การพัฒนาอาณาเขตอย่างครอบคลุมหมายถึงอะไร? คุณสมบัติของการจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาที่ครอบคลุมเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจากที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล

เอ.พี. อานิซิมอฟ,

นักวิจัยชั้นนำจากสถาบันวิจัยกฎหมายสมัยใหม่

สถาบันการบริหารสาธารณะโวลโกกราด

นิติศาสตรดุษฎีบัณฑิต

หนึ่งในนวัตกรรมพื้นฐานในการออกกฎหมายที่ดินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือการจัดตั้งบทบัญญัติบังคับของที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในการประมูลและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการเกิดขึ้นของขั้นตอนใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่ดินให้เช่าเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการ เพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจากที่ดินที่ตั้งอยู่ในทรัพย์สินของรัฐหรือเทศบาล ในเวลาเดียวกัน เป็นที่น่าสังเกตว่าประเด็นหลังนี้แทบไม่เคยได้รับความสนใจจากนักวิชาการด้านกฎหมายเลย แม้ว่าความสำคัญของประเด็นนี้ยากที่จะประเมินค่าสูงไปก็ตาม

ขั้นแรก เรามาลองระบุลักษณะทางกฎหมายของกระบวนการที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ซึ่งก็คือ คุณลักษณะทางกฎหมายและคุณสมบัติที่มีนัยสำคัญทางกฎหมายว่าเป็นปรากฏการณ์ทางกฎหมาย

มีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันโดยพื้นฐานสามประการในการพัฒนาการตั้งถิ่นฐาน ประการแรกนี่คือสิ่งที่เรียกว่า "การพัฒนาแบบเติม" เมื่อภายในขอบเขตของเจ้าหน้าที่พื้นที่ที่สร้างขึ้นของหน่วยงานสถาปัตยกรรมและการวางผังเมืองท้องถิ่นระบุพื้นที่ "ค่อนข้างฟรี" (ครอบครองเช่นสนามเด็กเล่น) ซึ่งก็คือ มีไว้สำหรับการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหรืออาคารสาธารณะและอาคารธุรกิจหลายแห่ง ข้อดีของ บริษัท รับเหมาก่อสร้างนั้นชัดเจนหากเพียงเพราะการก่อสร้างดังกล่าวดำเนินการกับระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่แล้วและช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ เหตุผลและขั้นตอนในการจัดหาที่ดินสำหรับการก่อสร้างดังกล่าวได้รับการควบคุมโดยมาตรา 30.1 และ 38.1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย

การพัฒนาประเภทนี้มักทำให้เกิดความไม่พอใจอย่างมากในหมู่ประชาชนในท้องถิ่น และก่อให้เกิดข้อพิพาททางกฎหมายเป็นเวลาหลายเดือน รวมทั้งกระตุ้นให้เกิดการก่อตัวของความตึงเครียดทางสังคม นี่เป็นเพียงตัวอย่างเดียว ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2550 การชุมนุมประท้วงเกิดขึ้นในมอสโกเนื่องจากมีการก่อสร้างอาคารพักอาศัยแห่งใหม่ "กาลักติกา" ในลานบ้านหมายเลข 41 บนถนน Chertanovskaya ชาวบ้านในท้องถิ่นระบุ มีแผนจะสร้างอาคารสูง 3 อาคาร สำนักงาน 3 ชั้น และโรงจอดรถสำหรับรถยนต์ 330 คันในบ้านของพวกเขา ก่อนหน้านี้ ตามที่ชาวบ้านระบุ ควรมีการสร้างโรงเรียนอนุบาลในบริเวณนี้ จากการกระทำดังกล่าว มีผู้ถูกพาตัวไปแจ้งตำรวจประมาณ 30 คน

ปัญหานี้มักถูกพรรคการเมืองเอารัดเอาเปรียบ ดังนั้นในวันที่ 12 ตุลาคม 2550 พรรค Yabloko จึงได้ดำเนินการต่อต้านการพัฒนา "การทำให้หนาแน่นขึ้น" ในเมือง Yekaterinburg และในวันที่ 13-14 ตุลาคมได้จัดการประชุมสองวันกับองค์กรสาธารณะในเมืองระดับการใช้งานในหัวข้อ " องค์กรประท้วงต่อต้านการพัฒนาฉนวน”

ผลลัพธ์ที่ชัดเจนของความไม่พอใจในที่สาธารณะถือได้ว่าเป็นคำแถลงสาธารณะของเจ้าหน้าที่บางคนเพื่อหยุดการพัฒนาในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบจำนวนหนึ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เช่น การกล่าวถ้อยคำดังกล่าวกระทำโดยการกระทำ นายกเทศมนตรีเมือง Tomsk และในมอสโกในเดือนตุลาคม 2550 คณะกรรมาธิการระหว่างแผนกพิเศษเกี่ยวกับการพัฒนา "เฉพาะจุด" ได้ยกเลิกการก่อสร้างอาคาร 10 หลัง

ประการที่สอง นี่คือการจัดหาที่ดินเพื่อการก่อสร้างภายในขอบเขตของพื้นที่ที่สร้างขึ้นในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจในการพัฒนาโดยไม่ต้องทำการประมูลให้กับบุคคลที่ทำข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาของ พื้นที่ก่อสร้างได้ข้อสรุปแล้ว ที่ดินที่ระบุตามทางเลือกของบุคคลที่ทำข้อตกลงดังกล่าวนั้นให้บริการฟรีสำหรับการเป็นเจ้าของหรือเช่า (ข้อ 2.1 ของข้อ 30 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย) ขั้นตอนนี้ออกแบบมาเพื่อปรับลักษณะของการพัฒนาชุมชนให้เหมาะสมที่สุด ตามข้อ 3 ของข้อ 46.1 ของรหัสผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้จะเรียกว่ารหัสเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย) การตัดสินใจเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่ที่สร้างขึ้นสามารถทำได้หากอาณาเขตดังกล่าวมีอาคารอพาร์ตเมนต์ ที่ได้รับการยอมรับในลักษณะที่รัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดว่าไม่ปลอดภัยและอาจถูกรื้อถอนหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ การรื้อถอนและการสร้างใหม่ซึ่งมีการวางแผนบนพื้นฐานของโปรแกรมเป้าหมายของเทศบาลที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานตัวแทนของรัฐบาลท้องถิ่น

ประการที่สาม การจัดหาที่ดินให้เช่าเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ไม่มีคำจำกัดความบรรทัดฐานที่กำหนดสิ่งที่ควรเข้าใจโดย "การพัฒนาที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างครอบคลุม" ทั้งในประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้จะเรียกว่าประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย) หรือในเมือง ประมวลกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียและกฎหมายของรัฐบาลกลางอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม ดังต่อไปนี้จากมาตรา 30.2 ของประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย ขั้นตอนนี้สันนิษฐานว่า:

