Novosibirsk are competențe de a gestiona și dispune de două terenuri cu o suprafață totală de 44,38 hectare, situate în apropiere de satul Agroles din regiunea Iskitim.

Fondul dezvoltă, de asemenea, un mecanism de asigurare a terenurilor specificate cu infrastructură inginerească, cu participarea Vnesheconombank, pe baza principiilor implementării parteneriatului public-privat. Asigurarea terenului cu infrastructură inginerească va reduce volumul investițiilor inițiale în proiect și va grăbi implementarea acestuia pentru dezvoltator. Astfel, documentele și informațiile necesare sunt în curs de pregătire pentru a fi luate în considerare de către Comisia de Guvern pentru următoarele zone: în râu. satul Krasnoobsk - 24,75 hectare pentru construcția de locuințe, în zona satului Yuny Leninits din consiliul satului Michurinsky din regiunea Novosibirsk - 71,47 hectare - pentru construcția de locuințe, în zona satului Kainskaya Zaimka din consiliul sat Baryshevsky din regiunea Novosibirsk - 169,1 hectare - pentru construcția de locuințe, în satul Tulinsky al consiliului sat Verkhtulinsky din regiunea Novosibirsk - 3,57 hectare - pentru construcția de locuințe, în orașul Tătarsk - 0,91 hectare - pentru construcția de o instalație în industria construcțiilor.

Pentru a asigura o construcție completă de locuințe, a fost creată Agenția de Dezvoltare a Construcțiilor de Locuințe OJSC din regiunea Novosibirsk. În 2010, agenția a dobândit la licitație dreptul de a închiria un teren în satul Lozhok, districtul Novosibirsk, regiunea Novosibirsk, cu o suprafață de 68 de hectare. În 2011, agenția este planificată să participe la licitații pentru a dobândi dreptul de a închiria încă trei terenuri pentru construcția integrată de locuințe.

De asemenea, anul viitor, este planificată formarea de terenuri pentru construcția de locuințe deținute de regiunea Novosibirsk. În special, în satul Sadovy și pe teritoriul Parcului Industrial și Logistic al Regiunii Novosibirsk.

Dezvoltarea integrată activă este, de asemenea, în curs de desfășurare în Novosibirsk. În total, conform Primăriei Novosibirsk, au fost identificate 10 locații pentru construcția de locuințe complexe în Novosibirsk. Acestea sunt zonele rezidențiale Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky), o zonă rezidențială pe stradă. Berezovaya. Formarea siturilor listate a început în 2006–2007, licitațiile au avut loc în 2007–2008 și au început proiectarea și construcția. În prezent, în oraș, conform Departamentului de Inspecție Arhitecturală și Construcții al Primăriei Novosibirsk, continuă dezvoltarea a opt din zece amplasamente complexe. În 2010, Departamentul a emis autorizații pentru construirea a opt clădiri rezidențiale pe patru amplasamente complexe.

Administrația orașului implementează un set de măsuri pentru a stimula dezvoltarea integrată a teritoriilor. În special, s-a luat decizia de a nu majora în 2010 chiria pentru terenurile prevăzute pentru dezvoltare cuprinzătoare în scopul construirii de locuințe; la furnizarea de terenuri pentru construcție la licitație, este posibilă efectuarea plăților în rate la plata chiriei și a valorii de piață a terenului pe o perioadă de un an sau mai mult; este posibilă amânarea plăților pentru racordarea la rețelele de utilități pentru o dată ulterioară.

Dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului necesită investiții financiare mai serioase decât dezvoltarea de umplere, o elaborare detaliată a strategiei de dezvoltare a teritoriului și o capacitate serioasă de construcție. Structurile guvernamentale acordă, de asemenea, mai multă atenție proiectelor complexe de dezvoltare. Astfel, o abordare integrată a dezvoltării teritoriilor are un avantaj atât pentru rezidenți, cât și pentru constructori.

Dezvoltarea integrată a teritoriului include pregătirea documentației pentru amenajarea teritoriului, formarea terenurilor, construcția de infrastructură și alte facilități (articolul 46.4 din Codul civil al Federației Ruse). Are loc o licitație pentru dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului, la care participă persoane juridice. Organismul autorizat (administrația de stat sau locală) încheie un acord cu câștigătorul licitației (dezvoltatorul), prin care se obligă să creeze condițiile necesare dezvoltării teritoriului.

Dezvoltatorul este chiriașul teritoriului în cauză, își asumă obligația de a întocmi PPT și PMP, aloca parcele în conformitate cu PMP, realizează construcția de instalații de utilități, transport și infrastructură socială, comisionează proiecte de construcție capitală, realizează amenajări și masuri de amenajare a teritoriului.