ก) การเตรียมเอกสารการวางแผนอาณาเขตโดยนักพัฒนาในอนาคต (นิติบุคคลหรือผู้ประกอบการแต่ละราย) ตามส่วนที่ 1 ของมาตรา 41 แห่งประมวลกฎหมายเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียมีการจัดทำเอกสารดังกล่าวเพื่อให้แน่ใจว่าเน้นองค์ประกอบของโครงสร้างการวางแผน (บล็อก, microdistricts, องค์ประกอบอื่น ๆ ) กำหนดขอบเขตของที่ดิน แปลงที่โครงการก่อสร้างทุนตั้งอยู่ขอบเขตของที่ดินที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างและการวางวัตถุเชิงเส้น ด้วยเหตุนี้ จึงคาดว่าผู้เช่าจะได้รับที่ดินขนาดใหญ่ (บล็อก เขตย่อย ฯลฯ) เพื่อการพัฒนาที่ครอบคลุม (หรืออีกนัยหนึ่งคือ สำหรับการก่อสร้าง "พื้นที่หอพัก" ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและวัฒนธรรมทั้งหมด) . ดังนั้นนอกเหนือจากข้อได้เปรียบอื่น ๆ แล้ว รัฐบาลท้องถิ่นยังช่วยประหยัดทรัพยากรทางการเงินในการพัฒนาเอกสารการวางแผนอาณาเขตอีกด้วย

จนถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2550 มีการจัดสรรที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาลให้กับบุคคลให้เช่าเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยการพัฒนาที่ซับซ้อนเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยบนพื้นฐานของการสมัครโดยไม่ต้องถือประกวดราคาหากบทบัญญัติของ ที่ดินสำหรับบุคคลนั้นจะต้องจัดทำโดยข้อตกลงระหว่างบุคคลนั้นกับผู้บริหารโดยหน่วยงานของรัฐหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้ด้วย

ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้มีการโอนสถานที่พักอาศัยโดยบุคคลดังกล่าว การรื้อถอนโครงการก่อสร้างทุนหรือการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานของชุมชนหรือทางสังคม และในเวลาที่ทำสัญญาเช่าที่ดินตามวรรคนี้ สิ่งเหล่านี้ ภาระผูกพันได้รับการปฏิบัติตามอย่างเต็มที่

นี่เป็นขั้นตอนทั่วไปในการจัดหาที่ดินให้เช่าเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย การดำเนินการตามขั้นตอนนี้ในทางปฏิบัติคืออะไร? เราจะสาธิตแนวโน้มต่างๆ โดยไม่ต้องแสร้งทำเป็นวิเคราะห์ปัญหานี้อย่างละเอียดถี่ถ้วน

ประการแรก ควรสังเกตว่าขั้นตอนนี้ได้รับการดำเนินการเรียบร้อยแล้วในเขตเทศบาลของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบจำนวนหนึ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ดังนั้นในเมืองโนโวซีบีสค์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของขั้นตอนการจัดหาดินแดนเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจึงมีการจัดตั้งที่ดินบนถนนและนำออกประมูล Petukhova ในเขต Kirovsky (พื้นที่ 26.4 เฮกตาร์) ด้วยราคาเริ่มต้น 114.2 ล้านรูเบิล เมื่อการประมูลไซต์นี้เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2550 ได้รับสิทธิ์ในการเช่าเพื่อการก่อสร้างที่ซับซ้อนจำนวน 294.2 ล้านรูเบิล ต่อจากนั้นมีการเตรียมสถานที่อีกสองแห่งสำหรับการประมูลการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานในเขตย่อย Zaton และบนทางรถไฟ Yuzhno-Chemsky

ในเมืองโวลโกกราดในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2550 มีการวางแผนและจัดขึ้นการประมูลสองครั้งเพื่อจัดหาที่ดินให้เช่าเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

คำสั่งของรัฐบาลเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2549 ได้กำหนดขั้นตอนในการจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาอาณาเขตแบบบูรณาการเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เป็นผลให้ในปี 2549 ตามผลการประมูลที่ดิน 41 แปลงที่มีพื้นที่มากกว่า 500 เฮกตาร์ได้รับการจัดเตรียมปริมาณการว่าจ้างที่อยู่อาศัยตามแผนประมาณ 4 ล้าน 100,000 ตารางเมตร ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 มีการประมูลที่ดิน 8 แปลงที่มีพื้นที่ประมาณ 800 เฮกตาร์เพื่อการพัฒนาดินแดนแบบบูรณาการ

ดังนั้นจึงควรสรุปได้ว่าขั้นตอนนี้ได้เกิดขึ้นอย่างถูกต้องแล้วในบรรดาตัวเลือกอื่น ๆ ในการจัดหาที่ดินเพื่อการก่อสร้างโดยไม่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าเกี่ยวกับตำแหน่งของวัตถุแม้ว่าจะมีการใช้งานในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบต่าง ๆ ของสหพันธรัฐรัสเซียและแม้แต่เทศบาลขององค์ประกอบเดียว นิติบุคคลของสหพันธรัฐรัสเซียอยู่ไกลจากเครื่องแบบ

ประการที่สองควรสังเกตความพยายามของเจ้าหน้าที่ของรัฐบาลท้องถิ่นของเทศบาลหลายแห่งที่จะเพิกเฉยต่อบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการถือครองผู้ประมูลเมื่อจัดให้มีที่ดินเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตลอดจนการตัดสินใจนอกเหนือความสามารถของตน

ตัวบ่งชี้การละเมิดเวอร์ชันแรกคือการส่งสำนักงานอัยการภูมิภาค Chelyabinsk ไปยังศาลอนุญาโตตุลาการจำนวน 24 คำขอโดยเรียกร้องให้การตัดสินใจของศาลากลางเกี่ยวกับการจัดหาที่ดินให้กับ บริษัท ก่อสร้าง Chelyabinsk ได้รับการประกาศว่าผิดกฎหมาย จากข้อมูลของสำนักงานอัยการ ฝ่ายบริหารได้ละเมิดกฎหมายของรัฐบาลกลางโดยการจัดหาที่ดินโดยไม่ต้องมีการประมูล

โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการตรวจสอบของอัยการพบว่าในช่วงเดือนมีนาคมถึงกันยายน 2548 ฝ่ายบริหารได้จัดสรรที่ดิน 97 แปลงสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยโดย 90 แปลงในเขตย่อยหมายเลข 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-a ได้รับการจัดสรรในเดือนกันยายน พ.ศ. 2548 ตามที่สำนักงานอัยการระบุว่าการตัดสินใจทั้งหมดเหล่านี้ผิดกฎหมายและอาจถูกยกเลิกได้เนื่องจากตามประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียบทบัญญัติของที่ดินให้เช่าสำหรับ การพัฒนาที่ครอบคลุมเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยควรดำเนินการเฉพาะในการประมูลเท่านั้น อย่างไรก็ตามโดยไม่ได้รับการดำเนินการตามคำสั่งของหัวหน้า Chelyabinsk บริษัท ก่อสร้าง Artel-S ได้รับการเช่าที่ดินมากกว่า 23 เฮกตาร์เป็นระยะเวลาห้าปีสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตย่อยที่ 29 ในเขต Kalininsky ของเชเลียบินสค์

จากข้อมูลของสำนักงานอัยการ ไม่สามารถจัดเตรียมแปลงนี้ให้กับบุคคลหรือนิติบุคคลได้หากไม่มีการประมูล นอกจากนี้มติที่ผิดกฎหมายของนายกเทศมนตรียังเป็นการละเมิดผลประโยชน์ของเมืองตลอดจน บริษัท ก่อสร้างอื่น ๆ เนื่องจากทำให้ บริษัท Artel-S อยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบไม่เท่าเทียมกันเมื่อเทียบกับผู้สร้างรายอื่น ตัวแทนของสำนักงานอัยการได้เรียกร้องในลักษณะเดียวกันต่อมตินายกเทศมนตรีอื่นๆ เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินให้กับบริษัทหลายแห่ง รวมถึง Steel Construction Corporation, Rosprom Company และ Pamir

ในหลายกรณี ข้อกำหนดของประมวลกฎหมายที่ดินแห่งสหพันธรัฐรัสเซียก็ถูกละเมิดเช่นกัน ตามที่หน่วยงานของรัฐท้องถิ่นต้องแจ้งให้ประชากรทราบถึงการจัดหาที่ดินที่กำลังจะมีขึ้น สำหรับบางพื้นที่ เช่น บริเวณสี่แยกถนน Tswillinga และ Krasny Lane พื้นที่ในเขตย่อยหมายเลข 29 และหมายเลข 27 ไม่มีการตีพิมพ์ในสื่อ

ตัวอย่างการละเมิดประการที่สองของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นคือสถานการณ์ในภูมิภาคคาลูกา ดังนั้นคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการของภูมิภาค Kaluga ทำให้การเรียกร้องของรองอัยการภูมิภาคทำให้การประมูลและสัญญาการขายสิทธิในการสรุปสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาที่ครอบคลุมเป็นโมฆะโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อ การก่อสร้างที่อยู่อาศัย สำนักงานอัยการกำหนดว่าบนพื้นฐานของมติของหัวหน้าการจัดตั้งเทศบาลของการตั้งถิ่นฐานในเมือง "เมือง Kremenki" ในเขต Zhukovsky (ภูมิภาค Kaluga) มีการเตรียมการประมูลและจัดขึ้นเพื่อขายสิทธิ์ในการสรุป สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาแบบครบวงจรเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างบ้านหลายชั้น จากผลการประมูล มีการสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายระหว่างฝ่ายบริหารเทศบาลและ Blues LLC ในเดือนสิงหาคม 2549

ในขณะเดียวกันกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 25 ตุลาคม 2544 "ในการดำเนินการตามประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย" กำหนดว่าการกำจัดที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์ของรัฐซึ่งไม่ได้แบ่งเขตนั้นดำเนินการโดยรัฐบาลท้องถิ่นของเขตเทศบาลและเมือง เขต เนื่องจากการจำหน่ายที่ดินที่มีข้อพิพาทไม่อยู่ในความสามารถของการตั้งถิ่นฐานในเมือง ศาลอนุญาโตตุลาการของภูมิภาค Kaluga จึงยอมรับข้อเรียกร้องของสำนักงานอัยการว่ามีความสมเหตุสมผลและตอบสนองข้อเรียกร้องดังกล่าวอย่างครบถ้วน คำตัดสินของศาลไม่ได้รับการอุทธรณ์และมีผลใช้บังคับทางกฎหมาย ดังนั้นมาตรการที่ทันท่วงทีที่ใช้โดยการตอบสนองของอัยการทำให้ไม่สามารถมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์หลายห้องบนที่ดินที่ได้รับการจัดสรรอย่างผิดกฎหมาย

ดังนั้นจึงควรสรุปได้ว่าในสหพันธรัฐรัสเซียมีการจัดตั้งระบบใหม่อย่างค่อยเป็นค่อยไป (แม้ว่าจะไม่สม่ำเสมอและสม่ำเสมอ) สำหรับการจัดหาที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวมถึงการพัฒนาแบบบูรณาการของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย .

ในความเห็นของเรา มีความจำเป็นต้องกำหนดคำจำกัดความของขั้นตอนนี้อย่างเป็นทางการ:

“ การพัฒนาที่ดินอย่างครอบคลุมเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นกิจกรรมของผู้พัฒนาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมและการขนส่งและการพัฒนาที่ดินอื่น ๆ ที่เช่าให้เขาจากที่ดินของรัฐหรือเทศบาล มาพร้อมกับการพัฒนาเอกสารการวางผังเมืองเพื่อการวางแผนอาณาเขต” .

การพัฒนาขั้นตอนต่อไปจะทำให้สามารถละทิ้งการอนุมัติเบื้องต้นเกี่ยวกับตำแหน่งของวัตถุได้ในที่สุดในฐานะกระบวนการที่ถูกปิดจากการสอดรู้สอดเห็นและสร้างพื้นที่อุดมสมบูรณ์สำหรับการทุจริต

มีการรับประกันทางกฎหมายหลายประการสำหรับการเคลื่อนไหวที่ก้าวหน้าดังกล่าวซึ่งประกอบด้วยการพัฒนาภาคบังคับโดยรัฐบาลท้องถิ่นของเอกสารการวางผังเมืองความพร้อมซึ่งเป็นเงื่อนไขหลักสำหรับการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของการจัดหาที่ดินในการประมูลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย . กฎหมายการวางแผนที่ดินและเมืองกล่าวถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจที่รุนแรงมากซ้ำแล้วซ้ำเล่าสำหรับนิติบุคคลสาธารณะและระดับของรัฐบาลที่จะพยายามทำลายกำหนดเวลา ขั้นตอน และข้อกำหนดอื่น ๆ ของประมวลกฎหมายเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย ตัวอย่างทั่วไปในที่นี้คือการห้ามการจัดหาที่ดินจากทรัพย์สินของรัฐหรือของเทศบาลเพื่อการก่อสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2010 เป็นต้นไป หากไม่มีกฎการใช้ที่ดินและการพัฒนา 12