Acordul poate prevedea transferul infrastructurii în proprietatea statului sau a municipalității. Părțile trebuie, de asemenea, să încheie un acord suplimentar privind momentul construcției și punerii în funcțiune a proiectelor de construcții capitale.

Dezvoltarea teritoriului pentru construcția de locuințe de clasă economică, ca și tipul anterior de organizare a construcțiilor urbane, a fost stabilit prin lege de Codul civil al Federației Ruse din 2014. Clădirile de locuințe cu mai multe apartamente și semi-decomandate aparțin clasei economice dacă toate sau o anumită parte a spațiilor rezidențiale îndeplinesc condițiile pentru a fi încadrate ca locuințe din această clasă, iar locuințele sunt construite în baza acordurilor de participare comună sau a contractelor de cumpărare și vânzare de locuințe din clasa economică. Pentru dezvoltarea unor astfel de case se încheie un acord cu câștigătorul licitației (dezvoltatorul).

Dezvoltatorul trebuie să asigure construirea unui apartament sau a unei case semi-decomandate într-o anumită perioadă și, de asemenea, să încheie acorduri cu cetățenii care au dreptul de a achiziționa locuințe din clasa economică la un preț care nu depășește prețul maxim pe metru pătrat de locuință. Pretul maxim este stabilit in acordul dintre dezvoltator si organismul autorizat.

Un astfel de acord poate conține în plus obligații de a vinde locuințe către stat sau municipalitate la un preț care să nu depășească maximul. Transferul gratuit al locuințelor în proprietatea statului sau a municipalității nu este permis. Dezvoltatorul poate primi, de asemenea, sprijin de stat sau municipal.

Un tip de astfel de acord este acordul privind dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului pentru construcția de locuințe de clasă economică(Articolul 46.6 din Codul civil al Federației Ruse), care combină caracteristicile celor două tipuri de contracte menționate mai sus. Acordul implică pregătirea și construcția infrastructurii și locuințelor de clasă economică și a altor facilități. Terenurile sunt puse la dispoziție de către organismul împuternicit fără licitație. Totuși, pentru dreptul de a încheia un astfel de acord, ca și în cazul precedent, are loc o licitație.

Organizatorul licitației este un organism autorizat sau o organizație specializată care acționează pe baza unui acord. Prețul articolului de licitație este prețul unui metru pătrat din suprafața totală a spațiilor de locuit. Prețul de pornire al articolului de licitație este stabilit de organismul autorizat în cuantumul prețului maxim al locuințelor din clasa economică stabilit de Guvernul Federației Ruse la data deciziei de organizare a licitației. Dacă un astfel de preț nu a fost stabilit, prețul inițial este luat pe baza unei evaluări de cel mult 80% din valoarea de piață a unui metru pătrat din suprafața totală a unor astfel de spații rezidențiale. În prezent, standardele (pentru șase luni) și indicatorii valorii medii de piață a locuințelor (pentru un sfert) sunt stabiliți de Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse 1 (Tabelul 14.2).

Tabelul 14.2

Valoarea de piață standard și medie a suprafeței totale a spațiilor rezidențiale pentru al treilea trimestru al anului 2015, rub. pe mp m

1 Ordinul Ministerului Construcțiilor al Federației Ruse din 23 iunie 2015 nr. 446/pr „Cu privire la costul standard al unui metru pătrat din costul total al spațiilor rezidențiale din Federația Rusă pentru a doua jumătate a anului 2015 și indicatorii de valoarea medie de piață de un metru pătrat din suprafața totală a spațiilor rezidențiale din entitățile constitutive ale Federației Ruse în trimestrul III al anului 2015."

Continuarea tabelului. 14.2

Întrucât standardele stabilite pentru costul locuințelor sunt în mod evident scăzute, subestimarea costului locuinței poate duce, pe de o parte, la refuzul unui număr de antreprenori de a participa la concursurile pentru construirea de locuințe de clasă economică și pe celălalt, la o scădere a calității locuințelor.

• Mahon G1. P. Managementul dezvoltării zonelor urbane. M.: IPKgossluzhby, 2001.
• Consultați Condițiile pentru clasificarea spațiilor rezidențiale ca locuințe de clasă economică. Aprobat prin ordinul Ministerului Construcțiilor al Federației Ruse din 5 mai 2014 Nr. 223/pr. De exemplu, suprafața unui apartament nu depășește 100 m2, iar cea a unei clădiri rezidențiale este de 150 m2.