กฎนี้ใช้ไม่ได้กับที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้กฎการวางผังเมืองหรือไม่ได้กำหนดกฎการวางผังเมืองรวมทั้งที่ดินที่จัดทำตามเอกสารการวางแผนอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียและเอกสารการวางแผนอาณาเขตของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบ ของสหพันธรัฐรัสเซีย

ตามสถิติล่าสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์รัสเซียในปัจจุบันประมาณ 40% ของตลาดถูกครอบครองโดยโครงการที่เรียกว่า การพัฒนาอาณาเขตแบบบูรณาการเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

รวมอยู่ในการพัฒนาที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง คำนี้ไม่เพียงหมายถึงกระบวนการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการก่อสร้างระบบสื่อสารพื้นฐานทั้งหมดตลอดจนวิศวกรรมและการวางโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยซึ่งจำเป็นสำหรับการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายของประชาชน

ลักษณะสำคัญของการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนคือเมื่อพัฒนาโครงการนี้ จะมีการสร้างแผนการพัฒนาสำหรับทั้งเขตหรือไตรมาส ที่นี่พวกเขาคำนวณภาระในอนาคตทั้งหมดบนเครือข่ายสาธารณูปโภคและคำนวณการสื่อสารที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับจำนวนอพาร์ทเมนต์หรือบ้านตามจำนวนที่วางแผนไว้

นอกจากนี้ ยังมีการคำนวณสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมด ซึ่งน่าจะครอบคลุมทุกความต้องการของผู้อยู่อาศัยในอนาคตในไตรมาสนี้อย่างเต็มที่

การพัฒนาพื้นที่แบบบูรณาการเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างตรงที่ในอนาคตผู้พักอาศัยจะสามารถอยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์ได้อย่างเต็มที่ รวมทั้งสามารถค้นหาทุกสิ่งที่ต้องการจากภายนอก เช่น โรงพยาบาล โรงเรียนอนุบาล โรงเรียน ศูนย์การค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต และอื่นๆ

นอกจากนี้หนึ่งในคุณลักษณะของการพัฒนาเหล่านี้สามารถเรียกได้ว่าเป็นต้นทุนที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับราคาอื่น ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียในเมืองใดเมืองหนึ่ง ง่ายมาก: โครงการเหล่านี้หลายโครงการถูกสร้างขึ้นในพื้นที่รอบนอกของเมือง รวมถึงอาณาเขตที่เหมาะสมที่ใกล้ที่สุดซึ่งตั้งอยู่ภายในภูมิภาค ส่วนนี้ของเมืองเป็นที่นิยมอย่างมากสำหรับการพัฒนาสิ่งที่เรียกว่า "เมืองภายในเมือง" เนื่องจากเป็นพื้นที่ว่างสำหรับการดำเนินโครงการเหล่านี้อย่างแท้จริง ซึ่งทำให้สถาปนิก นักออกแบบ และนักพัฒนามีโอกาสตระหนักถึงความสมบูรณ์ของตน ศักยภาพ. เราไม่ควรลืมเกี่ยวกับสถานการณ์ทางนิเวศที่ดีที่สุดในภูมิภาคนี้

แต่เราไม่ควรลืมว่านอกเหนือจากข้อดีข้างต้นและข้อดีอื่น ๆ แล้ว การพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยก็มีข้อเสียเช่นกัน ซึ่งสามารถตัดสินใจได้เมื่อซื้อพื้นที่ที่อยู่อาศัย

ข้อเสียเปรียบประการหนึ่งที่รู้จักกันดีสำหรับรัสเซียคือการขาดการประสานงานระหว่างหน่วยงานบริหารของเมืองและนักพัฒนา นอกจากนั้นยังมีปัญหากับผู้พัฒนาอีกด้วย บ่อยครั้งที่พวกเขาพยายามทำกำไรเกินความจำเป็น

เป็นที่ชัดเจนว่าส่วนทางสังคมทั้งหมดของการใช้ชีวิตในย่านที่สร้างขึ้นใหม่ รวมถึงการเชื่อมโยงการคมนาคม ขึ้นอยู่กับการทำงานของหน่วยงานบริหารเทศบาลทั้งหมด สิ่งนี้เป็นเรื่องที่เข้าใจได้: ผู้สร้างส่วนใหญ่ไม่สนใจว่าผู้คนจะอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยที่พวกเขาสร้างในอนาคตอย่างไร นักพัฒนาต้องเผชิญกับความจำเป็นในการสร้างบ้านและขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดให้กับผู้อยู่อาศัย จากนั้นความรับผิดชอบของพวกเขาก็จะสิ้นสุดลง ในขั้นตอนนี้ นักพัฒนานำเงินของเขาและดำเนินการก่อสร้างโครงการต่อไป ดังนั้นพื้นที่รับผิดชอบของเขาจึงสามารถเรียกได้ว่าเป็นการรับประกันคุณภาพของอาคารที่สร้างขึ้นเท่านั้น เขาไม่ค่อยสนใจว่าการใช้ชีวิตในพื้นที่นี้จะเป็นอย่างไรสำหรับผู้อยู่อาศัยในอนาคต: จะมีสถาบันการศึกษา โรงพยาบาล ร้านค้าเพียงพอหรือไม่ และการออกจากพื้นที่จะเป็นปัญหาหรือไม่ - ทั้งหมดนี้ไม่ใช่ความกังวลของนักพัฒนา . ดังนั้นเจ้าหน้าที่เมืองจะต้องร่วมมือกับนักพัฒนาเพื่อจัดหาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นที่สุดให้กับผู้อยู่อาศัยและตามมาตรฐานการครองชีพที่ดี

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ความร่วมมือดังกล่าวมักจบลงที่การสนทนาเพียงอย่างเดียว บ่อยครั้งที่หน่วยงานเทศบาลและบริษัทก่อสร้างไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องความรับผิดชอบต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคม การพัฒนาระบบขนส่งที่จำเป็น และที่สำคัญที่สุด: จำนวนเงินงบประมาณจะครอบคลุมการก่อสร้างพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ด้วยความฝืนใจนี้ มีเพียงชาวบ้านเท่านั้นที่ต้องทนทุกข์ ซึ่งในอนาคตจะถูกบังคับให้นั่งท่ามกลางรถติด เพราะในพื้นที่ที่พวกเขาอาศัยอยู่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น ไม่มีโรงเรียน ไม่มีโรงเรียนอนุบาล ไม่มีโรงพยาบาล ไม่มีร้านค้า และเหนือสิ่งอื่นใด การแลกเปลี่ยนการคมนาคมแย่มาก

เวลาในการเตรียมการที่ยาวนานสำหรับโครงการบนไซต์ใหม่อาจเรียกได้ว่าเป็นข้อเสียเปรียบหลักประการหนึ่ง ปัญหาหลักโดยทั่วไปคือในการดำเนินโครงการพัฒนาจำเป็นต้องมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงพอ และก่อนเริ่มการก่อสร้างไซต์นี้ นักพัฒนาจำเป็นต้องดูแลการสื่อสารที่จำเป็นทั้งหมดในอนาคต และอาจใช้งบประมาณถึง 40% ของงบประมาณทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้าง

ติดต่อกับ

เมื่อเร็ว ๆ นี้องค์กรก่อสร้างที่เรียกว่า "หมู่บ้านกระท่อม" ได้กลายเป็นที่แพร่หลายในภูมิภาคของเรา
การวิเคราะห์และประเมินความน่าดึงดูดใจของโครงการดังกล่าวเป็นเส้นทางของผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเราจะกล่าวถึงรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่ประชาชนควรรู้หากพวกเขากำลังพิจารณาตัวเลือกการลงทุนดังกล่าวหรือปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา กลไกหนึ่งในการสร้างหมู่บ้านกระท่อมคือ การพัฒนาที่ดินอย่างครอบคลุมเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

การพัฒนาที่ดินบูรณาการคืออะไร และแตกต่างจากการก่อสร้างทั่วไปอย่างไร? ในการเริ่มต้นก็ควรสังเกตว่า การพัฒนาที่ครอบคลุมทำให้เกิดภาระผูกพันที่จริงจังมากขึ้นกับผู้ถือสิทธิ - ผู้พัฒนาที่ดิน

ดังนั้น, ครอบคลุมการพัฒนาประกอบด้วย:

จัดทำเอกสารสำหรับการวางแผนอาณาเขต

ปฏิบัติงานเกี่ยวกับการพัฒนาอาณาเขตผ่านการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม

ดำเนินการที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างอื่น ๆ ตามประเภทการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต

กฎหมายกำหนดว่าขั้นตอนทั้งหมดนี้จะต้องดำเนินการโดยผู้ถือกรรมสิทธิ์-ผู้พัฒนาที่ดิน โดยที่ เมื่อโอนสิทธิ์ไปยังไซต์ที่จัดสรรเพื่อการพัฒนาที่ซับซ้อน ความรับผิดชอบข้างต้นทั้งหมดจะถูกโอนไปยังผู้ถือสิทธิ์รายใหม่

โดยปกติแล้วเป้าหมายหลักของนักพัฒนาคือการดึงดูดเงินทุน

อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างในเรื่องเวลาและลำดับที่จะเริ่มดึงดูดทรัพยากรทางการเงิน และสิ่งที่พลเมืองได้รับเป็นการตอบแทน

ทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดตามกฎหมายคือการสร้างความสัมพันธ์ตามสัญญาระหว่างนักพัฒนาและพลเมืองอย่างเป็นทางการตามที่ประชาชนมีส่วนร่วมด้วยเงินของเขาเองในการก่อสร้างและเมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างจะได้รับกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ได้รับมอบหมายพร้อมที่ดินที่จำเป็น เพื่อการจัดวางและดำเนินการต่อไปของบ้าน

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติมีกรณีอื่น ๆ ที่ที่ดิน (เทือกเขา) ที่จัดทำขึ้นเพื่อการพัฒนาที่ซับซ้อนไม่ได้รับการพัฒนาจริง แต่แบ่งออกเป็นที่ดินแยกจำนวนมากซึ่งขายให้กับประชาชน

ดังนั้น นักพัฒนาบรรเทาความจำเป็นในการเตรียมเอกสารสำหรับการวางแผนอาณาเขต ดำเนินการพัฒนาอาณาเขตผ่านการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม และดำเนินการก่อสร้างเอง

เมื่อมองแวบแรก ทุกคนจะได้รับสิ่งที่ต้องการ นักพัฒนา – กำไรด่วน. ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการก่อสร้างใกล้เมืองได้ในราคาที่น่าสนใจ แต่ไม่ใช่ทุกสิ่งที่เป็นสีดอกกุหลาบ

ที่ดินทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการแบ่งที่ดิน (จำนวนมาก) ที่มอบให้กับผู้พัฒนาเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการก่อนหน้านี้มีการใช้งานประเภทเดียวกันที่ได้รับอนุญาต - การพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ซึ่งหมายความว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของแปลงดังกล่าวโดยพลเมืองเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ แม้ว่าเป้าหมายของพลเมืองในการซื้อแปลงจะเป็นการก่อสร้างที่เป็นอิสระอย่างแม่นยำ
พลเมืองที่ซื้อที่ดินภายในขอบเขตของมวลที่ดินที่มีไว้สำหรับการพัฒนาที่ซับซ้อนและลงทะเบียนสิทธิของตนตามกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2540 หมายเลข 122-FZ “ ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ” มีสิทธิ์ดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตของที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของตามข้อกำหนดของกฎหมายที่ดินและการวางผังเมือง

ในความเป็นจริง สิ่งนี้เป็นไปได้ในรูปแบบของการพัฒนาที่ครอบคลุมเท่านั้น โดยขึ้นอยู่กับการดำเนินการตามภาระผูกพันทั้งหมดของนักพัฒนาดั้งเดิม รวมถึงการเตรียมเอกสารสำหรับการวางแผนอาณาเขตและการดำเนินงานด้านการพัฒนาอาณาเขตผ่านการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม

นอกจากนี้ในการละเมิดกฎหมายการวางผังเมืองและที่ดิน การขาดเอกสารเกี่ยวกับการวางแผนอาณาเขตของหมู่บ้านกระท่อมทำให้เกิดการจัดตั้งไซต์โดยพลการ (ไม่มีแผนพัฒนาหลักสำหรับ "โชคดี !!!") ที่มีไว้สำหรับ การก่อสร้างบ้านและโครงสร้างพื้นฐาน (เช่นถนน) ซึ่งนำไปสู่ความเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้งานอย่างเต็มที่และมีเหตุผลต่อไป
เป็นผลให้สถานการณ์ความขัดแย้งและข้อพิพาททางกฎหมายเกิดขึ้นระหว่างประชาชนที่ซื้อที่ดินและผู้พัฒนา ประชาชนไม่สามารถใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ได้

ในเวลาเดียวกันความจริงที่ว่าที่ดินที่ซื้อนั้นมีประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตเช่น "การพัฒนาที่ครอบคลุมเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย" หากไม่แจ้งเตือนผู้ซื้อประชาชนก็ควรตั้งคำถามอย่างแน่นอน นอกจากนี้ข้อมูลนี้ยังเปิดกว้างและเปิดเผยต่อสาธารณะ

ประเภทของการใช้ที่ได้รับอนุญาตพร้อมกับประเภทของที่ดินถือเป็นระบอบการปกครองทางกฎหมายของที่ดิน ได้แก่ ขอบเขตการใช้งานที่เป็นไปได้ของผู้ถือลิขสิทธิ์

ข้อมูลเกี่ยวกับประเภทการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตที่มีอยู่มีอยู่ในทะเบียน Unified State ของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับมันและสำนักงานที่ดินของรัฐ

ประเภทของการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตนั้นจำเป็นต้องระบุไว้ในใบรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐที่ออกโดยสำนักงาน Rosreestr สำหรับภูมิภาค Samara

ในปี 2013, 2014,2015 และจนถึงปัจจุบันก็มีการออกใบรับรองระบุประเภทที่ดิน: ที่ดินแห่งการตั้งถิ่นฐาน!!!

และผู้คนกำลังถูกผลักดันให้ทำสวนเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดโดยเสียค่าใช้จ่าย!

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตได้โดยอิสระจากแหล่งข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะ หรือโดยการตรวจสอบเอกสารของผู้ขายที่ดินในขั้นตอนของการทำธุรกรรม

โดยสรุป ผมขอเชิญชวนประชาชนที่มีคำพูดพรากจากกันให้ระมัดระวังและระมัดระวังในการทำธุรกรรมซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาอย่างครบวงจรเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

การทำความเข้าใจถึงผลที่ตามมาที่เป็นไปได้ของการได้มาซึ่งแปลงดังกล่าวจะช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยไม่ได้วางแผนสำหรับการพัฒนาตลอดจนจากการเกิดขึ้นของสถานการณ์ความขัดแย้งที่ไม่คาดคิดซึ่งการแก้ไขจะทำได้ในศาลเท่านั้น

ย้อนกลับไปในปี 2549 มิทรีเมดเวเดฟกล่าวว่าโอกาสในการพัฒนาแบบเติมหมดลงและจำเป็นต้องดำเนินการก่อสร้างแบบผสมผสานและการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ และบางแห่งอาจเป็นเมืองทั้งเมือง บางแห่งอาจเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ ตั้งแต่นั้นมา แนวคิดของการพัฒนาแบบผสมผสานก็ได้เริ่มเป็นที่ยอมรับในชีวิตประจำวันของบริษัทก่อสร้าง เจ้าหน้าที่ และประชาชนทั่วไป

การพัฒนาแบบบูรณาการเกี่ยวข้องกับการสร้าง "เมืองเล็ก ๆ" ซึ่งนอกเหนือไปจากอาคารที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและสาธารณูปโภคและวิศวกรรมตั้งอยู่: โรงเรียนอนุบาลและโรงเรียน ร้านค้า สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา พื้นที่ลานภายในได้รับการจัดภูมิทัศน์โดยใช้สถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ สนามเด็กเล่น มีการติดตั้ง ฯลฯ นอกจากนี้ ลักษณะทางสถาปัตยกรรมของอาคารและวัตถุทั้งหมดของพื้นที่การพัฒนาแบบบูรณาการกำลังได้รับการปรับปรุงไปพร้อม ๆ กัน ซึ่งแน่นอนว่ามีผลเชิงบวกต่อรูปลักษณ์ที่น่าดึงดูดและมุมมองของที่อยู่อาศัยใหม่

ตามการประมาณการต่าง ๆ การพัฒนาแบบบูรณาการสามารถลดต้นทุนของที่อยู่อาศัยจาก 10 เป็น 20% แต่ตามกฎแล้วความแตกต่างนี้จะไปที่โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมซึ่งนักพัฒนาดำเนินการก่อสร้าง ในบริบทของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงราคาไม่แพง การพัฒนาพื้นที่อย่างครอบคลุมทำให้สามารถสร้างข้อเสนอที่เหมาะสมได้

การพัฒนาแบบบูรณาการคือการปฏิสัมพันธ์ระหว่างรัฐและบริษัทเอกชนเสมอ ไม่ว่าโครงการจะใหญ่แค่ไหนก็ตาม แต่ละฝ่ายมีหน้าที่ที่ชัดเจน: นักพัฒนา - เพื่อดำเนินโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เจ้าหน้าที่ - เพื่อปรับปรุงสภาพสังคมสำหรับประชากร แก้ไขปัญหาการตั้งถิ่นฐานใหม่จากอาคารที่พังยับเยินและทรุดโทรม ปรับปรุงเขตเมือง พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคม และปรับปรุงวิศวกรรม การสื่อสาร

ข้อดีของการพัฒนาแบบบูรณาการนั้นชัดเจน: พื้นที่ติดกับอาคารที่กว้างขึ้น ความปลอดภัยสูงภายในอาคาร ความสม่ำเสมอของสภาพแวดล้อมทางสังคม และการมีอยู่ของโครงสร้างพื้นฐานของตัวเอง ตามกฎแล้ว โครงการพัฒนาแบบบูรณาการทั้งหมดถือเป็นโครงการขนาดใหญ่

คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตในระดับสูงซึ่งเป็นผลมาจากการติดตั้งอุปกรณ์ใหม่ล่าสุดและการใช้มาตรฐานและเทคโนโลยีที่ทันสมัย ​​นอกจากนี้ด้วยการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนจึงจัดสรรพื้นที่ค่อนข้างใหญ่สำหรับ พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ การจัดสวนและการจัดสวน และด้วยเหตุนี้ จึงกลายเป็นที่นิยมมากที่สุดในตลาด

ปัจจุบันมีการพัฒนาพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างครอบคลุมในเกือบทุกเขตของภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์ ตามที่กระทรวงการก่อสร้างและการเคหะและบริการชุมชนของภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์เพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเทศบาลในภูมิภาคที่จัดเตรียมไว้: ในปี 2551 พื้นที่ประมาณ 200 เฮกตาร์ในปี 2552 - 309 เฮกตาร์ในปี 2553 มีการวางแผนที่จะ ให้ที่ดิน 228 เฮกตาร์

ในบรรดาโครงการที่กำลังดำเนินการเพื่อการพัฒนาที่ดินแบบบูรณาการเราสามารถสังเกตทาวน์เฮาส์สำเร็จรูปและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง อาคารอพาร์ตเมนต์แนวราบ และบ้านประเภทคฤหาสน์: หมู่บ้าน Blagoveshchenka ในพื้นที่ Eltsovka ตอนล่างของ Novosibirsk; คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย Golden Valley บนถนน Rybatskaya ในเขต Sovetsky ของ Novosibirsk; หมู่บ้านสโมสร Primorsky ในเขต Sovetsky ของ Novosibirsk; MZhK Kedrovy เป็นหมู่บ้านทาวน์เฮาส์ที่ตั้งอยู่ในเขต Zaeltsovsky ของ Novosibirsk และมีการเข้าถึงการคมนาคมที่ดีและการสื่อสารทั้งหมด คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย Raduzhny ในเขต Novosibirsk ของภูมิภาค Novosibirsk; microdistrict Blue Bay ในหมู่บ้าน Morskoy เขต Novosibirsk ภูมิภาค Novosibirsk; คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย Solnechnaya Polyana ในหมู่บ้านทำงานของ Krasnoobsk ภูมิภาค Novosibirsk

นอกจากนี้ในเดือนกันยายน 2553 มูลนิธิ RHD ได้จัดประมูลขายสิทธิ์ในการสรุปสัญญาเช่าที่ดินขนาด 228 เฮกตาร์ที่ตั้งอยู่ในหมู่บ้าน Michurinsky เขต Iskitimsky เพื่อการพัฒนาที่ครอบคลุม เพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันมีการรวบรวมชุดเอกสารสำหรับการโอนที่ดินสามแปลงไปยังภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์เพื่อสร้างวัตถุของอุทยานวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในสาขาเทคโนโลยีชีวภาพในหมู่บ้านทำงานของ Koltsovo รวมถึงการถ่ายโอนไปยัง ภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์มีอำนาจในการจัดการและกำจัดที่ดินสองแปลงมีพื้นที่รวม 44.38 เฮกตาร์ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับหมู่บ้าน Agroles ในภูมิภาค Iskitim

กองทุนกำลังพัฒนากลไกในการจัดหาที่ดินที่ระบุพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมโดยการมีส่วนร่วมของ Vnesheconombank ตามหลักการของการดำเนินการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน การจัดหาโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมให้กับที่ดินจะช่วยลดปริมาณการลงทุนเริ่มแรกในโครงการและเร่งการดำเนินการสำหรับนักพัฒนา ดังนั้นขณะนี้กำลังเตรียมเอกสารและข้อมูลที่จำเป็นให้คณะกรรมการของรัฐบาลพิจารณาในด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้ ในแม่น้ำ หมู่บ้าน Krasnoobsk - 24.75 เฮกตาร์สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ของหมู่บ้าน Yuny Leninits ของสภาหมู่บ้าน Michurinsky ของภูมิภาค Novosibirsk - 71.47 เฮกตาร์ - สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ของหมู่บ้าน Kainskaya Zaimka แห่ง สภาหมู่บ้าน Baryshevsky ของภูมิภาค Novosibirsk - 169.1 เฮกตาร์ - สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในหมู่บ้าน Tulinsky ของสภาหมู่บ้าน Verkhtulinsky ของภูมิภาค Novosibirsk - 3.57 เฮกตาร์ - สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง Tatarsk - 0.91 เฮกตาร์ - สำหรับการก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกในอุตสาหกรรมการก่อสร้าง

เพื่อให้แน่ใจว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะครอบคลุม หน่วยงานพัฒนาการก่อสร้างที่อยู่อาศัย OJSC ของภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์จึงถูกสร้างขึ้น ในปี 2010 หน่วยงานได้รับการประมูลสิทธิในการเช่าที่ดินในหมู่บ้าน Lozhok เขต Novosibirsk ภูมิภาค Novosibirsk โดยมีพื้นที่ 68 เฮกตาร์ ในปี 2554 หน่วยงานวางแผนที่จะเข้าร่วมการประมูลเพื่อรับสิทธิการเช่าที่ดินอีก 3 แปลงเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร

นอกจากนี้ในปีหน้ายังมีการวางแผนที่จะสร้างที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่บ้าน Sadovy และในอาณาเขตของสวนอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของภูมิภาคโนโวซีบีร์สค์

การพัฒนาแบบบูรณาการเชิงรุกกำลังดำเนินการอยู่ในโนโวซีบีร์สค์ โดยรวมแล้วตามข้อมูลของศาลาว่าการโนโวซีบีร์สค์ มีการระบุไซต์ 10 แห่งสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ซับซ้อนในโนโวซีบีสค์ เหล่านี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยของ Rodniki, Beregovoy, Plyushchikhinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Startovy - Gorsky, Petukhova (Akatuysky) ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยบนถนน เบเรโซวายา การก่อตั้งสถานที่จดทะเบียนเริ่มขึ้นในปี พ.ศ. 2549–2550 มีการประมูลในปี พ.ศ. 2550–2551 และเริ่มการออกแบบและการก่อสร้าง ขณะนี้ในเมืองตามที่กรมตรวจสอบสถาปัตยกรรมและการก่อสร้างของศาลากลางโนโวซีบีสค์การพัฒนาพื้นที่ที่ซับซ้อนแปดในสิบยังคงดำเนินต่อไป ในปี พ.ศ. 2553 กรมได้ออกใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยจำนวน 8 อาคารในบริเวณที่ซับซ้อน 4 แห่ง

ฝ่ายบริหารเมืองกำลังดำเนินมาตรการเพื่อกระตุ้นการพัฒนาดินแดนแบบบูรณาการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีการตัดสินใจที่จะไม่เพิ่มค่าเช่าที่ดินสำหรับการพัฒนาที่ครอบคลุมในปี 2553 เพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อจัดให้มีที่ดินเพื่อการก่อสร้างในการประมูลสามารถผ่อนชำระเมื่อชำระค่าเช่าและมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่งปีขึ้นไป สามารถเลื่อนการชำระเงินสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภคไปในภายหลังได้

การพัฒนาอาณาเขตอย่างครอบคลุมต้องใช้การลงทุนทางการเงินอย่างจริงจังมากกว่าการพัฒนาแบบเติมเข้าไป การอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาอาณาเขต และความสามารถในการก่อสร้างอย่างจริงจัง โครงสร้างของรัฐบาลยังให้ความสำคัญกับโครงการพัฒนาที่ซับซ้อนมากขึ้น ดังนั้นแนวทางบูรณาการในการพัฒนาดินแดนจึงมีข้อได้เปรียบสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและผู้สร้าง

การพัฒนาอาณาเขตแบบบูรณาการรวมถึงการจัดเตรียมเอกสารสำหรับการวางแผนอาณาเขต การจัดทำที่ดิน การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ (มาตรา 46.4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) มีการประมูลเพื่อการพัฒนาอาณาเขตอย่างครอบคลุมซึ่งมีนิติบุคคลเข้าร่วม หน่วยงานที่ได้รับอนุญาต (รัฐหรือรัฐบาลท้องถิ่น) ได้ทำข้อตกลงกับผู้ชนะการประมูล (ผู้พัฒนา) ซึ่งจะดำเนินการสร้างเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาอาณาเขต

นักพัฒนาเป็นผู้เช่าในอาณาเขตที่เกี่ยวข้อง รับภาระผูกพันในการเตรียม PPT และ PMP จัดสรรแปลงตาม PMP ดำเนินการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสาธารณูปโภค การขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ดำเนินการโครงการก่อสร้างทุน ดำเนินการจัดสวนและ มาตรการจัดสวน

ข้อตกลงอาจจัดให้มีการโอนสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานให้เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องทำข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับระยะเวลาของการก่อสร้างและการว่าจ้างโครงการก่อสร้างทุน

การพัฒนาอาณาเขตสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจเช่นเดียวกับองค์กรการก่อสร้างในเมืองประเภทก่อนหน้านี้ได้รับการจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตั้งแต่ปี 2014 อาคารที่อยู่อาศัยหลายอพาร์ทเมนต์และอาคารแฝดจัดอยู่ในกลุ่มเศรษฐกิจหากทั้งหมดหรือบางส่วนของสถานที่อยู่อาศัย ตรงตามเงื่อนไขในการจำแนกเป็นที่อยู่อาศัยระดับนี้ และบ้านถูกสร้างขึ้นภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกันหรือสัญญาสำหรับการซื้อและการขายที่อยู่อาศัยชั้นประหยัด สำหรับการพัฒนาบ้านดังกล่าวจะมีการสรุปข้อตกลงกับผู้ชนะการประมูล (ผู้พัฒนา)

ผู้พัฒนาจะต้องรับประกันการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์หรือบ้านแฝดภายในระยะเวลาที่กำหนดและทำข้อตกลงกับประชาชนที่มีสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยระดับประหยัดในราคาไม่เกินราคาสูงสุดต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย ราคาสูงสุดถูกกำหนดไว้ในข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนากับหน่วยงานที่ได้รับอนุญาต

ข้อตกลงดังกล่าวอาจมีภาระผูกพันเพิ่มเติมในการขายที่อยู่อาศัยให้กับรัฐหรือเทศบาลในราคาที่ไม่เกินสูงสุด ไม่อนุญาตให้โอนที่อยู่อาศัยไปยังกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาลโดยไม่มีค่าใช้จ่าย นักพัฒนาอาจได้รับการสนับสนุนจากรัฐหรือเทศบาล

ประเภทของข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับ การพัฒนาอาณาเขตอย่างครอบคลุมสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจ(มาตรา 46.6 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ซึ่งรวมคุณสมบัติของสัญญาทั้งสองประเภทที่กล่าวถึงข้างต้น ข้อตกลงดังกล่าวเกี่ยวข้องกับการจัดเตรียมและการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ที่อยู่อาศัยระดับประหยัด และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ที่ดินจัดทำโดยหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตโดยไม่ต้องยื่นประกวดราคา อย่างไรก็ตามเพื่อสิทธิในการสรุปข้อตกลงดังกล่าวเช่นในกรณีก่อนหน้านี้มีการประมูล

ผู้จัดงานประมูลเป็นหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตหรือองค์กรเฉพาะทางที่ดำเนินการตามข้อตกลง ราคาที่ประมูลคือราคาหนึ่งตารางเมตรของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมด ราคาเริ่มต้นของรายการประมูลถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตตามจำนวนราคาสูงสุดของที่อยู่อาศัยชั้นประหยัดที่กำหนดโดยรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียในวันที่ตัดสินใจจัดการประมูล หากไม่ได้กำหนดราคาดังกล่าว ราคาเริ่มต้นจะถูกยึดตามการประเมินไม่เกิน 80% ของมูลค่าตลาดของหนึ่งตารางเมตรของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารพักอาศัยดังกล่าว ปัจจุบันมาตรฐาน (เป็นเวลาหกเดือน) และตัวชี้วัดมูลค่าตลาดเฉลี่ยของที่อยู่อาศัย (สำหรับไตรมาส) ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยกระทรวงการก่อสร้างของสหพันธรัฐรัสเซีย 1 (ตารางที่ 14.2)

ตารางที่ 14.2

มูลค่าตลาดมาตรฐานและเฉลี่ยของพื้นที่รวมของสถานที่อยู่อาศัยสำหรับไตรมาสที่สามของปี 2558 ถู ต่อตารางเมตร ม

1 คำสั่งของกระทรวงการก่อสร้างของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 23 มิถุนายน 2558 เลขที่ 446/pr “ ในราคามาตรฐานหนึ่งตารางเมตรของต้นทุนรวมของสถานที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซียในช่วงครึ่งหลังของปี 2558 และตัวชี้วัดของ มูลค่าตลาดเฉลี่ยของหนึ่งตารางเมตรของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียในไตรมาสที่สามของปี 2558"

ความต่อเนื่องของตาราง 14.2

เนื่องจากมาตรฐานที่กำหนดไว้สำหรับต้นทุนที่อยู่อาศัยนั้นต่ำอย่างเห็นได้ชัด ในแง่หนึ่งการประเมินต้นทุนที่อยู่อาศัยต่ำไปอาจทำให้ผู้รับเหมาหลายรายปฏิเสธที่จะเข้าร่วมการแข่งขันเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยระดับประหยัดและ อีกอย่างคือทำให้คุณภาพที่อยู่อาศัยลดลง

• มะฮอกกานี G1. ป. การบริหารจัดการการพัฒนาเขตเมือง อ.: IPKgossluzhby, 2001.
• ดูเงื่อนไขในการจัดประเภทที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัยชั้นประหยัด ที่ได้รับการอนุมัติ ตามคำสั่งของกระทรวงการก่อสร้างแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 5 พฤษภาคม 2557 ฉบับที่ 223/pr. ตัวอย่างเช่น พื้นที่ของอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 100 ตร.ม. และอาคารที่อยู่อาศัยคือ 150 ตร.ม.